楼市政策趋紧房企降价暗流涌动对于房地产行业而言

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对于房地产行业而言，全国“两会”的政策部署是观测楼市一年行情的“晴雨表”。它不仅影响一年房地产调控政策的路径，还将影响全年房地产市场的走势。

今年房地产调控的基调已经在十三届全国人大一次会议国务院总理的政府工作报告中确立，那就是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

由此可见，今年的政策依然是“稳”字当先，抑房价稳房市，坚持“因城施策去库存”的调控主基调。因此，当2018年全国“两会”一结束，调控政策便纷至沓来。

楼市分化加速

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3月20日，安徽省阜南县突发限售政策，作为“两会”以后首个出台收紧性政策的县城。一天之后，辽宁省大连市国土资源和房屋局发布《关于进一步贯彻落实房地产市场平稳健康发展通知》及其实施细则，同步出台限购以及限售政策，通知自3月22日起开始执行。

对此，中国资本观察（ID：zhongguozibenguancha）采访人员从易居研究院智库中心研究总监严跃进处获悉，很多城市不提限购，而提限售，既是为了去库存，也是为了防范投资投机炒房。从此次阜南限售政策看，对于本地人和外地人给予了5年和8年的限售内容，其实都是为了防范各类炒房的风险，此类政策从政策信号来说，带有挤压投资投机炒房的决心。

同时，阜南还实行差别化住房信贷政策，要求对购买第二套、第三套住房的家庭，加强购房信贷管控力度，以扶持刚性购房需求，限制投资、投机性购房。

严跃进进一步补充，出台限售政策，说明目前各县城的楼市运行和管控出现了一些新情况。虽然此类城市比较小，但可能也反映了当前市场的一个趋势：县城楼市政策也在分化。当前县一级的银行也在积极执行此类新的政策内容，以有效把控信贷资源，同时有效促进房地产市场的稳定。

大连的限购区域限定于房价上涨过快的中心城区，单人住房公积金最高贷款额度由45万元下调至40万元，家庭购买第二套住房办理个人住房公积金贷款的，首付款比例不得低于60%。“从国家统计局的数据来看，实际上大连房价上涨确实在全国70个城市中比较靠前了。对于大连市场的价格数据，需要有警惕，所以各类管制政策也是符合预期的。”严跃进分析称，实际上也是和大连当前房价上涨过快是有关的。

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对于长期高企的上海房价，上海多家银行从4月1号起将调高房贷利率，最低优惠从现在的9折调整到95折。安居客首席分析师张波对中国资本观察采访人员表示，纵观2018年资金成本提升，尤其是一二线城市的房贷利率上调将是一个大概率事件。随着国家精准调控不断深化，上海为代表的一线城市未来房贷利率仍存在上浮空间。

房企降价暗流涌动

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据了解，随着本轮楼市调控的不断深入，目前已经有不少开发商打破底线，开始降价。据报道，位列世界500强的央企新兴际华集团，其下属房地产公司在石家庄开发的一项目，日前直降4000元/平米，该项目此前均价约14300元/平米，降价后为10000-10500元/平米，尽管开发商称精装变毛坯，但该项目降价仍超过25%，成为本轮调控后石家庄降幅最大楼盘。当地业内人士分析，该项目开发商在市场预期不确定下率先跑量回款，有可能引发连锁反应。

另外，在过去几个月，民企华夏幸福的环京孔雀城，为了缓解资金压力，开始实质性降价促销。其实早在去年11月底，同策研究院总监张宏伟就曾预测，房企资金兑付压力2018年一季度会集中体现。从房企资金兑付压力来看，2018年房企面临的压力将真正体现（2016年房企集中加杠杆扩张，借贷资金平均周期2年，因此，2018年资金到期集中兑付压力加大）。

时至今日，张宏伟对中国资本观察采访人员表示，“资金兑付压力最紧张的时间点就是今年的三季度。这时对一部分企业来讲，可能面临资金紧张、资金断裂的风险”。

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不过，张宏伟继续分析称，从资本角度来讲，这对排名前三十以后的房企影响比较大。因为从金融机构的角度来看，对于贷款利率、授信额度、审批时间和速度，排名前三十和三十以后的企业是有差异的。所以原则上，对排名前三十的企业影响不大，或者在这种环境下，资本市场仍然会支持他们，市场信用度还会进一步增加。排名三十以后的这些企业，如果过去一两年当中杠杆加的较高，今年有可能会面临资金兑付压力。

张宏伟认为，其实现在是一个逆势扩张阶段，市场价格今年处于一个下行回调期、深度调整期的时候，往往土地价格相对来说比较便宜，性价比比较高，这时是一个逆势拿地换仓的机会。所以，对于排名前三十的企业，这个阶段可以逆势拿地换仓，因为资金面本身有支撑，企业本身布局也比较广。对于大部分上市企业，今年虽然市场不好，调控比较严格，资本市场环境也有所收紧，但反而是进一步扩张的一个非常重要的时间点。

联系作者：清野

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