郭增利：购物中心并购法则是“强强联合”而非“弱肉强食” 如题。"

赵亮 | 插图

郭增利/文

2017年底到2018年初，三起购物中心并购案轰动全球。一是，澳大利亚西田集团（Westfield）将其在美国和欧洲经营多年的购物中心出售给欧洲最大商业地产公司法国尤尼百—洛当科（Unibail-Rodamco）；二是，Intu　Property将购物中心卖给了英国最大的购物中心运营商Ham-merson；三是，新加坡嘉德集团通过旗下凯德商用公司，出售了中国市场的20家购物中心，由印力商用置业（万科旗下子公司）、万科集团和Tri-water资产管理集团联合收购。

频繁发生的购物中心交易，是否意味着全球购物中心即将掀起一波整合大潮？是否预示着全球购物中心的投资策略开始面临新的改变？

可以肯定的是，购物中心资产交易属于典型的强强合作，而不是弱肉强食；因为只有你拥有的资产足够出色，收益足够安全和理想，价值增值和顺利退出才有实现的可能。

将自己的“非核心资产”转卖给更加“对路”的其他投资人，在购物中心交易中非常普遍。比如，对凯德和万科印力而言，这次交易可谓“各取所需”。凯德不仅由此强化了“综合体”的核心资产地位，也获得了更大力度扩张其战略中心即中国核心城市的机会；而印力则以收购方式进一步巩固了其核心产品——区域和社区购物中心的优势地位，更在零售地产的城市布局和配套服务两个领域赢得了规模效应。当然，购物中心交易，一般还会涉及到公司治理结构方面的优化问题，在这里不再赘述。

从购物中心资产交易的角度看，拥有精准细化的投资战略和产品模式极为关键。战略和模式越清晰，就越有利于交易的达成。相信这笔交易对国内购物中心开发商加快形成精耕细作的专业风格，有着极大的影响和启发。

从西田/尤尼百—洛当科和凯德/印力两桩购物中心交易的收益率看，尤尼百—洛当科购买西田购物中心的收益率是4.3%，而印力收购凯德的收益率在2.8%左右。如此之大的差距，一方面验证了两个市场在商业地产金融体系发育程度方面的明显差异，另一方面也可以看到合作各方对未来市场成长预期的不同判断。在其背后，更是充分展现出中国作为发展中市场领导者的乐观前景和投资活力。这笔交易既让凯德分享到中国市场的可观回报，也为印力继续获得更强业绩奠定了良好基础。这次交易的成功，对于所有跃跃欲试的国内购物中心业主来说，算是一个不错的刺激和触动。

还有一点不得不说。严密的城市商业设施规划对每一个投资人来说，都是至关重要的决策依据。而中国，影响购物中心交易的一个重要障碍就是规划的随意性，特别是对购物中心这种难以再生的庞大商业体而言，城市规划和规模控制的严重缺失，将有可能让购物中心业主付出更多的时间成本和机会成本。而国际购物中心行业资产交易之所以更为直接和频繁，收益率也更为稳健，都与其拥有严谨专业的城市规划系统息息相关。

如今，全球每一个购物中心业主和运营者都面临着不同程度的挑战。要生存得更好，就必须在新的零售潮流中不断更新自我，保持清醒正确的投资决策。在中国经济和人口红利减弱的背景下，专业能力的重要性得到显著抬升。只有优化和管理好自己的核心资产，才能让投资人获得更加满意的回报，也才更有能力和底气与对手争夺有限的市场资源。

总之，中国商业地产的竞争注定愈加残酷。受此影响，购物中心资产并购和整合趋势也将进一步凸显。制定正确的投资决策，提升核心资产安全收益能力，加大非核心资产的处置强度，将是接下来购物中心业主最需要精心谋划的大事。近期国际国内购物中心市场发生的三起并购大案就是一个重要佐证。

（作者为中购联购物中心发展委员会主任）

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