地王频出的滨河国际新城还有哪些漏可捡? 在郑州

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在郑州，一个区域的楼面价从1000元涨到10000元需要多少年?

有人说十二年，比如中原区;有人说五年，比如郑东新区;但有人说:只要两年半!

比如经开区的滨河国际新城，2014年2月楼面价1054元，2016年7月连爆三个地王，最高楼面价达到10544元，不多不少，整整翻了十倍，连后面的数字都几乎一样。

滨河国际新城，究竟拥有什么样的魔力，仅用两年多的时间就走完了其它区域五年甚至十几年才能走完的道路，在楼面价两年半翻10倍的情况下，还有漏可捡吗?

细分滨河国际新城

滨河国际新城是连接郑州市建成区与航空港经济综合实验区唯一区域，地处潮河以南，107辅道以东，经南十五路及经南十四路以北，四港联动路以西，占地面积10.47平方公里。

其区域不大，但规格很高，区域内总绿化面积达6133亩，绿化率高达45%。还有三大水系景观，蝶湖、荷湖、潮河，水域面积达1360余亩，还有地下管廊，所以，被称为中原首个海绵城市。

不仅如此，滨河新城还是中原首个自贸区的核心区，自贸区在企业引进上有巨大的政策优势，更多数量的企业入驻，在未来将极大带动滨河新城的经济起飞。

自贸区郑州片区范围▼

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优越的区位，高规格的规划，自贸区的政策支撑，正是因为如此多的利好，才使得众多一线开发商不惜血本抢先入驻，因此在2016年7月创下地王三连拍的惊人记录。

但是，再小的区域，再好的区域位置，内部也有高低优劣之分。笔者根据它的规划图以及实地考察后的情况，将其为三个区域:蝶湖片区、荷湖北片区、荷湖南片区。

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1、蝶湖片区

它的优点是区域内有蝶湖，蝶湖周围有大量的商业、办公用地，并且预留的有外事用地，原则上属于滨河国际新城的CBD。

但它最大缺点是东西两个方向都是铁路，生活出行很不方便。如果蝶湖片区向东、向西的道路都能及时下穿铁路，它的区域位置则非常好，不过笔者不敢对下穿铁路预期抱有幻想。所以说，蝶湖片区本质上不如荷湖片区。

2、荷湖北片区

它是这三个片区里最好的区域，原因在于:

首先，它与经开建成区没有断裂带，既能够享受建成区的成熟配套，又能享受新区的宽敞便捷。

其次，政府和企业结合开发有序，土地出让基本完成，出让率达到了95%，未来两三年内，各个项目将陆续交付，必然是滨河国际新城成熟最快的区域。

再次，央企中海在此拿了两块地，众所周知，中海向来眼光独到，研判准确，在此拿地，说明他们对该区域极其看好。

最后，滨河一小、郑州一中分校、国际学校、创业服务中心等，滨河国际新城最好的教育资料都集中在这里。

3、荷湖南片区

该片区距离经开成熟区最远，开发项目只有康桥、绿地、海马、信保等，其它配也不成熟，开发进度要比荷湖北片区晚两年。

所以，将三个片区按区位价值排名肯定是:荷湖北片区>蝶湖片区>荷湖南片区。

荷湖片区里的机会

看下面这张图，标有项目名称的，以及黄色的区域为住宅用地，红色区域为商业用地。

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商业主要集中在蝶湖片区与荷湖南片区，荷湖北片区几乎都为住宅。既然本文主要讲"捡漏"，那么就逐个分析投资什么价值最高。

1、投资住宅?

滨河国际新城10多平方公里，大部分都为住宅，目前的价格在17000元/平左右，这个价格应该是郑州目前所有新区(郑东新区已经不算新区了)里最高的，着实不低，所以如果买住宅，只能算投资，不能算捡漏。

2、投资商铺?

虽然商铺由"一铺养三代"，变为"三代养一铺"，但并不代表所有的商铺都没有价值，只要认真找还是有的。需要挨个小区分析，住户多少，底商面积多少，这可以另写一篇文章了，因本文篇幅有限，所以这里不再多讲。

3、投资公寓?

在房产投资价值排行里住宅>公寓>商铺，所以有资格买房，买房才是最好的选择。但若是找对了公寓，投资回报可能比住宅的还要大。笔者就在滨河国际新城里发现了一个自认为不错的公寓。

就是下图白色字体的项目--浩创优尚。

这也可是的当今市场下您能捡到最大的漏了!

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笔者之所以看好它，原因如下:

1、它的周围全是改善型住宅，跨过两条街还是住宅，而它是这么多住宅中间唯一的一块商业用地。

笔者算了下，该区域内大概有1500亩住宅用地，容积率都按2.5算，每户按100平算，区域内大概有24975户，打个折，按20000户算，每户3人也有近60000人。

有这么多的住户，就意味着未来有大量的消费人群。

2、它的对面是国际贵族学校，后面是公立小学，侧面是久负盛名的郑州一中。

孩子大于天，父母都愿意为孩子付出更多，陪读租赁的需求旺盛，另外大家都知道，学校周围肯定存有众多的补习班、培训班、兴趣班，这就意味着教育行业相关垂直机构租房需求市场很庞大，在这种环境下，浩创优尚公寓不但能快速租出去，并且肯定能租上好价格(机构租赁)。

3、它的门口就是地铁3、14号线。

如果将一座城市比作一个人，地铁就是其大动脉。地铁3、14号线，使浩创优尚能够辐射的更远，比如蝶湖是滨河国际新城的CBD，里面全是写字楼，但不适合居住，那里的上班族就可以乘坐地铁到浩创优尚居住。

4、能与周围的商业街形成互补。

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浩创优尚距离滨水商业街不远，滨河商业街作为滨河国际新城最主要的商业地段，未来肯定是该区域的商业中心、购物中心、娱乐中心，有巨大的人流，就有巨大的市场，有巨大的市场，就有丰厚的租金。

当然，是否值得投资，还要进一步看项目自身的具体价值。

具体情况

1、先来了解下开发商品牌

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2017年之前，估计有些人没听过浩创，但2017年以后，大家听到它的次数肯定会越来越多。因为2017年，浩创有了非常大的飞跃，销售面积位列本土房企第4名，全年销售额达到了近100个亿。

2018年浩创肯定还会带来更多惊喜，因为除了在新郑、郑州南龙湖等片区都有大量的储备用地外，同时浩创也启动了全国化布局的进程，拓展范围已经涉及到了广东、云南、海南、山西、广西、湖南、湖北以及长三角等区域，据了解，全国化战略中已经落地的项目已有了十几个。

所以，开发商还是很有实力的。

2、再看项目状况

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浩创优尚是浩创集团进军郑州市区的第一个项目，位于经开第十八大街与经南八路交叉口，门口就是地铁3和14号线，地段很好且交通也非常方便。

项目共占地21亩，共由5栋建筑组成，总建筑面积为5.8万平方米，容积率为3.0，物业形态包括LOFT公寓和商业。LOFT为32-48平方米，商业面积为20-180平方米。

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从项目的外立面看，外观帆船造型设计符合该区域国际化的调性，审美比较新颖前卫，能看出浩创是将它作为滨河国际新城的地标打造的，否则还真对不起这么好的地块。

3、再看产品

32平米的LOFT▼

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项目所有的公寓都是LOFT的小复式，像这套32平米的LOFT，一楼是客厅、卫生间、厨房，二楼为休闲和休息区域，通过垂直空间分离直接形成房屋的动静分区，而且客厅的双层挑高，也将空间优势发挥到了极致。

如果是自己住，超大的落地窗，再加上挑空的客厅，隐隐的国际范生活感觉很适合年轻心态客户的自我实现需求。如果用于出租，机构办公的租金议价是远高于个人租赁的，这里不仅可以提供给初创、机构办公灵动的工作空间，又较同等使用面积的写字楼或商务楼具备更低的租金成本优势，且在产品设计中采用中置采光井，解决了大部分公寓产品的通病，使公寓产品的通风性与采光性得到完美解决。总之就使用需求而言，浩创优尚是左右逢源、后顾无忧。

我们可以算一下，32平米的户型是否值得投资。

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据笔者了解，因浩创优尚独特的"帆船"造型的产品定位，使其建造成本非常高，说实话，就目前释放的精装修成品房销售价格利润挺薄的。但就这么高的成本，竟然丝毫没有降低配置，纵观郑东新区和经开区在售项目，综合性价比无人能出其右，性价比非常高!

同时我们可以简单算笔账，例如购买32平的LOFT，最终换来的使用面积会在50平左右，如果按一套49万计算，基本上相当于10000元/平，若是36平方或47平方按照同样规则进行折算的话，基本上相当于7500至10000元/平，那么在滨河国际新城拿地基本在9000-10500元/平楼面地价的背景下，用低于别人买地的成本换得了一套同区域的精装成品房，不得不说，浩创优尚的投资价值和升值空间尤为凸显。

总结，别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧，在一些人看空公寓时，浩创优尚只属于那些独具慧眼的投资者，因为只有他们才明白，这其实是在"拣漏"。

结语:

在房价越来越高的今天，找一个以租养贷的住宅很难，找一个以租养贷的公寓更难。

如果不是因为公立小学、国际学校，以及周围全是改善型住宅，只有这一块商业用地的加持，笔者是不建议投资这个公寓的，因为该区域的配套还不成熟，交房入住的还比较少。

但是，浩创优尚的稀缺性，让它与众不同，让我们不得认真思考，等周围的配套成熟后，它所带来的财富效应。

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地王频出的滨河国际新城 还有哪些漏可捡?

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