从购到租建行住房业务下了一盘迭代大棋 (图片来源:全景视觉)经济观察报记者

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(图片来源:全景视觉)

经济观察报采访人员田国宝

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按计划，5月21日，中国建设银行(以下简称“建行”)发展住房租赁业务的总部公司——建信住房服务有限责任公司(以下简称“建信住房”)将正式挂牌宣布成立。

建行在中国住房市场化进程中所扮演的角色很难忽略。30多年前，建行发放了全国首笔个人住房按揭贷款，拉开这一产品在国内发展的序幕。如今，这家国有金融机构又在新时代的住房问题上作出了全新的尝试。

3月16日，建信住房服务有限责任公司就在北京市西城区注册成立，作为建设银行下属三级子公司，建信住房注册资本高达10亿元。在这之前，建行已在各地成立多家住房租赁服务公司。

2017年中央提出大力发展租赁型住房政策，建行随即宣布进军这一市场，在不到一年时间里，建行的住房租赁业务已在全国300多个城市展开，几乎涵盖了全国绝大多数的地级城市。

据建行方面透露，之所以进入住房租赁市场，一方面是为了响应中央发展租赁市场号召，为群众住房提供服务;另一方面，根据建行内部测算，随着社会资源不断介入和市场逐步完善，未来这一领域有较大的商业空间。

建行高管层对发展住房租赁业务的决心很大，在2017年就成立租房租赁业务筹备组，与总行相关业务处室及各地分行协作。据悉，建信住房正式挂牌后，将脱离建行母体单独运行，成为建行发展住房租赁业务主要平台。

新型租赁:CCB建融家园

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2017年8月，建行开始启动住房租赁业务的研发建设，逐步建立企业租赁服务管理、住房租赁共享、政府公共住房服务、住房租赁监管和住房租赁监测五大系统，构建起房屋租赁、社区服务、金融服务等一站式住房租赁金融生态圈。

去年11月份，建行率先在深圳、佛山推出住房租赁业务，截至目前，建行就住房租赁业务已经与全国300多个地级城市政府签约，其中200个城市租赁服务已经上线，16个城市住房租赁业务已经开始运营。

CCB建融家园是建行住房租赁业务的品牌，通过与地方政府、物业持有者、需求方合作，深度参与住房租赁每一个环节，并在交易过程中为参与方提供相关金融服务，既撮合交易也是交易参与方。

在上游环节，建行与个人、房地产开发商、物业业主单位等进行广泛合作，最大限度地扩大租赁房源规模。目前广东建行已经与碧桂园等11家开发商签署合作协议，这些企业将旗下房源投放到建行住房租赁平台。

在下游租户端，CCB建融家园平台不仅面对个人租赁业务，同时还推出企业租赁服务业务，并且还与企业签署合作协议，为企业员工租房提供服务。比如，比亚迪整租了CCB建融家园平台上位于公司附近的整栋楼，作为员工的宿舍。

今年1月份，建行还推出不动产财富管理业务，即所谓的存房业务，业主可以将名下闲置住房“存”到建行，双方签署委托管理协议，建行一次性支付给业主委托期租金，取得委托期内经营权。

具体操作方式也较为灵活，建行方面可以买断业主一定期限的租赁权，然后再向外出租;业主也可以自己将房源挂到建行系统出租，建行方面为租赁交易双方提供平台和金融服务。

个人房东无论是将租赁权一次性卖给建行，还是委托给建行平台来出租，均可以一次性获得租期内租金。比如业主出租一套两居室，月租5000元，租期5年，业主可以一次性拿到30万元。

开发商传统租赁模式不仅回报周期长，而且还会面临巨大资金成本压力。一次性拿到未来几年的租金收益，不仅可以部分收回投资成本，缓解资金压力，而且作为物业所有人，未来还可以享受物业升值带来的收益。

对于租户来说，可以选择一次性付清房租，也可以向建行申请安居贷，贷款通过后，可以先缴纳少量租金，其他采取月供形式。比如，上述5年租期30万元，租户先交10万元首付租金，剩余20万元贷款分期支付。

深度切入住房租赁

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建行关于住房租赁的谋划远不止此。

据悉，未来建行还将通过CCB建融家园五大系统从上下游行业掌控整个租赁市场大部类资源，形成规模后，不仅可以将自身金融创新业务接入，而且还将接入更多的消费业务。

在发展住房租赁业务方面，建行坚持轻资产、轻资本原则，通过设立不动产并购基金、创新收益权证券化等，实现金融服务前置，推动更多长租房入市。

3月份，建行新成立住房金融服务中心，将住房配套服务扎根到社区，围绕不动产管理提供包括委托出租、金融等一揽子服务方案。鼓励业主将住房租赁权出售给建行，建行一次性支付全部租金，然后将房源统一进行专一化运营。

除了获取个人房源外，建行还与开发商、中介、物业运营方等开展全方位合作，获取企业房源经营权。目前建行已经与华南城、碧桂园、我爱我家、首钢创业公社等1470多家企业签约。

2017年“317”房地产调控政策实施后，一二线城市部分高价项目无法入市，这部分物业的去化难题也成为一些企业的心头病。针对此，建行创新房企住房租赁贷款，支持租赁住房建设，推动市场批量待售物业由售转租。据建行方面透露，目前深圳已经有大量待售物业与建行展开委托租赁合作。

建行住房租赁平台另一个重要功能是住房市场监测、监管和住房价格指数发布。目前，已经有180个城市将CCB建融家园纳入当地房管局系统，成为地方政府监测、监管房地产租赁市场的一个重要平台，也将成为地方政府住房市场政策制定、调控的重要参考依据。

据建行方面透露，目前建行已经推出针对住房租赁的安居贷业务，租户最高可以贷款100万元，由于安居贷抵押的主要是租赁权，所以建行在风控方面面临着更大的压力，目前主要根据自身银行系统大数据对贷款客户进行信用评级。

其中有几个方面参考标准:第一，客户在建行房贷历史还款的记录，是否按时还款、是否有违约情况;第二，客户的建行信用卡是否存在违约情况;第三，客户的建行工资卡是否具备良好的信用条件。

另外，目前建行已经与海尔进行全方面合作，计划将海尔智能家电系统引入CCB建融家园合作项目中，近期将会在首钢创业公社项目中率先引入试点，这似乎又为建行打开了另一扇商业窗口。

随着CCB建融家园平台规模不断扩大，当具备一定用户基数后，平台能通过海量交易数据筛选出一批信用状况良好、收入较高的客户，建行可以针对这一批高质量客户提供个性化的服务，并且一定程度还可以降低建行信贷方面的风险。

在此基础上，建行还可以接入其他业务，比如家电、家具和装修服务，家政服务，以及以服务租户为主的电商服务等。例如租户租到房子后，还需要更好的家具、家电，可以同时在CCB建融家园APP下单，租户入住时相应的家电、家具已经配置齐全，类似商业空间前景可以想象。

近期，建行的首个无人银行在上海开业，通过人脸识别系统即可办理一系列业务，而这些业务的开展，也将为未来住房租赁市场提供更加便捷的服务，比如VR实景看房后，直接通过系统签约，并申请安居贷等业务。

建行三大新业务之首

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据建行方面透露，住房租赁业务，已经成为建行发展新型业务中的三大重点之首，另外两项分别是新成立的科技板块，另一个是成立智库——建行研究院，“三大任务关系到未来建行的发展”。

2017年11月，建行住房租赁业务率先在佛山、深圳、广州等地落地，随后陆续在上海、北京等城市展开。

在此前后，建行总部成立了住房租赁业务筹备组，一方面为新的业务做准备工作，一方面也与个人住房信贷等业务部分合作研究住房租赁方面创新产品，并协作配合各地分行相关业务的开展。

据建行方面人士透露，住房租赁业务筹备小组已经工作了较长一段时间，目前正在与建行总行相关业务处合作开展业务并做进一步完善工作，下一步将正式从建行系统分拆独立运行。

5月21日建信住房服务有限责任公司正式挂牌后，建行总部及各地与住房租赁相关的业务将逐步纳入建信住房体系下，未来建信住房与建行两个系统会合作发展，但相互独立。

另外，4月18日，建行系统下的科技公司也将在上海挂牌成立，科技公司主要针对建行业务操作系统研发。据悉，科技公司囊括了建行数据、技术等多个部门，未来将形成一个3000多名员工的独立公司。

目前科技公司主要任务有两个，一个是为建行主业创新业务提供技术支持服务，另一个是为建行创业业务提供业务上线、接口等方面服务，未来独立运行后，不仅服务建行系统本身，也针对相关行业公司提供服务。

建行刚刚投入应用的人脸识别系统就出自科技公司，同时科技公司还将根据各业务部门的实际需求，研发制作个性化的线上业务模块。例如，线上签署租赁合同后，在线上支付租金环节即可直接向建行申请安居贷。

如果说住房租赁业务为建行的未来发展打开了一个全新的窗口和平台，那么科技公司不仅是建行新旧业务共同协同发展的重要保证，同时形成的大数据业务也将进一步指导各方面业务进行有机调整匹配。

通过与地方政府、企业和机构等合作，CCB建融家园资源规模不断扩大，在流量为王的互联网时代，庞大的用户基数不仅可以转化成实实在在的商业利益，同时也可以在大数据方面为建行业务和政府监管提供服务。

从购到租 建行住房业务下了一盘迭代大棋

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