24万亿贷款流向房地产，土地收入又创新高！房价不跌如何去杠杆？ 24万亿贷款流向房地产

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24万亿贷款流向房地产，创纪录！但很多人已经嗅到危险的味道……

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上市银行的2017年年报披露完成，各种关于“钱”的数据已经落定，对于股民来讲，关注的可能是银行股的基本面，但是对于不炒股的人来讲，其中也有一些数据值得关注。

那就是涉及房地产的相关贷款数据，与开发商和购房者都有直接的关系。

涉房贷款仍在增加

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根据上市银行2017年年报统计，26家A股上市银行去年合计的涉房贷款为24.1万亿元，较去年年底增幅为仅为17.62%，与2016年的25%增速相比，速度有所放缓，可以将是放慢了脚步，但在绝对值上，仍较去年的20.49万亿元增长了3.51万亿元。

而在这些涉房贷款中，对开发商的开发贷增幅为11.32%，对购房者的按揭贷增幅为19.37%。

“房住不炒”之后，各项调控政策在2017年接踵而至，在2018年也依旧未停歇，对于房地产商、购房者以及银行三方来讲，都是一个不小的考验。

但是，谁也不肯也不能放弃这块业务。

● 对银行来讲，涉房贷款是块肥肉，在增速降低到个位数后的银行急需这些业务来撑起“半壁江山”；

● 对于开发商来讲，拿地、盖楼、营销都需要钱，这是关系到生死存亡的大事；

● 对于购房者而言，按揭贷款是最便宜的购房方式，无论是刚需还是投资，都需要房贷来支撑。

开发商：没钱=死？

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对于房地产商的开发贷来讲，其实已经开始是刹车的状态了。

26家上市银行中，房地产开发贷款余额同比上升的银行为17家，9家为负增长，仅上海银行和常熟银行在开发贷方面保持了50%以上的绝对高增长，其他余额上升的银行中，保持10%左右增幅的占大多数。而在下降的银行中，张家港行和成都银行以-25.8%和-24.9%的增速位列倒数前两名。

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除了政策层面外，银行本身也意识到了房地产的风险，在加强对房地产行业的风险管理，对于一些三四线城市库消化周期较长地区的开发贷，是审慎的态度的，从严控制商用房的开发融资。

房地产商拿到钱干什么了呢？拿地！

在吸金需求较大的拿地层面，开发商可是没有手软的。高溢价的地块层出不穷，“限房价、竞地价、竞自持”的市场下，100%自持的成交地块也不再新鲜。

根据财政部发布的“2017年财政收支情况”，2017年1~12月累计，全国政府性基金预算收入61462亿元，同比增长34.8%，其中国有土地使用权出让收入5.2万亿元，同比增长40.7%。

而开发商对于资金的需求，“如饥似渴”，在外界看来，已经要达到了疯狂的地步了。

并不稳定的市场和政策的叠加，让银行对开发贷的态度不一。如何在有限的空间内拿到银行的钱，就要各凭本事了，除了银行外，房企自身也在拓宽自己的“找钱”的渠道以及加快自己的资金周转速度。

比如这两天，猫哥的朋友圈流传了一张图，闽系房企泰禾集团的华东公司的一纸叫做《无奋斗不青春》的通知，“从5月4日起至6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日），深扎一线，加快推进项目实际工作进展。”

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取消休假冲业绩，可以说是很“奋斗”很“青春”了，但是压力有多大也显而易见。在泰禾集团2017年的年报中，上海市场无论是商品房或住宅新开工面积和销售面积均呈下降趋势。而年报还显示，泰禾总资产2064亿元，负债1354.94亿元，资产负债率87.83%。

而泰禾也不是第一个这么干的房企，在此前4月份的时候，本就以高周转著称的房企碧桂园，一周之内连发三份内部文件，要求加大三四五线城市项目再加速，要求标准化产品设计院当天出图，项目摘牌到开工40天、开工工期小于7个月。

碧桂园董事局主席杨国强指示， “高周转是我们战无不胜的法宝”、“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”、“项目总经理一定要认真研究所辖项目，项目每天的利息、费用、效益等了然于胸。”

因为，大家都知道，对于房企而言，资金是命脉。

利率上浮，还是要买房！

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相对于开发贷，个人按揭贷款还在高速增长中。

26家上市银行去年个贷业务中的住房按揭贷款余额合计为19.29万亿元，较2016年年底的16.16万亿元增长了3.13万亿元，涨幅为19.37%，与2016年增幅35%相比，下降了不少，但是这个数据也接近开发贷的一倍。

虽然在各项调控政策中，限购限贷成为一种主流，但是对于居民自住和改善型住房的贷款需求还是能够满足的。

个人贷款方面，建设银行无疑是其中老大，2017年末个人按揭贷款余额4.25万亿，排在上市银行的首位；但是增速最快的还要看江苏，身在江苏的几家银行在个人按揭同比增长的成绩十分亮眼：江阴银行270.6%、吴江银行96%、江苏银行42.4%、南京银行43.9%、张家港行35.8%。

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我们再看2017年南京的房地产市场，楼市五限、公证摇号、河西10盘齐开、利率上浮、提高首付，近六年最低成交水平，依然是“一房难求”的局面，周边三四线城市也跟着动作。

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甚至房贷利率的上升，也没有阻挡住大家购房的热情。至2017年的12月份，全国仅有上海的部分银行还能够提供优惠利率折扣外，其他地区均无优惠，甚至部分银行的房贷利率还有所上浮，1.1倍甚至1.2倍的利率成为主流。

融360监测数据显示：2017年12月全国首套房贷款平均利率为5.38%，相当于基准利率1.098倍，环比11月上升0.37%；同比去年12月首套房贷款平均利率4.45%，上升20.89%。

猫哥不禁感叹，大家还真是喜欢买房子啊！

猫哥上周开通了知识星球——猫哥生财有道，跟大家聊聊挣钱这件正经事。然而在知识星球的会员问题中，90%都集中在房地产领域，这让猫哥是着实震惊了一把的。

但是回过头来讲，其实这也是无可厚非的事情，中国人的买房情结实在太重了，各个阶段的人都有自己的购房需求。

对于初涉职场的菜鸟们来讲，奋斗目标是有一个属于自己的房子，在未来婆婆或者丈母娘面前能够说话硬气；对于老鸟们来讲，则更多考虑房子所在的位置是否是学区，以后孩子能否在一个更好的学校就读；对于焦虑的中老年，则开始考虑养老地产，自己能够再一个环境优美、医疗发达的地方安度晚年。

当然，最重要的一个原因是，除了买房这个通则，人们对于其他理财路径知之甚少。对于他们来讲，房子作为一个实体能够带来的安全感，远比卡里的那些数字要大得多。而且，事实上，一些城市的房价涨幅也确实没有让他们失望。

开发商没钱了？为何土地收入还能创新高？

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前两天一直有媒体吵吵，说任大炮说了，要让大家抄底楼市，虽然大炮语录一直很雷，但他也从没发出过这样的信号，果不其然几天后大炮亲口辟谣，说那是在诺亚财富上讲给机构们听的，说的是开发商现在都没钱了，如果你们机构有钱，可以抄底开发商了。跟鼓动老百姓炒房没有半毛钱关系。不得不说某些媒体断章取义的水平确实很高。现在关于大炮的讲话，也是劣币驱逐良币，只要不是视频流出的，基本都不能信。十有八九就是被歪曲的。

那么开发商都没钱了这个话正不正确呢？他自己原来就是开发商，想必应该是很清楚的，而我们知道都是，目前房地产企业的融资成本高了一大块，前年好一点的大公司融资成本在6-7个点，去年涨到了8-9个点，今年融资要12-13个点。一般的公司要在大公司的基础上再加上5%的风险补偿，换句话说，一般的开发商今年的融资成本都已经快到18%了，这就意味着开发商们现在每年光还利息就已经是压力山大。动辄就要几十到上百亿，一些上市的大公司，恐怕要接近千亿。所以他们才被迫接受这么高的利率融资，如果不继续融资，可能连利息都还不起了。但融资的后果就是未来的利息支出更贵。

停车金融

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全国收购、长租、联营、建设一二线城市大型停车场！！！！

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2015-2016年，正是楼市最火爆的时候，当时债券牛，楼市牛，所以房地产企业拼命融资，而融资期限最常见的就是3年期，所以后果就是2018年将进入一个偿债高峰，今年和明年，房企偿债量分别是2850亿和4038亿，而2015年到2017年分别只有327亿，612亿，1424亿，可以想见基本都是翻着倍往上涨，即使有的开发商能挺过今年，如果明年楼市还不回暖，那么也将会倒在债务危机之中。

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一方面债务负担扩大，另一方面却遭遇了历史上最严格监管，去年银信通道和银证通道被斩断，今年资管新规出台，都是直指房地产融资，目的就是要掐断房地产和银行的联系。规避原来这种影子银行拼命给房地产输血的情况，现在据说开发贷融资要求极为苛刻，要求四证齐全，同时还要满足自有投入资金不低于30%，否则免谈。这就愁坏了要拿地的开发商，拿地阶段不可能有四证，所以银行开发贷这块，就别想了。只能想其他办法了。

另外一大块资金来源叫做前端融资，原来主要来源于信托，基金和民间资本，现如今信托和基金基本也可以不用想了，民间资本全是高利贷，而且僧多粥少，民间资本比去年更贵了。基本都涨了50%左右，所以任大炮说的一点都没错，现在真是相当的困难。

现在那些在香港上市的开发商们，优势就来了。他们还可以在海外发债，但是海外发债随着美债不断提升，其实融资成本也在抬升，而且他们还有一个风险，那就是未来美元要走强，这还债的压力就更大了。但总体而言比国内还是便宜不少。所以在香港上市的这些大公司，看起来还没有那么糟糕。未来他们可能会开始抢夺式并购，给中小开发商收尸。现在一些开发商其实已经停工烂尾，跟2014-2015年的状况已经类似，知道房子很值钱，但是没钱封顶了，只能先烂在那里。现在要做的就是将开支不断的压缩，争取能够活过这个冬天，希望等到下一个楼市牛市到来。

也有一些开发商会激进一些，他们通过明股实债的方式融资，把股份卖给民间金融公司，甚至把土地证抵押过去，然后融资继续建设，希望建成后能够回款续命，但这么干风险极大，一旦建成后卖不出去，那么这些股份就全都转成了债务，他可能瞬间就资不抵债要破产了。

所以2018-2019年，将是房地产市场大洗牌的2年，大量开发商可能会被兼并，大量的项目会烂尾，而聪明的开发商们会在销售上，竭尽所能，尽快回款以图自救，傻一点的基本就是停工烂尾，用装死的方式冬眠，但跟冬眠唯一不同的是，他不知道这个冬天会有多长。

有人说不对啊，前两天的数据显示，2018年前4月，50城市土地收入11000亿元，同比增长了48%，这可一点不像缺钱的，这其实也是开发商自救的手段，叫做饮鸩止渴。我们刚才也说了，要想要开发贷，你就得有土地有项目，这样你才有抵押物，能融资加杠杆，如果你啥也没有，银行凭什么借给你钱呢？不拿地当场就死，拿地的话，短期借来一笔高利贷，等开工运转起来了，到银行拿到开发贷，再把之前的高利贷还了还能有不少剩余，开发商跟购房人是一样的，他们看到的历史经验表明，敢于逆势扩张的，最后等调控一放松都发财了，反倒是保守的一调控就收手的最后都出局了。所以现在才会有这么多开发商仍然去赌命。殊不知，如果这个房地产冬天，稍微长一点，可能就会尸横遍野。

房价不跌难以降杠杆

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建立房地产长效机制，首先是房地产的定位。过去20年的一个误区是过分强调房地产的市场定位。实际上，各国政府对房地产行业都有公共政策的干预，目的是为普通老百姓提供可负担的住房条件。中央明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，这意味着确认住房的公共品性质。降低房子作为投资投机工具的属性，需要公共政策的干预。

构建房地产长效调控机制，有很多角度可以着手，包括增加人口流入城市的住宅土地供给、租购同权、共有产权、发展租赁市场等，这些都是构建长效机制的有益探索。但需要强调的一点是，不能把长效机制等同于增加土地供给，或者主要是增加土地供给。很多人认为房价高是因为土地供给受限，在过去几十年城市化的过程中，我国城市规模不断增大，在金融的支持下，多少土地供给才能满足投资性房产需求呢？

房地产调控长效机制的一个关键是坚决遏制地产金融化和金融地产化倾向，降低炒房的预期收益，这是最根本的问题。只有遏制金融周期的顺周期性，才能够传递出可信的“房住不炒”信号，才有利于从根本上遏制地产泡沫。降低房地产的金融属性，一个重要措施是改革税制，开征房产税。房产税长期缺位导致炒房的成本极低，这也强化了投机房产的激励。OECD的研究表明，房产税可以有效抑制房价的快速上涨。由于我国房屋存量很大，房产税的税基规模较大，对存量征税应当是未来房产税改革的中长期目标。不过，在当前中国居民税负已经很高的情况下，要开征房产税，还要辅之以降低流转税税率、调整流转税结构。当前的个人所得税仅仅是对个人的劳动所得征税，而没有对个人的财产所得征税。鉴于财产上的差距日益成为拉大贫富差距的主要因素，房产税的全面开征应当与调减所得税相配合。

不过，需要说明的是，即便有更合理的税制方案设计，将抑制房价的希望完全寄托在房产税上也是不现实的。归根结底，房产税只是提高了住房的持有成本，但是只要房价上涨足够快，或者房价上涨预期足够强，投资投机住房的资金就可以忽略房产税的存在。因此，房产税应该只是长效机制的一部分，而不是全部。

降低房地产的金融属性，房贷首付比是有力的宏观审慎监管工具，应该是房地产调控长效机制的一部分。房贷首付比例的要求既限制了借款人的杠杆率，也约束了银行的放贷能力，同时影响了信贷的供给与需求。国际经验表明，作为一种宏观审慎监管工具，房贷首付比要求比资本充足率、准备金率、拨备要求等更有效，原因就在于房贷首付比例要求既约束了银行体系对房地产市场的风险敞口，也有助于控制房地产泡沫的膨胀。房贷首付比例下降甚至零首付是美国次贷危机形成过程中的一个重要标志。

有观点认为，房贷首付比例的变动有一个社会公平的问题，年轻人、低收入群体负担能力低，现金流的限制更突出，降低首付比例要求有利于满足年轻人和中低收入阶层的住房需求。但必须认识到，降低首付比例要求只是起到加杠杆、缓解短期流动性限制的作用，并不能真正改善居民的住房负担能力。促进住房配置的社会公平，应该通过其他更有效的政策措施来实现，包括增加保障房建设、通过房产税降低住房的投资需求等。

当前我们正处在金融周期的顶点位置，如前所述，我国的宏观杠杆率和企业的还本付息负担都处于高位，这一状态是不可持续的。当前我们看到的监管机构采取的举措，也是在促进金融周期转向调整。而如果要降杠杆，就必须打破信贷与房地产相互强化的顺周期性。

关于去杠杆存在一个误区，认为去杠杆只是债务调整问题，只要帮助高杠杆的部门降低债务负担就是去杠杆，背后隐含的一个假设是房地产价格不必调整。这是我们在思考中国金融周期演变时面对的一个重要问题，即能否在房地产价格不跌的情况下，实现去杠杆、去产能，达到结构调整的目的。这个观点的偏差在于把杠杆仅仅看成一个债务负担问题，现实中，债务对应的是资产，资产不调整，仅仅调整债务是不平衡的，难以持续。如果债务人的债务负担下降，其购买的资产价格不变，则债务人的净资产增加，杠杆率下降，增强了其进一步负债的能力。从金融周期的角度看，即便短期通过债务重组达到了降杠杆的目的，高位运行的房价还会刺激新一轮的信用创造。这里还有一个再分配的影响，减免债务实际上意味着过去通过杠杆投资和投机的债务人得益，而谨慎的、从事实业的人受损，这实际上鼓励其进一步冒险。

地方政府债务置换是一个例子，我国地方政府负债的属性介于政府信用和非政府信用之间，近年来把期限短、利率高的银行贷款置换为期限较长、利率较低的债券，是向政府信用的本源回归，有利于降低地方政府的债务负担。但政策的影响都有路径依赖，过去地方政府融资的非政府信用和房地产市场紧密联系在一起。2016年房地产市场的火爆增加了地方政府的卖地收入和总资产价值，同时置换降低了债务负担，地方政府净资产上升，使其借债的能力和意愿更大。

从更广层面看，只注重债务调整，不调整资产，则无法缓解高房价、高地价对实体经济部门的挤压。如果将去杠杆简单等同于降低高杠杆部门的债务负担，试图避免相应的资产价格调整，可能增强相关主体进一步参与房地产投资和投机的能力和意愿，导致经济结构更加扭曲。

“租售并举”是探索建立房地产调控长效机制的重要举措，也是发展房屋租赁市场的重要举措。理论上讲，如果“租售并举”能够促使更多的人租房，降低购房需求，就会起到抑制房价上升的作用。这是因为现在的房价是未来几十年租金的资本化，资本化带来金融属性和投资者的“羊群效应”。用租房替代购房，其效果类似于用房产税替代土地出让金，都能起到降低住房的金融属性的作用。最终“租售并举”的内涵将会发展到什么样的程度，能否真正显著产生替代作用还需要观察，一个环节是其他配套措施需跟进。以教育资源为例，之所以学区房的租售比低，一个重要原因就是购房者享受了租房者无法享有的受教育权尤其是优质教育，所以理应为这个权利支付购房溢价。“租售并举”后，受教育权为购房者和租房者所共有，这个购房溢价消失，但是这体现为房价下降还是租金上升还有待观察。根本来讲，我们需要增加公共资源的投入，同时促进公共服务均等化。

2017年央行宏观政策可以基本总结为“紧信用、紧货币”，2018年是否到了转向为“紧信用、松货币”的时候了？这还要从宏观层面进行考量，包括对房地产价格的调控。松货币的前提是紧信用，杠杆下降将为松货币创造条件。

本次降准之前，央行通过MLF投放了大量基础货币，MLF余额从2016年6月的1.7万亿增长到4.9万亿。同时央行先后4次上调政策利率并延长MLF期限，通过“锁短放长”抬高资金成本，抑制商业银行滚隔夜资金加杠杆的冲动。在此政策倒逼下，我们看到商业银行的加杠杆现象有所缓解，但同时，这种投放基础货币的方式对于商业银行而言成本较高。伴随着“紧信用”和未来资管新规的落地，以及央行放宽存款基准利率上限，商业银行的负债成本在逐步走高，利差在不断缩窄，将来很可能会进一步传导到贷款端，加重企业的还本付息负担。因此，在去杠杆已经取得一定成效的情况下，货币政策可以做适当放松，通过降准置换MLF，并释放部分流动性，类似于对银行降息，这也是符合供给侧改革“降成本”精神的。同时央行在降准公告中也指出，新增资金将主要用于小微企业贷款投放，这表明这一次降准并不是漫灌，而是用于改善金融服务的。

从金融周期来看，在金融周期下半场宏观政策的理想组合是“紧信用、松货币、宽财政”，这是大方向。紧信用（审慎监管）是前提，松货币和宽财政对冲其对经济和金融的紧缩影响，具体政策措施和力度取决于三个力量的对比，如果紧信用力度大，则松货币、宽财政需要的力度也大，如果宽财政力度不到位，松货币的力度需要更大。

松货币的最终体现是降低利率，从而降低融资成本，有利于降低债务偿还负担。松货币有两个渠道，一是利率下降主要通过商业银行资产负债表扩张（信贷增加或信贷紧缩的幅度减少）来影响融资条件，这是降低存款准备金率的主要传导机制；另一货币放松的渠道是央行资产负债表扩张（比如美联储当初的量化宽松），比如中国央行的PSL、MLF等。这次降准置换MLF对央行资产负债表是紧缩的影响，对商业银行资产负债表是扩张的影响。

央行和商业银行资产负债表变动影响融资条件的机制和传导渠道有差异。央行的资产负债表扩张是一种准财政行为，往往带有结构性和政策导向特征，往往反映政策意图，比如美联储购买按揭支持债券，中国央行支持棚改的PSL,支持小微企业的MLF等；商业银行信贷扩张更多和市场的资金需求联系在一起，有利于让市场配置资金用途，但风险是市场的激励机制有时是扭曲的，当前尤其需要防止的是新增信贷被吸引到房地产领域。我们也看到央行通过宏观审慎考核来引导降准带来的资金落在对小微企业的信贷，试图防止释放的流动性被配置到不该去的领域。

看未来，在降低宏观杠杆率的大环境下，“紧信用、松货币、宽财政”仍然是理想的政策组合，松货币的前提仍然是紧信用。松货币的力度和形式还要看总体内外部条件，包括外部环境尤其中美贸易摩擦，内部环境尤其房地产价格走势等。如果整个经济的负债端调整（信贷紧缩），但资产端不调整（房地产价格不跌），货币放松的空间就受到限制。