深圳楼市怪象频发，政策被开发商钻空子，漏洞急需补齐来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8

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深圳楼市怪象频发，政策被开发商钻空子，漏洞急需补齐。开发商|漏洞|深圳|楼市|政策|宝能---

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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

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自从有了限价政策，各个城市的开发商真是群策群力，想破了脑袋，如何突破现有的禁锢，尽力多赚点钱。其他城市听说的方法，不外乎茶水费，精装修双合同，高价车位捆绑销售，但是深圳的开发商不愧是走在了改革的前沿，脑洞大开。

去年的几个豪宅盘率先开启售改租，封盘不卖，应该也是全国少有的了，其他城市应该还是做不到，毕竟情况不同，像深圳土地这么少，人口结构这么年轻化，未来潜力大的城市绝无仅有。

但昨天，宝能通过左手卖右手，市场价10万，他以6.6万的价格自己卖给自己公司，以此突破限价8万的方法，又开创了新思路，姚老板的手下真是敢于创新啊。要知道姚老板通过玩杠杆买万科股票三年时间赚了500亿，这样的跨界股神，巴菲特看了会沉默，索罗斯看了会流泪，宝能的手法，谁敢不服？

未来不知道会不会有别的楼盘效仿这样的方式。

看来，政策漏洞还需要补，住宅就应该规定，只允许卖给个人，不能卖给公司，特别是深圳这种住宅供给量有限的城市。

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宝能左手倒右手规避限价

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我昨天从业内得到消息，深圳宝能城56套住宅，总共6342.30平方米，以4.21亿的总价，打包卖给了一家公司，单价算下来是6.6万/平米。

住宅打包卖不多见，去年深圳打包卖的大都是商住公寓，人才安居集团买住宅毕竟是例外，宝能城打包卖给谁呢？叫深圳宝新实业有限公司，他的母公司新体育集团有限公司4月10日发了公告，拟收购宝能城56套住宅。

房企业内同行告诉樱桃，这家公司实际上就是宝能自己的公司，相当于宝能自己卖给了自己，左手倒右手，因为政府限价，宝能想卖高价卖不了，只能先卖给自己，把它转成二手房，以后再高价卖出去。

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因为宝能城前期的二手房已经是八万多到10万一平米了。

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而政府限价，新房要批到10万那是不可能的，能给你批8万/平米就不错了，因为必须参考历次开盘的价格，想超过2016年8月几乎不可能。

宝能按6.6万/平米的价格卖给自己的公司，最大程度的保证税费最少，话说回来，如果不是卖给自己的公司，怎么可能6.6万卖呢，至少也要卖8万啊是不是，不然谁会傻到有钱不赚。

我上午以购房者名义打电话问宝能城的销售人员，还有没有房卖，56套房是不是卖给了宝能自己，对方脱口而出说没有房了，承认是卖给了自己的公司。

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但后来下午再打电话过去问原因，对方就提防了，问我是不是媒体的，说不知道情况，幸好我有录音。

宝能城这个事情说明什么呢？上有政策，下有对策，为了突破限价的政策，为了利润最大化，开发商想破了脑袋，当然政府拿他也没办法，这就是钻了政策的漏洞，

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除非政府再出台限购政策堵住，不允许公司购买住宅，

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否则只要有利可图，哪怕税费高点，开发商还是会这么干。

据万科公司的人透露，最近刚处置掉公司在罗湖的一套房，480万的房子，光税收就交了80万。

但宝能肯定是算清了账本，卖给自己的公司，显然比卖给给消费者更赚。

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限价带来的问题

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关于限价政策，我认为对中低端楼盘限价是应该的，这样保障了刚需和改善型需求，但对高价盘的限价就没必要了，与二手房的差价过大，明显是让富人占了便宜，富人有钱买15万一平的房子，你让他去买啊，何必限价10万让他白白得5万一平的好处。

虽然政府的出发点是好的，为了控制整体的均价，以至于不让大家恐慌，但对于实际买房而言没有什么意义。但限到现阶段，要中断对高价盘限价也是不可能的了，否则价格突然飙到天上去，谁也不敢承担这个后果。

确实是，往往我们很多政策在出台时，很难评估到结果，所以......

因为限价，深圳出现个什么情况呢，关内的豪宅盘，好地段的学位盘，开发商知道卖一个少一个，能不卖就想办法不卖。

4月9日，万科臻山府二期开盘，222套住宅，231、240㎡大户型，备案价约9.75万元/㎡，加上精装价格过10万，总价一套2000万起

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。有一个想买的粉丝告诉我，30分钟就抢光了

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。小区还剩下一栋，大概1.8万平米，现在可以卖18亿，万科不卖了，

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主动跟政府申请做人才租赁房。

很多人说，怎么深圳购买力那么强吗，几千万的房子，一下就抢完了，跟买白菜似的。

购买力只是一方面，但主要是价格差太明显了，诱惑太大了，

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如果我是周边的业主，我也会想办法去整一套啊，周边二手房豪宅都能卖到14万一平米，何况新房的价值比二手房大，我同事就住周边，零几年不到一万块买的房子，现在压根没什么还贷压力，这种人太多了，他们70后人有的已经两三套房，如果想赚这个差价，随便倒腾一下还不容易吗？

开发商早就看清了限价的问题，去年12月深业中城420套豪宅宣布转为长租公寓，深业集团副总裁董方在发布会上直言，是为了今后的升值考虑，把深业中城这么好的项目卖掉，赚钱的是你们业主，开发商换来钱很难再买到这么优质的项目，持有更有价值。

开发商假惺惺的跟政府申请人才公寓，号称响应政府号召，背后还不是因为限价怕卖亏了吗，因为政府只给批10万，开发商想卖15万卖不了，所以干脆不卖了。

还有深圳湾华润悦府2期，去年8月开盘，也是轰动一时，350套住宅，均价12万／平，1房106平总价1100-1523万，2房166平总价1875-2560万，3房225平总价2720-3650万。“2000人抢350套房”、“土豪们排队1公里”的文章刷爆朋友圈，最后公安只好抓造谣者平息了。但到底卖的火不火购房者其实都知道，就看你给喝茶费能不能买到就是了，因为还是买不到。

还有华润城3期，做好了样板房，迟迟不开盘，也不知道其中什么鬼。

龙华的金亨利二期也是捂盘两年一直不开盘，因为有四大名校之一，开发商想卖10万，政府只给批7万，所以干脆不卖，因为周边的新房也是屈指可数，开发商惜售的心态非常严重。

限价，让房价在数字上没涨，深圳做到了18连跌，但在供给上却反而带来了副作用，供给不升反降

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。所以深圳调控了2年了，房价还是较为坚挺，处于高位横盘状态，没有北京人民幸福跌了20%，因为我们的供给没有任何改善，反而在下降。

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截至4月11日，商品房总共存量5.96万套，其中住宅可售存量只有2.5万套

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，不到一半，商业和办公楼和其他物业占了一半多。

今年明年我真的不知道供给量能有多少，因为没有地，靠的是旧改，要知道旧改遥遥无期，而棚改给的是回迁户，还有人才安居房，租赁房，跟商品房一毛钱关系没有。

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所以我这个空头，面对深圳这个充满着人口红利的年轻城市，面对供给量毫无改善的现实，我真的很无奈

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，年前只能号召刚需入市了，毕竟不能耽误大家的机会。

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三价合一后的市场

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现在三价合一之后，情况怎么样呢？

今天我一个朋友告诉我，说中介给他发的信息，福田区竹子林的一个小区，114平米大三房，3楼，746万平米，单价6.5万/平米，低于市场价100万，让他去看房，但当他得知这房子不满2年，首套要交税84万，二套要交95万的税

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就吓到了，看也不想看，三价合一后，二手房税费增加的太恐怖了。

中介发给他小区挂的3套114平米房子的税费，首套和二套的税费，都是好几十万。

1、3楼，746万，税费首套84.2万，二套94.9万，主推。

2、7楼，800万，税费首套51.1万，二套62.6万。

3、16楼，880万，税费首套73.4万，二套86万。

对于业主来说，虽然只报价了746万，相比第二个业主少了54万，但对于购房者而言，要付84.2万的税费，比第二套7楼的多出33万的税，所以算下来，并没有便宜太多，只便宜了21万，而且7楼比3楼更好，3楼便宜点也很正常。

三价合一后，二手房因为税费增加被冰冻了起来，所以购房者转向了新房，深圳的新房卖的更好了，二手房能不能降房价，我是这么看的，如果新房的供给量多，能够满足大家的购房需求，关外新房多些，那买家完全可以不去买二手房，那急于出手的业主就得降价，不降没人要。

但是新房如果不足，比如关内，没几个新房上市，关外又满足不了你的需求，那你只能买二手房，前面几个月买卖双方先博弈一下，对新增的税费，双方谈判，急于卖的业主让点利，但对买家来说，我担心不是很理想，跟三价合一之前比，购房的成本来说，占不到什么便宜。

眼下可以先观望三个月看看，如果无法撼动目前的格局，想进一步降价可能就没那么乐观了。

另外，下半年，深圳的豪宅标准应该会上调，减轻下税费，对二手房成交量会有帮助，以往每年都会上调一次，不然二手房税费太高了，购房者负担太重，毕竟新房总量还是太少了，深圳的成交量70%还是要依靠二手房的。