房价居高不下，不过是一种“时滞”现象看起来

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看起来，历史上每次房地产崩溃的故事都是相似的。最近的前车之鉴，当然是美国。

迅雷总叙述，2003年初就有人和他说，美国的房价已经涨了十年，应该不会下跌。他观察了几年，发现果然如此。这和国内所谓的“房价涨了这么多年，那些喊跌的经济学家都被打脸打得不敢发声了”如出一辙。到了2005年，连保守的美联储主席格林斯潘向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。

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对于那些“局部”的泡沫，也有各种安慰。有经济学家形容说“啤酒泡沫和卡布基诺泡沫”互相之间不会“串联”而形成更大的泡沫，泡沫整体可控。也有的经济学家认为“贷款渠道的多元化”、“产品结构的多元化”、“贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制”以及“房地产消费结构呈多元化趋势”使得泡沫不会破灭。

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小磕前段时间意识到，如果一件事情持续的时间足够长，人们就会倾向于认为，存在即合理，这件事情如此发展一定有坚实的理由

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。而因果关系这个东西，其实是很可疑的，

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如果只是要找看上去说得通的理由，往往要多少有多少。这其实很正常，属于人类千万年来形成的思维定势，但如果你真的信了这些理由，然后认为这些理由没有变化的时候事情就不会变化，那就可能要悲剧了。

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比如说我们的股市，2014年下半年到2015年上半年大涨的时候，媒体上，微信群中，无数“砖家”、“高手”找出了无数股市该涨的理由，看起来都很有道理的样子，是怎么看都该涨。等到股市突然掉头急转直下，最后跌到大家死心的时候，砖家高手们又出来解释股市为什么会跌，怎么看都该跌。至于这些理由是不是矛盾……

美国房地产市场当时就是这种情况，中国房地产市场现在当然也是这种情况。美国人民相信美国特色的房地产公司市场，中国人民相信中国特色的房地产市场。在房价持续上涨很多年之后，人们总能找出很多理由，比如说北上广深买房的需求总是增加的，比如土地是受管制的，比如国家不让房价跌——嗯，国家鼓励房地产的时候，他们觉得国家这么强大，房价肯定要涨，国家打压房地产的时候，他们觉得跟政策反着干的人都赚钱了，房价肯定还要涨，反正他们总觉得能博弈过国家。

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回到美国，不幸的是，正是在这种一致预期下，2006年美国房价出现了下跌势头，2007年8月起次贷危机从美国开始席卷全球。市场规律总会起作用，周期性的房地产行业总会从繁荣到衰退。不是不报，时候未到。房价只涨不跌，不过是“时滞”现象而已。

于是迅雷总总结说，从统计规律看，在判断市场趋势时，大多数人的一致预期总是错的。

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具体看这个“时滞”，实际上，1993年起这轮美国房地产牛市中，房地产开发投资增速的高点发生在2000年，但房价下跌则发生在2006年，说明房价滞后投资增速的拐点六年才开始下跌。中国房地产开发投资增速的高点出现在2010年，达到33%，如今已经回落到个位数。

这个“滞后”的结果，什么时候会出现呢？

另一个“时滞”是人口现象。

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根据人社部对500个村的农村劳动力转移就业监测数据，今年一季度在外务工的人数为27.9万人，同比减少2.1%。这应该是中国自80年代改革以来首次出现外出农民工的负增长，而中国流动人口的减少则发生在2015年。此外，作为购房主力的25-45岁群体人数的减少，也出现在2015年。我同时还发现，过去作为人口净流出省份的安徽，去年常住人口竟然增加了60多万，这意味着其他发达省份或大城市的人口流入量在放缓甚至减少。

这个“滞后”的结果，什么时候会出现呢？

还有，我们上次讲了，持续不断的刺激政策，最终导致了这轮经济短周期的反弹。而对房地产进行调控的政策很早就实施了，因为效果一直很不理想，自去年下半年开始，调控力度进一步加码，而且一轮一轮绵延不绝——“房子是用来住的，不是用来炒的”。若2017年及今后几年房价继续上涨，则房地产政策还将继续收紧。

这个“滞后”的结果，又是什么时候会出现呢？

美国1993-2006年这轮房地产牛市中，房价年均涨幅大约为6%，在2006-2008年次贷危机中，全国房价的累计跌幅平均为20%左右，个别城市甚至接近50%。

中国自2000-2010年这十年间房价涨幅最快，年均涨幅超过15%，2011年之后房价从普涨过渡到结构性上涨，6年累计涨幅为40%，北上深三地房价的累计涨幅估计在15倍以上。

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