大湾区房价摁得住?为何建议你快上车房价一直牵动着每一个老百姓的心

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大湾区房价摁得住?为何建议你快上车。房价|建议|上车|大湾|gdp|王锋---

房价一直牵动着每一个老百姓的心，特别是最近政策频出:一会儿是三价合一，一会儿又传要出房产税，还有租售同权等。

大家看得云里雾里，在知识星球里问阿方:这房还能买吗?(如下图)

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看短线

政府的底线:按照房价环比不增长的总体要求

先来看看为什么要出台“三价合一”这一政策?我们来听一听深圳房地产研究中心主任王锋的官方权威回答。

王锋:

深圳土地资源紧张，二手房的成交规模一直高于一手房，极容易出现投机炒作行为。从今年前两个月房地产市场的成交情况来看，1月、2月的二手房成交量增长非常快，已经比去年同期上升80%。从国家统计局房地产价格指数的统计来看，深圳在今年前两个月的二手房的价格指数都是全国第一，上涨较快，极易出现新一轮的房地产过热现象。

针对这种情况，人民银行等三部委及时出台文件，“我认为对于稳定二手房市场、保持房地产市场的调控目标，特别是落实中央‘房子是用来住的，不是用来炒的’这一精神，意义重大。”此外，新政策出台以后，对于市场的未来变化可能会有一些调整，此后房地产市场还会继续保持平稳健康的运行态势。

新政策实施主要是规范借助金融杠杆炒房的这种现象，但是也不可避免地会带来一部分购房者税收成本的增加。“但我认为，政策实施所带来的税收成本增加，是依真实价格依法纳税，是法律的规定，是社会应该坚持的底线。”

目前宏观调控的整体目标，是按照房价环比不增长的总体要求。从最近几年的房地产市场运行来看，泡沫风险较大。就新房市场的调控情况看，虽然实施了严格的限购限贷限价措施，但是房价总体是保持稳定的，既没有出现持续大幅上涨，也保持了一定幅度的回落，这有利于“刚需”购房，有利于老百姓真正的实现住有所居。同样，二手房市场政策出台也是有利于房价稳定。

看长线

伟大复兴背景下的资产重估

大湾区的房价还没到天花板

也就是说，短期调控政府的底线是按照房价环比不增长的总体要求。那么长期呢，如果你判断国家经济基本走势往上在走，一线城市的房价都还没到天花板。

所以，投资房产，尤其是一线城市的房产，要学会看国运。

如果问我怎么看，我认为中国经济会越来越好，GDP赶超美国是迟早的事情。

首先，第一个逻辑是国家层面。

在第一次工业革命以前，中国始终是全世界最富强的国家，同样还有印度，但在第一次工业革命后，英国崛起，成为世界霸主，后续又有美国，中间还有日本差一点成为全球经济霸主，这些国家在崛起的过程中，其资产都有大幅的升值，特别是在伦敦、纽约、东京这些核心城市。

2034年中国将重夺世界经济霸主地位，意味着中国核心城市成为全球核心城市，必然带来资产价格的重估(上涨)。

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公元1年至2050年中国、美国、英国、印度GDP走势

我们再看几组数据:

(1)美国居民总资产依旧持续攀升，日本长期低迷，中国居民的财富已经超过日本，持续追赶美国，这符合三国GDP增长的情况。

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中国、美国、日本居民总资产走势(十亿美金)

(2)美国居民房地产总价值和美国GDP增长强相关。

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1960-2015年美国名义GDP与住房总价值

(3)资产价值与经济增长强相关，中国房价总体水平将持续上涨。

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1990-2030年中国名义GDP与住房总价值

第二个逻辑是城市层面。

二战后，各国人口和资本都有一个明显往都市圈集聚的趋势，形成了全球五大都市圈。

同样，中国都市圈的集聚趋势在改革开放以后也十分显著。其中的核心就是珠三角、长三角、北京和天津(河北实在难以入围)。

如果将要素集聚度用人口密度和人均GDP来定义，那么这一指标对于房价水平的判断很有参考性。

下图中，中国主要城市的房价水平都对应着其要素集聚度水平。

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2016年各城市新房成交均价和要素集聚度的关系

按照这一逻辑，我们更为看好粤港澳大湾区的资产升值前景。

一是人口。从各一线城市对人口增长的态度来看，北京上海是接近零容忍的态度，未来几年，城市人口增长的空间仅为6%和4%。而广州和深圳未来几年的人口增长空间有15%和30%，就是说广州对人口流入几乎不限制，深圳更是鼓励人口流入。

从2017年各城市人口增长的情况也可以看出，北京上海人口几乎零增长，而广州深圳都分别增加了50万人。

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来源:明智维新整理

相信在区别化的人口政策下，深圳和广州在未来将会吸引更多的人才流入。

粤港澳大湾区，目前总人口已经高达6800万。据预测，粤港澳大湾区的总人口有望在2032年达到一亿之多，而该地区的经济生产总值将是现在的三倍。如今，大湾区各个城市都在或明或暗的吸纳人才。

二是产业。北京和上海是传统产业和国有经济，而深圳为代表的大湾区主打创新和民营经济。

这带来三点不同，首先是当前中国处于第四次工业浪潮之中，核心就是创新，自然，深圳能获得最大的红利;

其次是中国民营经济逐渐取代国有经济的趋势确定，民营经济占比高的城市发展潜力更大;

最后是利益的分配，民营经济创造的价值能更好的分配给企业的员工，比如深圳这边的腾讯、华为、平安、万科、恒大的中高管，都是极具购买力的。

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预测与结论

我们根据人口、经济、产业等因素的综合分析基本的结论是:

1.年薪千万的任泽平研究了10年房地产，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，他说如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，在某个时间货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走?答案是暴涨。这段话套到大湾区完全适应。

2. 大湾区增长最低的城市可能也有7%以上的年均涨幅，远高于居民存款利息，也高于股票和理财市场的回报率，依旧是居民最合适的财富保值方式。

3.房子是城市或区域的股票，城市和区域在升值，你没有入股，不但分享不了城市化的红利，而且面临着越来越高的股价，甚至面临着被淘汰的风险。错过了深圳，就不要会错过整个粤港澳大湾区。

还要不要买?

首先我们清楚目前政府调控的底线是按照房价环比不增长的总体要求，所以请你放弃房价会跌的幻想。政策的出台可能会使房价出现小幅回落的情况，但下降的幅度几乎可以忽略不计。

越等会更贵!三价合一、利率上浮，房价没降，买房却要多花几十万!这就是去年到今年的现实。受伤的总是刚需。

有“大炮”之称的任志强曾说过:别管贵不贵，刚需族，该买还是得买!再来看看经济学家吴晓波，他坚持每年买一套房，这些年资产保值又翻倍。

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对此我总结出了经验:钱不多就买偏点，买不起大的就先买小的。香港人都用血的经验告诉我们了:“先上车再说”，上了车再考虑换个好的座位，不上车永远追不上车的速度。

对于激进投资者，对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，阿方有必要提醒:现在有必要掂量一下，一旦出现现金流不足以支撑月供，而短时间内房价不涨或无法套现的情况，将面临哪些后果?短炒请慎思。

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北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，城市规划师，先后在咨询机构、政府部门、地产公司工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打近二十年，发表多部珠三角房产著作。熟知珠三角区域与城市，参与深圳龙华宝安、广州南沙番禺、中山翠亨等多地城市规划。多次获省市规划奖项。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。公众号不走商业化路线，不为楼盘代言，不打销售广告。

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