在地产业，顺周期，傻子都能赚钱，这跟在风口上，猪都会飞是一样的道理。但是，一到逆周期，方显英雄本色。

 

有人的地方就有江湖，有江湖的地方就有圈子，有圈子就有三六九等。

 

文王之问扁鹊耶？曰：子昆弟三人其孰最善为医？

扁鹊曰：长兄最善，中兄次之，扁鹊最为下。

魏文侯曰：可得闻邪？

扁鹊曰：长兄于病视神，未有形而除之，故名不出于家。中兄治病，其在毫毛，故名不出于闾。若扁鹊者，镵血脉，投毒药，副肌肤，闲而名出闻于诸侯。

 

与医同理，房地产圈也分三六九等，靠的是对大势和地产周期的判断，把握对了大势脉搏，则游刃有余；次之，则是随周期潮涨潮落；再次之，则是粉身碎骨。

 

1、

  

李嘉诚

 

房地产圈中上等者当属被仰首封神的李嘉诚，连续二十载稳居香港首富，稳坐钓鱼台。回顾其成功轨迹，几乎都是在重要的节点判断对未来的大势，并踩对节奏，从而平步青云。

 

比如，

1960

年代，香港左派暴动，社会动荡，低价暴跌，李嘉诚看好香港的未来，大肆收购土地，后来香港的地价就不用多说了。

1980

年代，油价危机，购入加拿大赫斯基石油半数权益，后油价开启长期上涨趋势。

 

2015

年李嘉诚撤资的消息甚嚣尘上，引来诸多非议，其中有人断言李嘉诚老了，判断失误了。

2016

年内地房地产市场暴涨，众人纷纷扬言，早就说了李嘉诚老了，错过了一波主升浪。

 

但是，出海四大天王，万达、复兴、安邦和海航，突然天降神怒，传出被抽贷，遭遇股债双杀。现在命运迥异，安邦刚刚宣布被接管，万达断臂求生，而海航还在缩罩杯，只有复兴才平稳落地。

 

而在今年春节后，众人才彻底回过神，当时走的时机是多么精妙，才深刻理解了李嘉诚说过，不赚最后一个铜板的含义。

 

实际上，在商言商，李嘉诚从

2013

年就开启了他的资产撤离之路。当时房地产市场还在调控中，开发商都在艰难度日，减仓算是顺势而为。当然，更钦佩其嗅觉之敏感，令人折服。

 

姜还是老的辣，挥一挥衣袖，还带走许多云彩。如果将中国首富分成两类，一个叫李嘉诚，另一个叫其他首富。

 

 

2、

  

万建林和巨头房企们

 

房产圈次之者便是曾经的一哥和现在争一哥的几个民企地产了。

 

在一个行业中能做到或曾做到行业第一的，必然有其过人之处。换句话说，房企都在一样的环境中，而有些就能借助大势，顺势做大，这也是功夫。

 

万达的王首富，也雄踞了几年的首富榜首，许加印

2017

年也凭借恒大股票的数倍涨幅一度成为中国首富，碧桂园的杨国强也誓争宇宙第一房企。这些巨头能在万千房企诸侯争霸中脱颖而出，已是首屈一指了。

 

但是，比之李嘉诚，还是稍逊风骚，打江山难，守江山更难。

 

如前首富万建林，一着不慎，差点满盘皆输。在去年，突然就传出抽贷风波，就当众人以为王首富落花流水春去也时。王首富果敢地断臂求生，不久就达成了出让方案：

 

1

）富力地产以

199.06

亿元收购该

77

家城市酒店全部股权。

 

2

）融创中国以

438.44

亿元收购前述十三个文旅项目的

91%

股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约

454

亿元。

 

 

一个伟大的企业家就是企业的掌舵者

，即使不能神如李嘉诚，永远保持正确航线，但即使前面遇到冰山，也能临危不惧，正确应对。王首富就上演了一出精彩的巨轮调头的戏，现在转身，又把重心放回国内，拾起了足球，做起扶贫。

 

从旁人看，王首富是被动卸杠杆，三维也廋了一圈，但是，在现在房地产冬天环境下，卸了杠杆的王首富或许塞翁失马呢？

 

不信，巨头房企就在使出吃奶的力气卖房了。

 

在往年的销售淡季，前三房企就卖出了过千亿，碧桂园、中国恒大和万科的增速分别是

36%

、

64%

和

20%

，背后的全员营销是主要的助推力。

 

比如，恒大所有楼盘都进行了大力度打折促销，而且还搞起了全员营销，要求员工拉人头注册恒房通

APP

（恒大一款营销软件），而且还要求所有员工带人看房，带看房的人数

2

月份要求的

10

人增加到

50

人到

100

人不等。

恒大员工

12.7

万人，保守按每名员工平均带

50

人看房计算，则在

3

月份，全国约有

635

万人看过恒大的盘。从年龄构成看，

2016

年中国

16

周岁以上至

60

周岁以下（不含

60

周岁）的劳动年龄人口

90747

万人，占总人口的比重为

65.6%

。也就是说，

3

月份有

0.7%

的适龄劳动人口要去看恒大的盘，不得不服。

 

这个周末，我也成了一个“托”，基本流程就是到场签名字或者登记，再赶赴下一个楼盘。

 

很明显，如此这般一是为了冲量，更是为了加快周转，回笼资金，储藏更多的现金，以应对房地产寒冬。

 

3

、小房企

 

在行业寒冬期，

too big too fail

的巨头尚且要竭尽全力，全员营销。中小房企多舛的命运似乎已经注定。

 

没有捉住顺周期的契机扩大规模，机会转瞬即逝，可以说是最次等者了。后知后觉到如此地步，只能在寒冬时节买单了。面对严酷的环境，基本毫无反击之力。拿地方面，一众大佬巨头是碾压式。而资金成本方面，缺乏规模背书，只能咬牙拿贵点的资金，而周转一慢下来，那就是致命的打击。

 

即便项目成功开发卖出去了，拿地没有优势，也失去了进一步发展的空间。所以，这个冬天会很难过，大概率提前卖身是中小房企的不错的出路了，否则，逆势之下，可能结局是现金流枯竭，倒地而亡。所以说，集中度持续上升，仍将是未来房地产的主旋律。

▌

尾声：

 

对于每个人来说，都逃不开周期，这是宿命。

 

但不乏如李嘉诚等智者，能把握住周期的脉搏，游刃有余，能创业，也能守业。次之者，则命运迥异，或重演大清胡雪岩的结局，也有能熬到下一轮周期的，但终究还是逃不开周期的轮回。最次之者，则命运多舛。

作者：三个火枪手

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