新楼盘均价为何比二手房高很多？不懂这些套路的都不该买房！购买新房还是购买二手房在交易细节上

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购买新房还是购买二手房在交易细节上存在着很大的区别。

首先:二手房标价不等于实际购买价需要缴纳更多的税费

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一套总价为100万元的新房，购房者最终买到手需要支付的购房款也就是100万元，这在签订购房合同时就已经写得清清楚楚。但如果是一套标价同样为100万元的二手房，则不然。与新房不同的是，除房价本身外，二手房交易过程中还需缴纳各项税费，如果是通过中介完成交易的还涉及有中介费等。据了解，目前在二手房市场上，几乎所有卖家开出的都是“净价”，房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都被卖家转嫁到买家身上，卖家只收“净价”不管税费，已成为当前二手房市场的潜规则。

其中：

二手房可贷款额度=评估价-评估价×首付比例；

二手房净首付款=成交价-可贷款额度。

新房：需要缴纳契税、房屋维修基金，一年的物业费和取暖费等费用。

二手房：需要缴纳契税、个人所得税、贷款担保费、中介费等主要费用。

与新房相比，二手房需要缴纳更多的税费。此外，新房和二手房，契税征收的标准一样，但计税价不一样。新房是按照房屋总价乘以对应契税比例，二手房是按照成交价、评估价或者指导价乘以对应的契税比例。

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其次:二手房贷款额按评估价计算贷款额度直接挂钩房龄

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据了解，虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样，但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同，二手房则是按照评估价来计算贷款额。在申请二手房贷款时，银行一般要先对房产进行评估，评估值一般都要低于市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。与新房无房龄限制不同的是，银行对于二手房房龄有着较为严格的限制。换言之，二手房房龄与贷款额度是直接挂钩的，房龄越老，贷款额度越低。一般房龄较老的二手房，在银行申请贷款的难度也相对较大。

新房的贷款年限长，二手房的贷款年限相对较短。

二手房的贷款年限最多为30年，但由于受到房龄的限制，很多时候二手房的贷款年限不到30年。

二手房的房龄越老，贷款年限就越短。如果购买的二手房房龄有十几年，则贷款年限一般为20年。

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最后：二手房程序繁杂，交易纠纷多，不确定因素多，风险大

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新房：很多程序都是开发商办理，对购房者而言，新房交易程序要简单些。

二手房：自行交易时，很多程序都需要双方自行完成。从找房源、看房、签合同到后期的手续办理，过程多且耗时长，因此相对比较繁琐。

但也不是没有优点，二手房价格一般比同等地段的新房便宜，购房压力相对较小。而且，在建新房只能看模型，有的房子建成之后会和模型有出入，而二手房可以直接看实物。此外，新房一般要经历认购开盘选房、装修等阶段，而二手房可以即买即住，特别是学区房，优势立显！

总的来说，买新房和二手房各有利弊，最终还是要根据个人喜好、经济状况而定。