改善型刚需买房优选:城市次中心的优质地段! 怎么看未来的深圳楼市

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怎么看未来的深圳楼市，我再次梳理下我的整体判断:

1、整体看，深圳房地产市场并不存在什么明显的泡沫。调控政策，包括房地产税在内的长效机制，也并不能扭转基本面。

2、现在的市场环境类似于2011-2014年间，是一个震荡温和上升的慢牛过程。慢牛的意思是两层，期待大涨不现实(深圳历史上那种大涨只出现过3次)--这意味着我们要降低期待，但下跌的概率极低--这意味着需要买房的还是要出手，整体房地产的真实价格应该会保持至少与GDP同步上涨的状态。

3、对于基本面改善明显的局部区域、优质产品，依然会有不错的涨幅(比如2017年的深圳湾)。

这种情况下，选房子对谁最有利，两类人，一类是长线的投资者，一类是(改善型)刚需。在选房子的类型上，“城市中心的豪宅”和“烟屁股”是比较好判断的对象，前者是最贵的，给最有钱的那批人;后者是起步的，给最需要的那批人。

但对于改善型的刚需而言，是较难选择也较难给建议的。最好的房子买不起，最便宜的房子看不上也不需要。这类人买什么样的房子?

我在小密圈分享过对深圳远期土地供应能力的分析，其中有一张很重要的图，也请大家关注，我认为这其实给出了未来买房，尤其是改善型刚需买房的重点区域。这张图出现在《深圳城市建设与土地利用“十三五”规划》里。

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这个里面，龙华中心、龙岗+坪山中心、光明中心、空港中心、盐田中心

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，就是未来深圳最重要的二级热点区域，远期都会是城市次级中心。这是一个大的选房思路。

城市次中心指的是其规划定位，以及未来的成长性--尤其是可以成长为城市中心的区域。优质地段要求处于该区域的核心位置。这样的地段，和城市中心的豪宅自然是有差距，但后者并非改善型刚需的菜。但和城市中心的老破小，或者是城市边缘的大宅相比，我认为整体性价比会更好--无论是居住性能还是投资长期潜力，都是如此。尤其是，如果一个城市次中心，又同时具备了走向城市中心区的动能，那就更不得了。

但上面这些重点区域，其实发展阶段也非常不均衡。相比之下，可分为龙华中心和其它中心，因为像龙岗、坪山、光明等等，4-5万的价格，首次置业刚需依然还可以支付，但龙华中心已然不是首次置业者的主场了，它已经成长为改善型刚需的优选

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，平均都要领先其它城市中心一个大身位，高端价格更是看齐城市中心的优质物业了。

这里面的原因，是我今天想重点探讨的。

先分享一些这几日看到2017年龙华的房价新细节，还是非常吃惊--事实证明，市场比我们想象得更为有力。

这是中原地产研究中心的两份报告:

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2017年，龙华二手房价格实际上涨了8%(与龙华GDP同步)，而新房价格的涨幅达到27%(和后海豪宅的涨幅同)。过去2年，龙华每年的涨幅都是位居深圳各区第一。

最新的市场信息是:龙华的学区房价格卖到了9万+。前几日媒体报道，有人在龙华红山区域花830万买89平米的四房，为了深高的学位。这个价格在福田南山也可以不少选择，比如明德实验周边的房子，不到8万就可以买到。

对于这些信息，要怎么理解--过去的我们，从来没有想到，8万(接下来可能是10w)的价格也能出现在这里，它为什么跑这么快?而都到了这个价位了，龙华还能买吗?这个区域的远期未来会走到哪里?

要是想正确的回答这些问题，还是要回头梳理我们的认知开始。如果当初你无法理解龙华出现了地王，那么也许你照样无法理解龙华的2018。

我一般会使用三重的指标，来厘定一个区域的远期价值:规划定位变化、基本面变化(人口+产业+基建)以及房地产供求关系变化。

使用上述指标来看龙华，或者是其它区域，虽不能说一击必中，但是概率会更高一些。

一是，规划定位的事实变化:龙华事实上已经是福田的一部分

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说规划定位的事实变化，是说看待一个区域不要过分的强调它的行政色彩，而要看市场色彩。龙华的行政定位是:城市副中心。但是，从这些年的着力建设来看，我认为它事实上已经成为了福田的一部分。

这些支撑点可以包括:北站的枢纽定位和在深圳的意义，龙华和福田的人口联系(最紧密)，深圳未来要发展的河套--中心区--龙华的纵向发展轴。有些是已经成为了事实，有些正在推进。但是，整体上这个大判断是可以成立的。龙华这些年的价格表现，只不过是提前反应了这一点。

如我之前判断，龙华未来会被事实上并为福田--罗湖中心，成为深圳两大城市中心(南山前海中心、福田罗湖中心)的一部分，而不再是一个单独的行政区。这个判断意味着，龙华的价格体系最终是要和福田一体化的，不能说它会超越福田，但也绝无法再将之视为福田的后花园。在未来，我相信这一点会越来越明显。

二是，基本面的事实变化:人口密度全市第三，GDP2018年将超罗湖

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继续寻到一些最新的信息，显示龙华的基本面在持续强化。

龙华截至2016年的常住人口是155万，截至2017年1月的实际管理人口总量达289.2万人，推测目前龙华的人口总量应该会在300万左右。按照常住人口测算，龙华2016年人口密度为8824人/平方公里，全市第三

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，仅次于福田罗湖，高于南山。这个显示了龙华这些年来的人口持续在高速流入。

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在产业方面，新的信息显示，受益全球经济复苏，龙华的整体经济相对强劲。截至2017年1-3季度，“龙华规模以上工业总产值2675.60亿元，同比增长6.4%，增速创2012年来历史同期最高”。

2017年龙华GDP增速8.8%，创2012年以来最高记录。它的GDP在2018年有可能超过罗湖，跻身第五。同比两者，2012年，罗湖GDP为1359亿元，龙华1233亿元，而到2017年，罗湖为2161亿，龙华2130亿，差距缩小只有30亿。

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在基建改善方面，龙华在持续强投入。2017年1-3季度，“完成投资额430.45亿元，增长25.9%，较去年同期(17.9%)提高8个百分点，高于全年目标增速1.4个百分点。总量排全市第四，完成率69.9%”

在2018年，龙华将重点建设包括北站商务中心区在内的六大片区，未来将形成总面积超50平方公里，年产值超3200亿元的新增长极。

以上这些考察，都是房地产最重要的支撑，龙华这些要点上表现都可以说是增长强劲，这可以说是为远期的房地产构筑了扎实的平台。

三是，判断房地产的供求关系变化:2018年龙华调控不太会继续收紧

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目前龙华关于2017年全年的信息还没披露，但是龙华2017年全年的固定资产投资有可能没有完成任务。在《2017年1-3季度经济运行分析》中，龙华测算到第四季度还会存在20亿的缺口。此其一。其二，2017年全年，房地产对龙华的经济拉动是“负作用”。因为前三季度，龙华的商品房销售量同比下降35%。

结合整体经济信息来看，我认为龙华不太可能在2018年对房地产继续严控--那样的话，会造成对整体经济增长的拖累(我们不能预期说一定要牺牲经济发展来把房价降下来才是对的)。因此，估计在政策层面，政府最多是维持当前的力度。但若有调整，我相信会有适当松动。

基于以上的判断，我对龙华未来的房地产判断是:

在深圳的几大次级城市中心里，龙华中心是唯一不同的区域。其在深圳的城市地位在逐步抬升，GDP、房价、人口都在超越中位数进军“一线”。

2018年之后，龙华房地产会越来越

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“豪宅化”，成为深圳第五个“10w+”区域，就在未来2年(当然非均价)

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虽然历史累积价格涨幅巨大，但从综合指标来看，龙华房地产的价值重估显然还没有完成。

龙华已经过了房地产高速开发期，未来的供应量会逐渐缩减，而基建改善会逐年上升，吸引力会持续上升。

龙华的真实住宅价格长期依然会持续上升，对区域的优质住宅(地段+配套+产品)，限价提供的依然是不错的机会。

最近得到新的信息，龙华区2018年第一个推售的新盘可能是龙光玖龙玺，这个项目现在只剩三栋住宅，这个区域是在龙华的“中央豪宅区”，有兴趣的朋友可以跟进。

龙光玖龙玺项目，是龙光重点打造的城市中央豪宅项目。位于龙华中央豪宅区，周边多个高端别墅社区环绕，熙园山院、圣莫丽斯、水榭山等等，二手房市价已达8-12万/㎡。项目是深港中轴之上绿化率最高的住宅区，拥有三山一湖多公园(塘朗山、银湖山、梅林山+牛咀水库+白石龙音乐主题公园、民丰公园、玉龙公园)，坐拥约31k㎡稀缺山湖和墅区景观。项目交通便利，与地铁白石龙地铁站无缝接驳，快速连通北站商务区、福田中心等核心区域。项目自配3.7万㎡自有商业，年底交付，明年年中即可开业。周边也拥有成熟的商业配套，步行500m可到星河cococity，3000米范围内，汇聚中航九方、上河坊、缤果空间等8大购物中心，商业配套完善。

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