美国加息，中国严控外汇流失的2018年还有没有买房良机？ 3月16日凌晨

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3月16日凌晨，美联储宣布加息25个基点，联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息，也是2015年年底以来美联储第三次加息....

加息已在市场预期内，美联储官员预测今年共加息3次，还剩下2次。但市场普遍认为，2018年美联储仍将继续加息。

毫无疑问，随着美国经济企稳，美国已经进入了加息周期。

美国加息，

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「全世界的资金必然回流美国。」

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截至2014年3月底，我国外汇储备余额为3.95万亿美元，居世界第一，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备逐渐减少，尤其是去年，美国加息以来，中国外储直线下滑，截止今年年2月，已经降低至3万亿美元左右。

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中国严控外汇流失

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如果中国没有外汇管制，现在外汇估计已经下降到2万多亿美元了，中国的房价已经面临崩盘了。

但从今年1月开始，中国严控外汇，对正常的外贸进出口，手续变得异常复杂，几乎难以造假，地下钱庄也是严厉打击，从各个口子堵死。

现在外汇管控严到什么程度呢？今天流传着一条网友发的消息：

尼玛的我气炸了。6天前网银汇四千多美金到某小国，到昨日市行通知我省行那边审核卡住了，要我提供身份证复印件及出生地，之前可是从来没有审核的，即汇即走。我立马提供了过两个小时又说要收汇人的护照和身份证扫描件，今天又来电话通知说通不过审核，理由是收汇人的身份证上面的文字是某小语种它们看不明白！！！各位，知道形势严峻到何种程度了吧，家底它们已经要败光了。有本事你中国身份证加上英语？

现在钱不但出不去，中国的公司在境外账户上的钱还必须回来，保汇率成了今年的重中之重。

李超人真是有先见之明，从2013年就开始抛售中国房产，如果流到现在，即使能抛在高峰，资金想要出去也很难了。

而大家关注的是，这对中国房价有影响？

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现在老百姓都担心钱出不去，只能留在国内转，人民币越来越像纸一样，所以还不如买点砖头保值。现在市场观点普遍认为，钱堵在国内，一线城市的房价会一直涨。

但买房能不能保值，钱能不能一直堵住不出去，需要打个大问号，毕竟每个人每年有5万美金的换汇额度，会不会以蚂蚁搬家的方式出去？

现在中国希望两者兼得，在保汇率的同时，抑制国内资产泡沫，钱如果出不去，一二线又严控买房，一旦三四线城市的库存去完，会怎么样？现在还很难预测到，就像我们没人预测到这一轮房价暴涨一样，结果可能也会超出我们的预料之外。

目前调控的城市越来越多，但房价短期还没有止住，按照以往的调控经验看，一般房价止涨有个滞后期，需要在调控半年到一年后才会显现。

海通证券首席宏观分析师姜超认为，保汇率和保房价，只能选择其一，在他看来，中国肯定会保汇率，预期房价在明后年会大跌。

以下是同策咨询研究中心总监张宏伟的分析

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经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，部分城市房价或将暴跌。

按照经济周期来看，我们往前推演几十年可以发现基本上是10年一个经济周期，前几轮的经济周期的低谷点分别为2008年的美国次贷危机、1998年的亚洲金融危机、1988年左右苏州解体东欧剧变导致的经济危机、1978年左右就中国而言面临百业待兴的经济低迷局面，再往前不必多言，也大体上是10年左右一个经济周期。按照上述经济周期规律，也就意味着2017-2018年左右中国经济将面临新的底部。

从本轮商品住宅市场趋势来看，北京、深圳、合肥、苏州、南京、厦门等23个城市在2016年10月初集中发布调控政策，随着市场大检查拉开帷幕，从典型一二线城市来看，10月份以后的商品住宅成交量也确实出现30-50%不同程度的下滑，上述城市商品住宅市场率先出现成交量的调整。进入2017年，3月份10余个城市开始发布调控措施，环北京、环上海、青岛、南昌等城市进一步强化调控措施，为楼市降温。

从2017年来看，上半年基本上为核心一二线城市供求双方博弈阶段，量和价格势必会损失一个指标，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于春节后的集中推盘期在4月下旬以后，即使5-6月出现一波成交量小高峰，但是，从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。

进入三季度，从量和价格两个指标上来看，由于上半年损失了量，下半年势必会冲刺销售业绩，再加上下半年房企2015年下半年以来“加杠杆”资金到期面临的资金兑付的压力，房企的资金链趋紧，预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标发生变化，下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

由此我们发现，由于经济周期与房地产周期在2017年下半年后将同时处于低谷期，届时，市场将进入深入的调整，这对于房地产行业来讲是一个艰难的挑战。尤其是当美元进入加息通道之后，一方面国内资本继续外流，另外一方面国内经济状况并不理想，货币政策继续宽松的空间并不大，对楼市来讲，银监会、证监会已经收紧房企融资渠道，房企尤其是加杠杆较大的民营房企未来1-2年将面临资金兑付的压力。

至此，我们可以预期，当经济危机周期与中国房地产调整周期叠加来临之时，美元加息将使中国楼市2017-2018年的调整深度加大，甚至核心一二线城市楼市比如深圳将出现房价大幅下降的暴跌情况，部分民营房企极有可能在这一轮市场调整中面临资金链断裂的危机。

因此，对于房企来讲，总体上，2017年上半年应未雨绸缪提前跑量，争取更多的策略调整“窗口期”，防止下半年市场突变导致企业资金面遇到问题。到了下半年，房企可以因地适宜采取“以价换量”的策略保证销售业绩的完成，同时，因为市场低迷期地价相对合理，房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源，争取2018年之后下一轮市场上行周期的发展机会。