北海购房如何保障合法权益?齐全答案为你解忧 ABCDFGHJKLMNQST又到3.15消费者权益日

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又到3.15消费者权益日，综合最近几年的案例，北海购房投诉可以分成两大类:开发商违规售房和合同违约。

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违规售房

《商品房销售管理办法》、《房地产经纪管理办法》、《商品房销售明码标价规定》、《房地产广告发布规定》是中国对商品房销售管理最常见的法规。除此之外，各地还会根据自身实际情况进行补充细化，比如地方的楼市调控措施。

这些法规看起来好象很复杂，但精简起来只要把握三点就差不多:

1、商品房销售资格:必须取得商品房预售许可证并且在售楼中心公示。

2、商品房销售价格:必须在售楼中心明码公示一房一价以及相关收费标准。

3、商品房销售流程:必须及时签订购房合同并送交备案。

按目前的楼市环境，北海购房要警惕下列情况:

a.还没取得预售证就开展认购活动，而且还收取预定款变相预售商品房。

b.虽然在售楼中心有大大的表格列出了所有房源，但并没有标明备案价格。

c.签了认购书收了定金或购房款之后迟迟不签订购房合同。

d.还没取消上一个合同备案又把房子卖给了下一人。

为规避风险，购房时需要注意:

第一、必须确认房子已经取得了预售许可证，并且北海市房地产交易中心网站显示此房源可售。不是可售状态的房子生成不了购房合同。

第二、必须知道这个房源的备案价格。如果房价高于备案价格，按现行规定将无法生成购房合同。

第三、必须约定购房合同的签订期限，不能交了钱还要漫长的等待。

北海近年来楼市火爆，有些政策规定可能遇上现实难题。遇到这些情况，开发商或会提出一些规避方案。对于这种绕过政策限制的方案，购房人需要特别认真的审视，莫草率。

如果发生了购房纠纷，协商解决是首选，协商失败后要尽快投诉。北海市住建局是主管部门，一般也是投诉的受理部门。假如不清楚应该向谁投诉，也可以访问北海市政府网，首页有个"互动交流"栏目。在那儿发起投诉不需要分辨谁受理，提交后网站会分发到相应部门处理。

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合同违约

开发商违反了购房合同的约定，比如不按时交房、或者交房结果与购房合同陈述不相符，这就是合同违约。

有些开发商是等用户付足房款(首期或全款)后才提供购房合同并要求快速签约，匆忙之下购房人往往难以理顺合同条款。为此，建议购房前先在网上搜索"商品房买卖合同(预售)示范文本"并细加琢磨，中国所有的购房合同都必须是这种强制格式。

这个示范文本的最新版本是GF-2014-0171，住建部和工商总局2014年4月9日联合印发。

有一类情况很特别，在北海购房尤其要注意:开发商不按时交房(延期交房)是合同违约问题，通常要走法律途径。但开发商如果未经验收(或验收不合格)就交房，却是违规售房问题，可以直接投诉。

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购房其它注意事项

1、预售证和土地证一定要准确无误

一栋手续齐全的商品房，必须具备"五证"、"两书"、"一照"。五证是指:国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工证、商品房预售许可证。两书是指:商品房质量保证书、商品房使用说明书。一照是企业法人营业执照。

其中最重要的是预售许可证和国有土地使用权证。也许开发商在售楼中心将这些证照贴得眼花缭乱，但购房人必须要清楚确认:预售许可证注明的范围包含所看中的楼栋;国有土地使用权证注明的范围包含所看中的楼栋--而且土地用途是"住宅用地"。

北海某楼盘，案例，一栋楼建在住宅用地上，这没问题。但另一栋楼却建在工业用地上，结果业主欲哭无泪，要改变土地用途，谈何容易。

2、留意购房合同对房子相关设施设备交付条件的约定

商品房购房合同(预售)第十条约定了房子相关设施设备的交付条件，包括供水排水、供电、供暖、燃气、宽带、有线电视、电话通信等等。对于北海的购房用户而言，最重要的是供电约定:是电网公司一户一表还是开发商一户一表?前者是由电网公司直接安装电表入户，业主直接向电网公司交费。后者电网公司只设小区一个总表，由开发商负责安装电表入户，业主向物业缴纳电费。购房合同默认的是电网一户一表"交付时纳入城市供电网络并正式供电"。

3、要弄清楚前期物业服务合同约定的每一种收费

购房人在签订购房合同的时候，也会同时签定一份前期物业服务合同。这个物业合同，详细约定了业主收房入住后涉及到的大部分收费项目和收费标准。比如物业服务费标准、停车费标准、电梯费标准…….等等。

抱怨物业乱收费在日常生活中并不鲜见。但客观地说，如果不拿出前期物业服务合同细瞅，很容易冤枉物业。在签合同的时候，物业收费约定要条条弄清楚。在投诉物业乱收费之前，要先看前期物业服务合同的约定。否则，一不小心就是自找气受了。

4、霸王条款可能有现成规定

购房合同对于开发商逾期交房有明确的违约责任约定，例如每逾期一天就要按照已交付房款的万分之几支付违约金。但有些开发商可能狡猾地设置一个兜底条款，就是违约金最多不能超过多少。

假如开发商真的逾期交房了，但购房合同约定的违约金太少，不能弥补购房者的损失怎么办?--根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称"最高院商品房司法解释")第16条规定"当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额"。

商品房在交付使用过程中遇到问题，但开发商并没有在购房合同中约定违约责任，那又怎么办?《最高院商品房司法解释》第17条规定:"商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:(1)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(2)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定"。

文章来源:北海房地产交易网

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