周报丨节后第一周成交略有回暖，镇海新城库存告急! 上周

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上周，是春节后的第一周。

结束悠闲的春节假期，回归到繁忙的工作岗位上，而有小部分人已经投入楼市开始“选房”了。

上周的宁波楼市，也稍微出现了回暖的状态，一起来看看吧。

周报速递

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据不完全统计，2月第4周，市六区共成交商品房266套

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，比前一周上升41%。

其中鄞州区市场成交套数105套，占总成交量的40%;其次海曙区成交48套，占总成交量的18%;北仑区排名第三成交35套，占总成交量的13%。主要成交项目为合能宁玥府、美的蝴蝶海、恒大溪上桃花源

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等。

上周，市六区住宅成交参考均价21946元/平

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，比前一周下降7%。

截至2月第4周，市六区共计留存商品房房源约277万方

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(20608套)，环比下降1.07%，其中市五区共计留存商品房房源约222万方(16770套)，环比下降1.32%，奉化区库存55.03万方(3838套)，环比下降0.76%。

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库存全面下降，镇海新城库存告急

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从以上数据中可以明显的看到，无论是市六区、市五区还是奉化区，其库存量都有一个小幅度的下降。

而上周也恰逢春节，无论是开发商还是购房者，都忙着走亲访友，或趁时出游，很少会将目光放到楼市上。

因此上周并没有新增供应的楼盘，而整个市六区也仅成交了3.29万方

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，其中市五区成交2.98万方，奉化区成交 0.38万方。

其实不仅是房地产市场的热度有所下降，可以说各行各业都处于这么一个待业休整的状态。

说到库存量，我们也特别截取了2017年年底

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(2017.12.31)的库存数据，

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和上周

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(2018.02.25)的库存数据

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进行一个简单的对比。

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由于2017年尚未将奉化区纳入统计范围，因此今天只分析宁波市五区的库存数据。

从数据上来看，鄞州区的去化速度最快，共去化库存面积约11万方，毕竟它的库存总量也比较大。但是从降幅来看的话，镇海区的下降速度是最快的。

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目前镇海新城的库存量是处于告急状态的

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，所有在售楼盘的备案率基本达到了90%以上

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，可以说没有什么可售的余房了。

而我们看到的保利城项目

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目前是出于封盘

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状态的，也就是说减去这不可销售的154套房源，镇海新城板块实际可售套数仅为93套

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节后第一周，成交量上升

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上

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周，市六区共成交商品房房源266套

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，环比上升41%。其中市五区成交了234套，环比上周上升59%，同比17年2月第4周的1174套下降了80%。

单从数据上来看，似乎二者之间有着断崖式的下跌，但它们的可比性却并不大，毕竟一个是过年期间的数据，另一个则是年后接近金三月的数据。

那我们一起回顾一下去年春节后第一周的数据，来和今年的数据再来个对比。

2017年春节后第一周，宁波市五区仅成交商品房房源143套，与今年的266套相比要略低一些，虽然差值并不是特别大。

对于成交量，我们也做了圈内圈外的划分。

上周，宁波市五区共成交商品房房源234套，其中限购圈内成交103套

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，占总成交量的44%，较前一周环比上升47%;限购圈外成交131套

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，占总成交量的56%，较前一周上升70%。

最后，我们来看一下上周成交套数排行榜TOP10

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，分别是:

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鄞州区大满贯，均价、套数均第一

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上周，宁波市五区住宅成交参考均价为21946元/平

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，环比下降7%;宁波市六区住宅成交参考均价为20743元/平，环比上升1.6%。

即使有了奉化区的加入，宁波的成交参考均价依然维持在2W+，对此都已经习以为常了。不过，为了使大家可以更为直观的感受各个区域的价格水平，我们简单的进行了列举。

从上周的成交数据来看，成交参考均价最高的是鄞州区为26489元/平

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，其余依次是江北区的成交参考均价为23419元/平，海曙区的成交参考均价为19579元/平，北仑区的成交参考均价为13946元/平，镇海区的成交参考均价为13662元/平，而奉化区成交参考均价依然是最低的11463元/平。

虽然镇海区的成交参考均价仅为13662元/平，但这是被平均后的数据，这里也特别提一下镇海的庄市。

据统计，镇海庄市板块的成交参考均价已经达到了20484元/平!这个价格丝毫不逊于宁波中心板块的价格。

说完了各区域的成交参考均价，接着我们来列举一下各区域的成交吧。

从成交套数来看，上周位列第一的是鄞州区

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，共成交105套，占比40%;排名第二是海曙区，共成交48套，占比18%;北仑区排在第三位，共成交35套，占比13%。

这样来看，鄞州区可是宁波市六区的终极大赢家，无论是成交均价还是成交套数，都名列前茅

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除了限购圈，还有什么左右着楼盘的销售?

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从最近一段时间的成交数据中，不难看出宁波市场的两极分化

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还是比较明显的。

卖得好的楼盘就是卖得好，一经开盘就全面售罄;而卖得不好的楼盘也比比皆是，甚至有的只卖了个位数。

那么问题究竟出在哪里，难道有的盘天生就比较“吃香”?

其实内里的因素还是比较多的，比如说开发商的口碑

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，那些在宁波已经有产品交付的，而且产品质量非常不错，大家对其的认可度就高了，口口相传之后就会有顾客慕名而来。

还有品牌的影响力

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，像杨柳郡

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三次声势浩大的开盘，次次清盘，虽然价格在节节攀升，从15000元/平涨至21000元/平，大家依旧买账。

产品自身的吸引力

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也是必不可少的，目前市场上刚需型产品稀缺，购房者需求较大，例如刚需代表奥园誉湖湾，中旅城

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等，基本都做到了一次清盘。

当然，项目的所在区位也是至关重要的，总结一下宁波市场，就会发现圈外的楼盘基本比圈内的楼盘要卖的好

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当然有些圈内名盘也是卖的不错的，毕竟，限购圈并不是衡量楼盘销售好坏的唯一标准。

相对来说圈外的楼盘价格较低，还没有限购政策的制约，购房者的接受度会更高一点。而圈内刚需型的产品较少，留存的房源中多以改善型

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为主，总体价格较高，不过价格涨幅相对于圈外而言要慢得多，因此也还是比较有性价比的。

因此，一个楼盘能否取得好成绩，除了限购圈的制约，更有开发商的口碑

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，品牌的影响力

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，产品的吸引力

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，项目的价格定位
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等多重因素。

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