保利50亿REITs，将带给中国楼市7大变化! ?如果你关心楼市或是股市

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?如果你关心楼市或是股市，那你一定知道，这两天发生的一件大事:

3月13日，我国资本市场首单储架发行的REITs产品，也是首单完成发行的房企租赁住房REITs产品--“保利地产-中联前海开源租赁住房一号一期资产支持专项计划”成功上市发行。

对于保利这单REITs的发行，业内外都给予了极大的关注和很高的评价，将其称之为“我国REITs发展史上的里程碑式产品”。

我想，这是一个中肯的评价。

要理解保利REITs对于国内房地产变革的标志性意义，你必须把目光放到更加宏大的时代背景下，那就是:住房梯级消费体系正在建立，大力发展租赁市场将成为我国房地产调控的重要长效机制，中国住房租赁时代即将到来。

而这个长效机制要想得以真正建立起来，并不是你我嘴上说说就可以的，它离不开整个房地产行业产业链条上每个环节的自我变革。由保利等企业率先试水的租赁住房REITs，则是这场变革的导火线和催化剂。

对中国楼市来说，REITs带来了住房体系的变革。

房价的不断上涨导致买房门槛不断提高，买房门槛的提高导致部分人暂时无力购买住房，这是目前国内楼市的真实现状，解决的办法就是加快租赁市场建设--租购并举正在给国内楼市带来一场深刻的变革，我们正在建立住房长效机制的路上。

而REITs就是建立长效机制的核心药方之一，显示出政府调控房价的强力手腕。

可以期待，当“房住不炒”真正深入人心的时候，房价将重新回归理性，趋于合理价位。

对地方政府来说，REITs带来了财政模式的变革。

有人说，“触动利益比触动灵魂还难”，对于已经习惯了在土地财政模式下躺着挣钱的地方政府来说，长效机制的建立正是这样一场深入骨髓、触动灵魂的变革。

要支持租赁市场的发展，地方政府就必须要在供给端多渠道落实低成本的土地供应，但这也意味着亲手打破自己几十年来赖以为生的卖地财政。

据保利发布的行业白皮书统计，地方政府确实正在采取多方措施落地加速租赁市场发展:

1、供应端加大租赁用地供给，上海已成交租赁用地29宗，建面达180.9万㎡，楼面均价不到7000元/㎡。

2、需求端鼓励租购同权来保障权利，广州正加快实施细则的研究，天津、郑州等允许“租房落户”;

3、运营端大力发挥国企的领军引导作用，其中武汉成立国有租赁企业最多，已达6家，租赁用地均为国企竞得;

4、金融端多样化手段打通资金通道，已逾8单租赁住房类REITs成功发行，建行推出租房贷等金融产品，中行签署协议提供租赁住房专项资金，规模已达3700亿元。

地方政府之所以心甘情愿这么干，重要原因之一就是因为REITs的出现，创造了一种开发商和政府双赢的全新模式。

过去的土地交易模式催生了大量的地王，但政府却无法享受到未来几十年土地升值的收益。有了REITs，地方政府就可以以更低的价格将土地卖给开发商，并要求开发商“只能自持、只租不售”，通过租赁市场的税收分享土地使用期限内长达数十年的升值收益。

对房企来说，REITs带来了融资方式的变革。

房企由开发运营商向资产服务商、从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型是大势所趋。但是，房地产市场是依赖金融杠杆的重资产行业，房企要大规模介入重资产的租赁住房市场，往往显得“有心无力”。

在贷款利率走高、地产信贷政策收紧、股权融资和债券融资规模萎缩的背景下，REITs带来了全新的地产融资途径。

说白了，通过资本市场直接融资的资金成本和时间成本比传统的销售房产这种间接融资模式要少得多。只要你的房子用于租赁，并且位置好、收益好，就能吸引投资者购买，享受到稳定的现金流。

对租赁市场来说，REITs带来了发展模式的变革。

通过发行REITs，开发商可以将筹集的资金用于收购住房并出租经营，一方面有助于消化住房市场库存，盘活存量住房并加以有效利用，提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。

另一方面，在此基础上的市场竞争及专业化运营，有利于提高住房租赁市场经营管理水平，推动市场规范发展，从

而从根本上改变当前“一对一”、“散户式”住房租赁市场的现状。

对投资者来说，REITs带来了投资方式的变革。

REITs能够使投资者以很低的门槛同时投资多个商业物业资产，相较于直接投资商业物业而言，不仅降低了投资者的门槛，还分散了投资者的风险，实现了公众参与资本密集型的商业不动产投资。

同时，通过对国内闲置资金的吸附效应，也能在一定程度上减少资金外流、减轻我国外汇政策调控压力，有助于人民币汇率的稳定。

可能不久的未来，购房者们将不会再直接买房，而是在证券交易所，像买股票一样，购买REITs。 REITs的管理者拿着资金整层、整栋、整个项目的购买房产，这样房屋的买卖就变成了大宗商品交易。

对资本市场来说，REITs带来了资产证券化的变革。

现在你该知道，之所以将保利这单REITs称之为REITs发展史上的里程碑式产品，正是因为它对中国REITs发展做出的两个巨大贡献:

1、验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了优质榜样，有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心。

2、“储架发行”机制的创新，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，以“自下而上”的方式实现了公募REITs的扩募功能，对国内REITs的进一步发展、乃至公募REITs的推出发挥了推动作用。

什么，你问我REITs对房价的影响?

1、对于一线城市来说，REITs并无法改变房价的走势，在全面推出的初期，因为对底层资产的增强属性，不仅难以让房价下跌，反而会助推房价。但长远来看，REITs对于加快推进租赁住房市场建设，促进住房回归居住属性具有重要意义。

2、对于二三线城市来说，因为REITs尚在试点阶段，大规模发行尚需时日，对房价的影响暂时可以忽略不计。