房产税到底能不能发挥抑制房价的作用
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房地产税

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已箭在弦上，今年进入法律程序的第一读的可能性很大，在今年三月初的会议上，虽然有修改某大事，也有机构调整大事，但是，房产税依然处在焦点、重点、热点的位置。除了正式的两个报告之外，首场发言人采访人员会，财政部长采访人员会都有提到这个问题，而且在讨论中，也不凡有惊人之语。像冯小刚导演，就此话题讲了很长时间，本来他应该讲了很多文艺方面的事情，但是，他关于房产税的说法却被广泛传播开来，可见，这个问题的普遍意义有多大。

对于，普通老百姓来说，人们只关心两个问题，一个是，我的房子会不会征收房产税？另一个是，征收房产税会不会降低房价？如果，这两个问题解决了，房产税的争论基本上就没有了。现在，所有的言论，不管正面的，和反面的，都是拿老百姓的利益说事，冯小刚就说，70年的土地税都交完了，再收房产税，退休老师哪有这么多钱的收入？现阶段，增加老百姓的支出是很多人不能理解的。如果按照评估值征税，人们会疑虑重重，因为北京人中，其实很多都是千万资产的穷人，和千万资产的负翁。前者是，北京城区的老居民，家有一套老房屋，可能估值到了一千万，但是，自己收入卑微，一直过的都是紧巴巴的苦日子。另一类是新北京人贷款买房，如果是前几年买房的，房产升值也到千万之上了，但是，还有上百万的房贷没有还清，如果是最近两年买房的，贷款额就更大了，如果房贷成本再加上房产税上门，岂不是雪上加霜！

房产税的本质是直接税制，就是所有房产纳税，用于当地城市建设和社会发展，房产税不是维持政府日常支出使用，但是，中国的情况，政府是无限政府，房产税作为财政收入的一部分，其支出可能并不那么清清楚楚。所以，在这种矛盾的状态中，人么普遍认为，中国征收房产税，应该会按照中国的具体情况，实行一定面积的免税额，甚至有人建议，这个免税的免税的面积是80平米每个人，也就是说让大多数的老百姓，都不用交房产税。目前，全国的人均居住面积是40多平米，这在国际上都是比较高的，更是大大超过了我国香港这个富足的城市。如果，按照人均80平米免征，基本上就把自住需求的住房都划在房产税征收的圈子之外。有个开发商就说，一家住160平米的改善型住房不该征税，但是，有些人住六七百平米，不征税也不应该。

人们希望的是房产税能够像限购政策一样，有效打击炒房行为，保证房价的稳定。遵循“立法先行、充分授权、分布推进”原则，财政部部长肖捷此前的公开说法是，将力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”改革任务。这个最后的时间点很快就要到了，那么人们的对房产税爱恨交叉的心理会不会因此真的受到伤害？房产税降低房价的逻辑是，房地产税

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会增加房子的持有成本，促使投资者抛售房产，从而导致房价下降。潘石屹就特别坚信这一点，他说，持有房子是有成本的，房产税一定能降房价，他甚至认为，不动产登记一开始，房价就会下降。但是，也有人认为，房产税不是降价神器，从国外实践经验看，房地产税

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从来都不是抑制房价过快上涨的关键手段。以美国、德国、韩国为例，在施行房地产税

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后，都出现过房地产量价齐飞的景象。

在三月初的会议上，财政部的副部长在采访人员会上提出了一个观点，值得注意，他说，房产税的一个功能是组织地方财政收入，在此基础上，发挥资源配置和调节市场的作用。另一个是调整社会收入分配结构，不能让富者更富穷者更穷的马太效应继续发展下去，人们可以从这个角度展开思维空间。关于是不是要照顾到广大自住需求的问题，这个可能也是开征房产税最难确定的一个问题。副部长也特别提到，中国征收房产税肯定要根据中国的实际情况，都有一些税收优惠，对一些困难家庭、低收入家庭提供税收减免。从上海和重庆试点看，两地的房地产税试点办法均设置了很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超额累进税率。

从目前的市场看，楼市基本是走向停滞状态，虽然还有一些地区房价依然不够稳定。但是，在目前的高房价下，在家庭高杠杆之下，房产税的出台，肯定是要增加投资者的成本。因此从短期来看，房地产税会让部分投资投机性需求出局，导致市场供大于求，房价下跌。但是，长期看，情况如何，还要看政策的延续性，比如说，限购是不是能坚持更长时间，如果一方面开征房产税，一方面放开限购，那么市场走向就不好确定了。

如果市场发展不能根本改变人们的预期，那么，只要人们预期房价上涨能抵消房产税的成本，供需关系就无法根本扭转，投资投机性需求就会仍然存在。此外，房地产税税负如果通过租金和房价的方式转嫁给租房者和购房者，那么这个政策的目的，老百姓就不能理解了。如果房产税征收能够结合70年土地出让方式改革，有效地、大幅地地降低房价，那么这个政策一定是大块人心。房产税已经在路上，现在看，对那些拥有十几套、几十套或上百套住宅的囤房人，以及负债率高的炒房客来说，持有成本会大大增加，这绝对是利空的消息。（文/马跃成）

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