限价并不必然让楼市疯狂，关键是补丁怎么打!北京上海做到了，合
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除了足球，永远不要低估中国政府办成一件事的决心。
也许，从近两年身边发生的一系列现象，杭州人会得出结论:只要还有限价，楼市就会一天比一天疯狂。越打补丁(比如公证摇号)，越变本加厉。
但从近期北京、上海限价后的一系列补充政策看，只要有决心，没有改变不了的预期。
在这些城市，市场狂热已被遏制。所谓“越调控越涨”，在真正精准的调控面前，只是一句虚弱的自我安慰。
PART 1
不管是上千万的豪宅，还是1万多的刚需盘，只要公布摇号方案，就等于宣布本次开盘售罄。
东湖城和栢悦中心一套不剩，熙华府清盘了，印未来马上清盘，都会艺境正在摇最后一批住宅，未来海迅速进行第二轮摇号.....
“再不去抢一套限价房，就晚了!”
这是《层楼》后台一位粉丝的留言，却很能反映当下购房者的焦虑和狂躁。当那么多人愿意排队12个小时登记摇号时，完全能想象，中签率会有多低!
因为限价，一二手房倒挂日益严重，人人都想购房套利。
因为公证摇号，每一次开盘都产生“全城广播效应”。更多人趋之若鹜后，辣眼睛的中签率又加剧了恐慌。
马克思早在《资本论》里说过:如果有10%的利润，会让人疯狂;50%的利润，让人不顾一切。100%的利润，会有人铤而走险;300%的利润，可以践踏人间一切法律。
当投入两三百万，就可确定赚取百万差价时，什么98岁奶奶坐轮椅摇号、上百无房户抢千万豪宅的“人间喜剧”，就会不断上演。
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有人呼吁放开限价，否则楼市狂热不止，死结无解。
但目前来看，骤然放开限价，可能导致楼市的大起大落。而且，前几天住建部约谈12个城市后，也明确关上了“放开限价”这扇门。
那限价就必然让楼市更疯狂吗?未必!只要有针对性的补丁政策，限价下也能让投资客熄火。
同样限价的北京、上海，甚至合肥、南京，楼市就已渐入“静默期”。
2018年一季度，北京楼市依然维持在2017年来的低迷中，二手普跌。其中，“环京”的燕郊房价几乎腰斩，惊醒无数投资客。
上海也在冷却。数据显示，4月上海二手房遭到暴击:共成交15354套，环比减少21.47%。上海二手房市场，已连续一年维持在2万套以下的水平。
市中心8万上下的限价高端盘，如翠湖天地、大宁金茂府和前滩海景壹号等，摇号开盘仍然一抢而空。
但 一大批近郊4万-5万的限价新盘，如万科天空之城，开盘却卖得很平淡。
按杭州的逻辑，单价越低的新盘，投资客越蜂拥而至，中签率越低。但上海却只有自住性更强的高端盘热销，可见市场预期已扭转。
PART 2
限价的北京、上海为何楼市没有疯?补丁打得好啊!
就在前两天，针对限价的“套利”空间，北京又出台了“共有产权房”新政--限价盘售价与政府评估价，比值高于85%，开发商自行销售;低于85%，则转化为共有产权住房。
举例:A限价楼盘，开发商售价5万/㎡，如果政府评估价5.5万/㎡，比值是91%，开发商自己卖。如果评估价6万/㎡，比值83%，变成共有产权房。
只要比值小于85%，相当于买房不到85折。
《通知》规定共有产权房要满5年才出售，对自住客来说，who care?买房本身就是为了住啊!
但 对于投资客，厉害的不在于“限售5年”，而是“共有产权”。即便将来二手转售，也只能卖给有共有产权房购房资格的人，且 只享有部分产权，流动性极差。
最重要的是，如果还不能抑制火爆的行情， 85%的比例值还将继续上调!
一旦难以获利，炒房客会自动选择退场。
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开发商也日子难过。若是共有产权房项目，需等网签后10个月，才能收回购房款。不但赚不到钱，回款周期也跟着拉长。
据统计，2017-2018年，北京出让的限价地块共有68宗，销售均价在5-6万左右。其中，约有20%的限价房项目售价低于评估价的85%。
限价不变的情况下，房子的评估价在增长。尤其是 捂着不卖的地王盘，之后可操控空间更短，无异于烫手山芋。
有人甚至高度评价，共有产权在制度设计上实现了闭环。让房子回归居住属性，避免过度福利化，且抑制了投资。
本质上，限价是政府对中低收入者自住的一种“补贴”。
一旦限价，就 必须推出配套补丁，彻底堵上获得“补贴”者套利的可能性，使其丧失流动性，政府“房住不炒”的初衷才有可能达成。
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PART 3
要抑制楼市疯狂，关键还在于改变市场预期。
杭州楼市近期的躁动，在于许多人认为:一大批还未上市的高价地项目，有可能冲破限价，房价将全面普涨。
据《层楼》统计，至今未上市地价3万+的地块，共有24宗。截至目前，仅凤起潮鸣、信达滨江壹品、滨江保利翡翠海岸等，寥寥数个面市。
再来一组数据:有约554.6万㎡体量的住宅用地，在开发商手里已经放了10-22个月。
按以往操盘节奏，这些地块早该推向市场!
购房者和开发商似乎形成“共识”:可以允许一两家房企亏损，就像上一轮调控“雅戈尔退地王”。
但 这么多房企一起拿高价地，还会见死不救吗?
真的会!北京、上海的一系列补丁政策，包括住建部的发声，就给出了极其明确的答案。
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以上海为例，此前，多个高价地项目捂盘不卖。开发商想打迂回战，磨着磨着，把备案价提高些;但结果是，每申报一次，备案价再低一点。
比如 上海某合作地王，两年熬下来，房价比最初申报时，还低了一万多。
一笔账算下来，亏得很惨，开发商已无心恋栈。其中一个股东已退出，装标也全面减配，近期准备尽快上市。
一边是“最严限价”，另一边则狂推“租赁用房”。自去年7月以来，上海几乎每个月都会推出几宗租赁用地，往“租售并举”的道路上向前狂奔，且态度坚定。
一个上海开发多年的大牌房企区域总告诉我，现在已 没人怀疑政府“租售并举”的决心了。
所以，他们也去拿了一块租赁用地，与时俱进。
而且是放弃幻想，拿来就真准备做长租。像北京某纯租赁用地那样，一次性180万十年起租，立刻被有关部门公开批评，肯定是不能学了。
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PART 4
也许会有人说，北京、上海是一线城市，限制人口总量，情况比较特殊啊!
但 强二线城市的信号也越来越明确 了。
昨天我刚听到一个消息，合肥某地王楼盘，捂盘一年半，计划6月推出高层，销售对外的报价是，不到1万3，而当时楼面价是12000元/㎡。
连建安成本都不够，更别提其它成本支出了!
2017年前，合肥地价超1万的高价地，有11宗。至今已有16个月，全部未上市。
同样的情况，在南京也不是什么稀奇事。
上个月，南京一批纯新盘临近开盘，销售口径突然松口，房价较原来的报价便宜3000~5000元/㎡，最高的降了1万5。
金隅紫京叠院地块，2016年4月15日金隅以楼面价20077元/㎡竟得。此前开发商对外宣传要卖4万到4万5;但最近案场销售说，开盘价格预计会在3万，甚至还要低。
价格整整降了1万到1万5!
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保利云禧，蓄客时称小高层价格要卖到3万5，临近开盘，口径改为3万。相较之前，单价降了5000元/㎡。
在这之前，蓝光公园一号、京奥港未来墅、新城璞樾和山等楼盘开盘时，成交价都较蓄客期便宜不少。
合肥和南京的地王为什么加紧低价入市?和上海一样，看到政府的决心了啊!
不仅如此，据说多地政府还在酝酿新的“补丁”，一点点堵上所有漏洞。比如，针对公司名义摇号买房，针对父母投靠房票炒房，并追加限售年限。
有人说，限价已经严重扭曲市场了，就不要再出限售，给大家留一点市场调节的空间，这好像天真了一点。
数学上有所谓“负负得正”，你打破了一个平衡，就需要另外的方式去平衡。
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从古至今，政府一直在试图设置价格上限。
《旧约》禁止在放贷时收取利息，中世纪曾对面包限价。上世纪末，美国政府也曾试图固定汽油价格，管制纽约市的房租水平。
限价是紧急状态下，一种最简便的控制方式，但负作用也很多。在不得已的情况下，使用“限价”这一工具，一定要配套大量的补丁，才能尽量减小负作用。
我相信，在这样的穷追猛打之下，没有什么预期是改变不了的。
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文∣江公子 二叔
编辑 ∣七喜
部分图片来自网络
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