房价回到2015年底？3月天津最新房贷利率调查（附买房政策大全）近日

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正文开始：

近日，昆明、武汉、海南等地调控再度出手了。综合来看，多地同时行动，很明显是有意为之，坚持“房住不炒”的原则，新一轮调控潮下，会给楼市带来什么？

新一轮全国范围调控又来了

最近，正当有些人以为，今年楼市调控可能放松的时候，一些涨幅比较大的城市再度出手了。

3月1日，昆明发布通知，明确了3个区域的商品住宅进行限售，同时要求完善差别化的住房信贷政策。昆明的限售区域为：主城二环路以内，呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内，限售期限为三年。昆明同时还下调了公积金贷款的最高额度，并提高公积金贷款购房的首付比例。二套房的首付比例上调到了45%

2月27日，武汉的征求意见对外公布，意见要求加大了对于开发商的监管，对已经封顶并已支付完封顶施工进度款的新建商品房项目，重点监管资金要达到项目总预售款的15%；对只盖了1/2，并已支付相应施工进度款的，重点监管资金为项目总预售款的20%；以上两个条件都不符合的，重点监管资金为项目总预售款的25%。这无疑会进一步紧绷开发商的资金链条，逼着他们尽快推出新盘。

还有海南，三亚要求已达到预售条件的新建商品住房，备案价格不能超过2017年2月的水平。之前备案价格超过以上标准的，须重新申请价格备案。据悉海南已经强行将新房价格按到了2万以下。

综合来看，多地同时行动，应该不是个案，很明显是有意为之，也就是说今年仍将继续执行房住不炒的原则，对于重点城市的房价调控并不会放松。

我们嗅到收网的气息

2017年年初的时候，全国平均房价超过1万的有

个城市，但是到去年12月底平均房价超过1万块钱的已经有了

个城市，

（数量上）已经是翻了一倍。

为了让楼市降温，政策的组合拳不可谓不严厉。需求端限购，虽然误伤了部分刚需，但是也让炒房者偃旗息鼓；供应端的严控商办；信贷端去杠杆，让楼市逐步冰封。

2018年，信贷端更加严厉。年后第一个重磅就是中信银行叫停北京200万元以上个人住房抵押贷款。这一块业务一直是银行的重点发展业务，现在叫停，一定程度上就是说明了对房地产市场的不看好，即很可能未来房价将下行致使相关业务出现亏损。

另外多地银行继续上调首套房贷款利率：

北京：多家银行再次上调了购房利率，首套房上浮15%~25%，个别银行甚至上浮了30%；

武汉：首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%。

广州：四大国有银行宣布首套房的房贷利率上浮10%；

深圳：有两家银行上浮20%。

……

根据统计，2017年12月，全国首套房贷款平均利率为5.38%，环比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基准利率上浮10%的水平。

首贷利率上浮10%，这个概念就是，以100万的房产为基准算比账，那么一个月就需要多还1200元。单看不多，但是这笔钱对于月月还贷的普通百姓来说，无疑是雪上加霜。

买房者日子不好过，房地产商也同样是。

2018年1月，不少房地产公司都在拼命的找钱，从境内到境外，什么“国际发售”“债务再融资”“拓宽融资渠道”都跑了一个遍。

再来看M2的增速，2017年1月-10月，M2同比增长就不断下行。

M2是广义货币，简单的说就是全社会的钱，也就是大家知道的印钞速度。M2不断下行对房地产影响巨大，M2的每一次增速，都能为房地产市场带来新一轮的腾飞。

2008年4万亿救市，m2增速高达30%，房价也翻着上涨；

2015年4月m2增速放缓到10.1%，大家都去炒股了，反而没人炒房了；

2016年m2增速明显，回到14%，楼市再次起飞！

种种迹象都表明，房地产调控会继续从严。同时，

“房子是用来住的，不是用来炒的”这个大方向不会改变，即使调也不会背离这个核心思想，并且中国的房产，其实并不算稀缺，无论从政策的指导方向上还是房子的数量上来看，楼市再次暴涨的可能性，微乎其微。

不是不让你买房，而是不要炒房了

很多刚需一族很焦虑，总是想着房价会不会跌。实际上刚需一族，关键是看需求，在房价不会出现大起大落的前提下，什么时候都可以买。

但是还指望炒房暴富——特别是想背巨额债务加杠杠去赌房价未来上涨的人，你们还是省省吧。

除了一线城市和个别强二线城市的房产还有点投资价值外，别再问海南能不能投、南京能不能投、常州能不能投，三四线城市能不能投了。

暴涨过后，“房住不炒”这几个字应该成为你们的时刻牢记的口诀，房产投资短期真的没机会了，傻人炒房都能赚的好日子，真的不复存在了！

同时，住建部会同多个部委也多次表态，对于楼市调控的态度，估计在3月还将有进一步的统一行动出台。无论是

金融端，土地端，政策端

，还是各个城市，都会相应跟进，3月是一个房地产政策的重要观察窗口，每年都是在这个月出台重要的楼市政策，从而决定一年的市场走向。

今年楼市的的最大看点是什么？

首先，限售，去年开始越来越多的城市开始新房限售，这就是彻底锁死流动性的表现，限售之后炒房成本大增，不确定性更大，所以炒房团将彻底退场，最后就留下了居住属性，但凡限售坚决的城市，特别是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限购已经普遍执行之后，限售将是另一大解决问题的思路。

其次，金融去杠杆，现在银行的贷款利率已经大量上浮，中信银行也暂停了房抵贷，未来贷款利率继续上浮的概率极大，随着美联储继续加息，央行很可能跟随加息，之后存量房贷也会受到影响。增量房贷将更少更贵，所以一贷难求会愈演愈烈。不排除在央行和银监会的指导排查下，越来越多的股份制商业银行暂停房抵贷，那样整个房地产市场就会大量失去流动性。你想再卖房换新房基本不太可能了。这种可能性很大，特别是如果美元开始反弹，中国金融很可能进入这种备战状态。

第三，棚改转移，去年我们转变了思路，开始因城施策，这给了一些地方卖地的机会，在棚改和货币化安置的掩护下推升了房价，很难想象一个小县城地级市，人口大量流出，房价瞬间涨了50-100%，这是一种怎样的感受，很明显就是金融推动的。不可能需求突然爆发，所以金融推动的后果必然是一地鸡毛，有市值，但却没有流动性，随着该地区棚改完成，货币化安置结束，你会发现，你竟然上当了被耍了，成了那个最高价的接盘者。虽然价格还没落下来，但你已经找不到后面的接盘侠。所以今年开始很多狐狸精要露出狐狸尾巴了。

第四，保障房和土地供给，去年我们土地开始盯住城市人口，也终于想到了在供给侧去调整土地问题，去年北京上海这些城市大量土地入市，但由于建设周期，还没有发挥作用，今年3月以后，大量商品房开始交付，从北京来看，新盘供给充足，共有产权房和纯商品房供给量都不小，这对于已经见顶一年的楼市来说应该雪上加霜，现在新房限价的力度很大，甚至与周边二手房价格倒挂，卖二手房，买新房成为一个趋势。所以慢慢的，二手房的供给增加，价格恐怕也要下来。

综合来看，3月份的楼市态度很重要，去年很多二线城市借着人口政策变现放松了调控门槛，很可能会在3月被纠偏，也就是说，一开始我们担心的楼市调控放松可能根本不存在了，很可能等来的是更加严厉的政策。

最后，怎么叫做调控成功呢？你指望房价回到2007年肯定是不现实的，但努努力回到2015年底的水平，应该没问题。如果房价真的回到2015年底，那么这将是一次史诗级的成功的楼市调控。

那么天津楼市动向如何？一个消息是，多地房贷利率出现上扬。而银行按揭贷款的收紧态势已经持续了一年有余。

就北京而言，首套房基准利率上浮10%目前占据主流地位；少部分银行将首套房贷款利率上调至基准利率上浮20%甚至30%；

上海首套房按揭贷款利率共13家银行执行基准利率上浮，其中最高的1家上浮20%；

武汉首套房贷利率普遍上浮20%，二套房利率上浮30%；

珠海工行已从2月开始率先执行首套房贷利率上浮15%，中行、农行、建行三家银行则从2月1日起开始执行首套房贷上浮10%的政策；

河北省银行业房贷利率也普遍执行首套上浮5%-10%，二套上浮20%......

房贷利率进一步上调，购房门槛再度提高，这对于相关地区的刚需购房人群是一记重拳。

春节过后，天津各大银行具体的房贷政策又是如何呢？

365数据调查组又开始了新一轮的摸底调查，最新统计的20家银行中，首套房贷基本上浮5%-10%仍是主流，二套基本上浮10%，2018天津房贷依然没有放松！

首套上浮5%-10%是主流二套最低上浮7%左右

注：该表统计的各大行利率折扣是大致情况，因不同银行的贷款首付比例及折扣优惠等自身条件和信用情况不同，具体请咨询各贷款银行。

从表格中可以看出，除了目前大部分银行认定的"首套房上调5%、二套房上调10%"外，还有部分银行有新的变化。

1、光大银行二套房利率仍旧上浮最低，仅为7%左右，年前摸底调查时二套利率上浮6.3%。

2、浦发银行利率上浮最高，首套上浮15%，二套上浮30%，之前利率最低上浮10%。

3、民生银行、渤海银行、大连银行、农商银行、上海银行由于额度控制等原因，暂停受理房贷业务。

贷款利率整体平稳个别银行放款时间变快

据365数据调查组调查发现，春节后房贷利率上浮变化不大，整体比较平稳，达到最低上浮要求仍旧比较严格，但个别银行放款时间较年前明显变快。

招商银行：2017年年底已经没有额度，3月份首套最低上浮5%，二套最低上浮10%，放款时间大概需要两个月。

另外还可以做接力贷，需要父母天津户口、65岁以内，资质好的客户，父母年龄最高可到68-69岁，最长年限可贷25年。

族妹从案场了解到，招商银行还有一个特别的操作，夫妻双方离异后，一方在贷款时银行流水不够的情况下，夫妻仍旧可以共还；

工商银行：首套上浮10%，二套最低上浮15%，放款时间仅需要一个月。

农业银行：如果在征信没有问题的情况下，首套5%，二套15%，放款时间一个多月，在征信比较好的情况下，二套可以做到10%。

浦发银行：利率上浮虽比较高，但放款时间在一个半月到两个月，还是比较快的。

中国银行：首套首付3-5成，利率上浮8%，首套首付5成以上利率上浮5%。

建设银行：如果夫妻双方在政府机构工作，公积金高的就可以倒推银行流水，不需要开具证明，对于工资低而公积金高的购房者非常有利。

中行和建行人员表示，要考核贷款人员的征信、工作、收入等情况，具体问题具体分析，对于银行重点合作的楼盘，贷款利率以及放款时间相对来说会比较宽松。

利率上浮还贷压力剧增

房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制"炒房"的作用更为明显。

对于购房者来说，利率上涨，总利息增加也就是购房成本增加了，尽管在首付层面上看不到什么变化，但是成本增加对购房者心理会有一定的影响，购房选择会更趋理性，不排除观望情绪的增多。

注：以贷款100万为例，选择等额本息，还款周期25年，依据不同利率，计算月均还款及利息总额。

利率上调前后贷款月供额度对比从上图数据来看，购房贷款的成本继续上升，贷款百万首套房利率上浮5%月供已经近6000元。

就天津新房市场来说，河北区房价在市内六区中算比较低的，以天房天泰为例，均价33000元/平米、户型95平米，总价310万/平米左右，首付3成，贷款额度210万元左右，基准利率下月供已经超过12000元。

环城四区以富力又一城为例，均价13800元/平米、最小户型90平米，总价124.2万，首付3成，贷款额度86.94万元，基准利率下月供也将近5700元左右。

就刚需而言，从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮，房价即使有一定程度下降，利率上涨也已经抵消了这部分降价影响，只能多看、多走访、多观察，综合考量楼盘品牌、产品规划、地段及配套，选择性价比高的房源。

另外，除了新房，也可以看看二手房情况。毕竟二手房的配套和规划都能一目了然，不少二手房性价比比新房还要高，值得入手。

利率上浮，最近天津购房市场成交量如何呢？

据统计，2018年2月新房成交3219套，环比下降39%，同比下降50%；二手房成交3934套，环比下降41%，同比下降57%。

从数据来看，成交量并不是很理想，但每年春节都是楼市的传统淡季，接下来为了冲击“小阳春”，一些楼盘也开始加快推盘节奏，预计本月末下月初回暖绩效逐渐显现。

在一家链家地产门店房产经纪人向透露，相比春节假期前，春节后的成交量明显少了很多。进入3月，咨询人数增多，但市场还需要一段时间回暖。

族妹走访访天津各大主流楼盘后发现，进入3月，随着气温回升，多个楼盘客户咨询量及到访量都有所提升。

某项目经理表示，"这个月售楼处到访量明显增加，每天平均大约要接待十几二十组客户，2月份，每天的到访量超不过10组客户，有时会更少。虽然暂时不能确定是楼市否回暖，但近期到访量的确比前两个月有明显上升。"

附：2018买房政策

这里需要注意的有：

1、购房贷款记录为全国联网，即使有外地房贷记录也算二套；

2、提取过公积金也会计入房贷记录；

3、新建商品房和二手房均在认房认贷范围内；

4、公寓不在限购限贷范围内（居住型公寓除外），且酒店式公寓和商业的贷款不算贷款记录；

5、公产房、企业产不在限购范围内，不计入住房套数；

6、限价房在限购范围内，计入住房套数；

7、因拆迁购买的经济适用房及定向安置房不计入住房套数，取得房本后计入；

8、共有产权屋计入居民家庭住房套数；

9、继承、受遗赠的住房按原规定执行，取得取得房本后计入住房套数；

10、外地蓝印户口不算本地户口，集体户口算本地户口；

11、外地人在天津购房，需要3年内连续2年交社保或完税的证明，可补缴3个月。

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