郭增利:从产品到模式，商业地产向泛复合地产转化 (图片来源:全景视觉)经济观察报郭增

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(图片来源:全景视觉)

经济观察报郭增利/文

郭增利:从产品到模式，商业地产向泛复合地产转化。地产|模式|郭增利|产品|复合---

伴随本世纪初开始实施的住宅和配套混合规划政策，商业地产快速崛起，众多住宅地产商或主动、或被动地卷入商业地产开发大潮之中。商业物业的急剧增加，不仅改变了原有的竞争格局，也使商业项目的生存难度越来越大，这一变化让地产商不得不开始思考新的出路。

商业地产一次次革新，激发了很多创造性思维，也倒逼房地产开发商跳出原有模式，全行业开始进入复合度更高、融合力更强的新形态辈出时期。企业经营的推进和专业体系的延续相互交织，使商业地产依托过往经验，向新的复合地产转化成为现在进行时。

从产品到模式对商业地产进行解剖之后，我们可以发现:商业地产讲求城市研究、土地分析、融资技术、规划设计、功能组合、招商运营，并已形成了特有的团队优势和资源优势。

目前，产业地产、园区地产、文旅地产、体育地产、健康地产的发展已经全面启动，它们确实有着与商业地产非常相近的专业逻辑和业务流程，所以运用商业地产思想，打造新型的泛复合地产生态系统，存在着明确的可能性和一定的可行性。

过去的商业地产基本停留于产品层面，以商业项目的成功开发作为首要目标。今天，伴随房地产企业的深刻变革，泛复合地产正在陆续导入商业地产的专业方法，商业地产已经开始超越原来的产品概念，转变为具有普遍适用意义的新的地产经营方式。这些新型复合地产与商业地产具有同样的内容服务和空间经营的逻辑要求，具有助力产业成长的作用和价值。具体而言，商业地产强调品牌组合思维、功能融合思维、平台共享思维，注重资本逻辑和经营逻辑，这些核心理念对其他复合地产的投资和管理有着极为普遍的借鉴意义，专业结构也非常契合。

进入2017年后，横跨智慧科技、实体商业、商业地产、金融投资四大领域的“新零售”持续火爆，在催生出很多“新零售”公司的同时，也使金融、商业、地产、科技、健康、体育、文创以及相关产业资源的整合进入重构时期。运用商业地产的思想和技术，建立复合地产新的开发模式，赋予商业地产新的增长点、价值点，拓展并开创商业地产的新空间、新内容，一系列战略问题已经摆在寻求创新发展的商业地产商面前。

基于商业地产多年的发展实践，特别是商业地产为空间和内容带来的创新性引导，强调“产业与地产”融合思维的泛复合地产有望获得跨越式增长，并实现对城市改善和产业升级的新一轮拉动;商业地产的开发模式也将在此过程中得到进一步优化，内容和空间的原创能力得到进一步提升。

从传统商业地产行业来说，越来越多的具有创新力的品牌将成为商业地产新的服务内容;人与人、人与物和诸多跨界资源也将通过商业地产的空间实现互联共享;大数据、人工智能、智慧商业等管理技术和信息手段更将使商业地产成为最大的流量中心。

所有这些进展和变化，都要求商业地产跳出商业和地产一般范畴，从生活性服务业转向生产性服务业，并延伸到更广泛的产业化、多元化和互动化。产业地产、园区地产、文旅地产、体育地产、健康地产项目的持有者、运营者和规划者，完全可以通过对商业地产产品和模式的专业借鉴和优化改良，建立泛复合地产的投资开发运营新体系。

(作者为中购联购物中心发展委员会主任)