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编者按

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文：安迪

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年在翻看上海2016年年鉴的时候，里面详尽的数据可以看到开发商在上海的投资、销售、收益，当时的感觉是经过10来年的发展和开发，实际上房地产开发商赚的钱并不多，至少和他们投入的总额来比，真没有发现这是一门好的生意。

但后来安迪又发现了另外一个有趣的现象，房地产开发商虽然不是最赚钱的生意，只要这个市场还在，只要大家的需求不停，只要对美好生活的追求不变，就可以说这是相对稳的营生，只要不是连续几年没有市场，那么多多少少都是有钱赚的行业。

更何况如果是全民热火朝天地涌入，老百姓心底里的购房欲望已经完全被挑起， 不再只是简单的买买买，甚至还有了买房投资概念，这种势头下什么库存，什么冷静，什么等一等，什么别着急，早就抛到了九霄云外的遥远天际。

21实际经济报道对房地产开发商最新的利润状况做了统计，以及房地产行业目前面临的一些实际情况，开发商后期发展的计划和可能的猜想。

3年后的今天，房地产业净利润总算又有了新高，到达了2位数的上涨，参照上市房企68家的年报，平均净利润到了12.4%。

在这里面大家要看一个节点，也是一个重点。也是政府集中出现更多推力的房产政策时期，2014年中国房地产结束了高速增长并走向衰退期。

这时候如果就此按照正常的路线继续走，不主动增加动力，不给更多更好的政策，不减税不促销，那么今天的房地产现状就不会如此景象，也就没有了2016年的全国暴涨，几度疯狂，就不会从放松放水放任到再次轮回到严控打压限制。

看看这些数据，同比增长动不动就是增长上百亿的数字，按照比例很多是将近200%的增幅，融创的成绩已经如此耀眼，但从整个行业看却属于一般的表现。

2017年房地产业的净利润12.4%，2016年净利润是10%，2015年的时候净利润是9.69%。大家不要忘记一个蛮残忍的现实，2016年是疯狂大涨年，是失控的那一年。

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原来，2017年才是真正的大年。卖得总量没有那么多，成交量下滑也严重，尤其是一线城市和部分热点二线，同比下滑超过40%左右。但赚的却比2016年还要多！

现实中的残忍点：我们都已经主动承认了高房价，并为此买单。

相信各房产公司高管对2017年的市场销售都表示满意，龙湖高管在描述时候的语气里充满着喜悦，给予了足够的肯定。

能不高兴吗？

这么严厉的限制下，还能赚这么多！

早期的面粉很实惠，卖面包的时候正好市场好，面包的行情一直向上，价格也能适度提高，虽然有限价的控制，但储备的成本较低，利润率已经能很好地控制。

2015年的拿地其实也已经不便宜了，但对照目前市场上的土地价格真的会是白菜的级别，个别地王当然不在其列。

但2017年的土地拍卖却一点也看不出调整，虽然一线城市都是以底价或低溢价成交为多，可底价的核算已经透支了相当大的空间，本质上并不便宜。

2018年的土拍市场才刚刚过去3个月，杭州已经卖了800多个亿，就前几天还有一块地成交总价超过了100亿，且这个价格依旧在杭州限制的总价内，大家疯狂抢夺，最终被央企保利粗暴拿下。

楼面价格和周边新房价格差距在5000元左右，可见这样的预期还需要多久消化，是谁在给好城市高房价的基础做铺垫？

2003年到2017年，全国商品房销售额增长了15.8倍，城镇化率也增长到了世界城市化平均水平（估计这个数据有不同的显示，之前有报道称中国城镇化还不够），但增长的比例却并不到，只是从40.5%增长到58.5%，同样也是花了15年，商业化的房产却达到了惊人的倍数。

2006年上海九亭的九城湖滨售价是6000左右，目前链家挂牌价格大概50000左右，按照增长的速度来看约8.33倍，2003年那边的房子应该更便宜，从这个比例看至少也有了10倍的增幅。

持有上海房产的朋友们，尤其是2003年左右的那些房子，对照销售额增长看，有没有达到15.8倍的增幅呢？可能还有一定的差距。

万科郁亮安迪在上一篇文章有说起，他已经完全忽视市场只讲政治在说一些口是心非的话，引得万科工作的人一阵埋怨。但就从上述中谈到的毛利越高并不一定好来看，可见他真的在背书而已，万科如果没有这些年快速的增长，没有更高的毛利，哪里来的高净利润？如此矛盾的话，却出自他的口。

也许他心里想说的是，维持暴利才最切实。

中国房地产从来就没有全面短缺时期，我们国家的人均拥有房屋的数量一直是全世界前茅，甚至是第一。

但我们老百姓，只满足在农村的老房子，只想要镇上县里的房子吗，还只是在普通的市里能有一套房？这些似乎并不难满足。

现实是什么？是大家都想在大城市，超大城市，美好城市，拥有稀缺资源的区域有一套房，这样来评判，还有多少人在等待被满足！

重点在2018年的土地市场出现了。

面包不允许涨价销售，但面粉却任由高价继续，这样的情形下想要维持开发商更好的利益，确实很难。但面粉这种紧俏的商品，却只是独家经营的产物，毫无商量的余地，之前说的那种多家供应面粉的事情，难不成还真能逃离？

不管怎么样，依旧有能力把毛利率维持在30%左右，这也大概是为什么地价这么贵，还有那么多开发商着急拿地，不惜高成本抢占。

投资需求更多的可能是居住需要，2017的指数虽然依旧增长但同比下降了3个点，大家对于政策的期待在加深，对于后市的可能在担忧，心理预期在动摇。

这似乎并不是一个好的选择，尤其是那些只是满足居住的朋友，更加是在一线城市或热点二线城市的人群。

房价用到了神话来作比喻，可见这些年发生在房地产市场上的变化有多么的神奇，有多么的猛烈，对普通人错过的打击是多么的精准，大家本来在相同的起步线上，就因为买和不买一套房的选择，从此天差地别。

高层指导的“房住不炒”恰逢时机，一波高潮后的平静，过上车在即将到达顶峰时候被赶紧压住，显然我们不能接受继续上扬的趋势，但过上车随之而来的往下，却更是高层不能看到的，或更多是买了房的人不能接受的残忍。

“房住不炒”这个方针一定会作为最大的前提，持续耕耘。

房地产开发商一定会按照这个步骤走，银行信贷也会伴随在左右，限制的各种政策依旧，毕竟在这个行业赚大钱的并不是房地产开发商，更不是所谓的炒房人。

龙湖的CEO就明显很实在，他们想把长租公寓做成赚钱业务，甚至想做到非常赚钱的生意，对比万科郁亮的胡言乱语，更喜欢这样的逐利表达。

毕竟，如果到最后真的买不起了，总要给人租得起的现实吧。

作者：安迪

来源：安迪说房市(ID：Goodlife678）

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