不好意思,我们只赚了这么多

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不好意思,我们只赚了这么多


编者按

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不好意思,我们只赚了这么多

文:安迪

年在翻看上海2016年年鉴的时候,里面详尽的数据可以看到开发商在上海的投资、销售、收益,当时的感觉是经过10来年的发展和开发,实际上房地产开发商赚的钱并不多,至少和他们投入的总额来比,真没有发现这是一门好的生意。

但后来安迪又发现了另外一个有趣的现象,房地产开发商虽然不是最赚钱的生意,只要这个市场还在,只要大家的需求不停,只要对美好生活的追求不变,就可以说这是相对稳的营生,只要不是连续几年没有市场,那么多多少少都是有钱赚的行业。

更何况如果是全民热火朝天地涌入,老百姓心底里的购房欲望已经完全被挑起, 不再只是简单的买买买,甚至还有了买房投资概念,这种势头下什么库存,什么冷静,什么等一等,什么别着急,早就抛到了九霄云外的遥远天际。

21实际经济报道对房地产开发商最新的利润状况做了统计,以及房地产行业目前面临的一些实际情况,开发商后期发展的计划和可能的猜想。

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3年后的今天,房地产业净利润总算又有了新高,到达了2位数的上涨,参照上市房企68家的年报,平均净利润到了12.4%。

在这里面大家要看一个节点,也是一个重点。也是政府集中出现更多推力的房产政策时期,2014年中国房地产结束了高速增长并走向衰退期。

这时候如果就此按照正常的路线继续走,不主动增加动力,不给更多更好的政策,不减税不促销,那么今天的房地产现状就不会如此景象,也就没有了2016年的全国暴涨,几度疯狂,就不会从放松放水放任到再次轮回到严控打压限制。

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看看这些数据,同比增长动不动就是增长上百亿的数字,按照比例很多是将近200%的增幅,融创的成绩已经如此耀眼,但从整个行业看却属于一般的表现。

2017年房地产业的净利润12.4%,2016年净利润是10%,2015年的时候净利润是9.69%。大家不要忘记一个蛮残忍的现实,2016年是疯狂大涨年,是失控的那一年。

鼎盛荣华,名门望族宁有种乎?

太湖名石

镇宅邸

商界送礼够意思

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原来,2017年才是真正的大年。卖得总量没有那么多,成交量下滑也严重,尤其是一线城市和部分热点二线,同比下滑超过40%左右。但赚的却比2016年还要多!

现实中的残忍点:我们都已经主动承认了高房价,并为此买单。

相信各房产公司高管对2017年的市场销售都表示满意,龙湖高管在描述时候的语气里充满着喜悦,给予了足够的肯定。

能不高兴吗?

这么严厉的限制下,还能赚这么多!

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早期的面粉很实惠,卖面包的时候正好市场好,面包的行情一直向上,价格也能适度提高,虽然有限价的控制,但储备的成本较低,利润率已经能很好地控制。

2015年的拿地其实也已经不便宜了,但对照目前市场上的土地价格真的会是白菜的级别,个别地王当然不在其列。

但2017年的土地拍卖却一点也看不出调整,虽然一线城市都是以底价或低溢价成交为多,可底价的核算已经透支了相当大的空间,本质上并不便宜。

2018年的土拍市场才刚刚过去3个月,杭州已经卖了800多个亿,就前几天还有一块地成交总价超过了100亿,且这个价格依旧在杭州限制的总价内,大家疯狂抢夺,最终被央企保利粗暴拿下。

楼面价格和周边新房价格差距在5000元左右,可见这样的预期还需要多久消化,是谁在给好城市高房价的基础做铺垫?

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2003年到2017年,全国商品房销售额增长了15.8倍,城镇化率也增长到了世界城市化平均水平(估计这个数据有不同的显示,之前有报道称中国城镇化还不够),但增长的比例却并不到,只是从40.5%增长到58.5%,同样也是花了15年,商业化的房产却达到了惊人的倍数。

2006年上海九亭的九城湖滨售价是6000左右,目前链家挂牌价格大概50000左右,按照增长的速度来看约8.33倍,2003年那边的房子应该更便宜,从这个比例看至少也有了10倍的增幅。

持有上海房产的朋友们,尤其是2003年左右的那些房子,对照销售额增长看,有没有达到15.8倍的增幅呢?可能还有一定的差距。

万科郁亮安迪在上一篇文章有说起,他已经完全忽视市场只讲政治在说一些口是心非的话,引得万科工作的人一阵埋怨。但就从上述中谈到的毛利越高并不一定好来看,可见他真的在背书而已,万科如果没有这些年快速的增长,没有更高的毛利,哪里来的高净利润?如此矛盾的话,却出自他的口。

也许他心里想说的是,维持暴利才最切实。

中国房地产从来就没有全面短缺时期,我们国家的人均拥有房屋的数量一直是全世界前茅,甚至是第一。

但我们老百姓,只满足在农村的老房子,只想要镇上县里的房子吗,还只是在普通的市里能有一套房?这些似乎并不难满足。

现实是什么?是大家都想在大城市,超大城市,美好城市,拥有稀缺资源的区域有一套房,这样来评判,还有多少人在等待被满足!

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重点在2018年的土地市场出现了。

面包不允许涨价销售,但面粉却任由高价继续,这样的情形下想要维持开发商更好的利益,确实很难。但面粉这种紧俏的商品,却只是独家经营的产物,毫无商量的余地,之前说的那种多家供应面粉的事情,难不成还真能逃离?

不管怎么样,依旧有能力把毛利率维持在30%左右,这也大概是为什么地价这么贵,还有那么多开发商着急拿地,不惜高成本抢占。

投资需求更多的可能是居住需要,2017的指数虽然依旧增长但同比下降了3个点,大家对于政策的期待在加深,对于后市的可能在担忧,心理预期在动摇。

这似乎并不是一个好的选择,尤其是那些只是满足居住的朋友,更加是在一线城市或热点二线城市的人群。

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房价用到了神话来作比喻,可见这些年发生在房地产市场上的变化有多么的神奇,有多么的猛烈,对普通人错过的打击是多么的精准,大家本来在相同的起步线上,就因为买和不买一套房的选择,从此天差地别。

高层指导的“房住不炒”恰逢时机,一波高潮后的平静,过上车在即将到达顶峰时候被赶紧压住,显然我们不能接受继续上扬的趋势,但过上车随之而来的往下,却更是高层不能看到的,或更多是买了房的人不能接受的残忍。

“房住不炒”这个方针一定会作为最大的前提,持续耕耘。

房地产开发商一定会按照这个步骤走,银行信贷也会伴随在左右,限制的各种政策依旧,毕竟在这个行业赚大钱的并不是房地产开发商,更不是所谓的炒房人。

龙湖的CEO就明显很实在,他们想把长租公寓做成赚钱业务,甚至想做到非常赚钱的生意,对比万科郁亮的胡言乱语,更喜欢这样的逐利表达。

毕竟,如果到最后真的买不起了,总要给人租得起的现实吧。

作者:安迪

来源:安迪说房市(ID:Goodlife678)

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