这5个三线城市，可以坚定看好! 在分享开年第一个楼市数据洞察之前

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在分享开年第一个楼市数据洞察之前，我想先跟大家讲一个故事。

年前热议北京流感的时候，一个已经离开北京的老友突然微信我:“看了那篇文章，想到你，家里一切都好吧?”

倒回2016年底，我刚加入这家互联网房产服务企业，而在知名电商平台做运营的他突然在朋友圈宣告离开生活了11年的北京。话题很自然地谈到那次别离。朋友说道，与其说是为了逃离什么避开什么，他更愿意把自己的离开定义为生活坐标系的重新校准。那一年他没有像许多人一下回到故乡或者去向诗的远方，他去了一座陌生的三线城市:金华。

这次再联系起来，当然也绕不开人到中年的那几大“焦虑”:升得了职吗，看得起病吗，孩子念得了书吗。我还是北京城里焦虑中年的一个大多数，他这两年却似乎大不同--还是干着老本行电商，在一家发展势头不错的当地企业却已经成为最年轻的副总。当年刚到金华买的房，一年也涨了20%，今年孩子出生，打算把旧房子卖了换套更大的。

这个“我有一个朋友”的故事听起来有些熟悉，但也多少有些意外。当大多数人沉入既有的选项，宁愿胶着也不愿抽身时，有一小部分人却勇敢地重新校准，大胆去到另一个更合适的平台。只是，我们可能没有料到故事里的平台会是一个不那么起眼的三线城市。

事实上，在城市化率上升到一定的阶段的今天，中国的城市格局正在发生新的变化:人口向特大城市集中的趋势因为高企的房价、严厉户籍制度而有所放缓，“二线多点崛起”的同时还有一些被忽视的“惊艳三线”，不仅房地产市场表现抢眼，城市活力也在提升。

■ 选城市选平台，看二手房交易活跃度

对比城市二手房GMV占比和房价数据，两者呈现较为明显的正相关关系，即一个城市的二手房占比越高、其房价也更高。房价可以理解为市场对于一个城市经济、教育、技术设施等配套成熟度的“投票”和“定价”，那么二手房占比和城市发展或者房价潜力是什么样的关系?

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第一，二手房占比高代表城市地产成熟度高，房价潜力相对更大。从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临，可见存量时代的到来是城市和房地产市场发展到了一定相对成熟的阶段才会发生的，是城市和房价潜力的代表。

第二，从市场角度看，存量占比高的市场意味着更好的房屋流动性，这是换房或者投资的重要前提。中国的房地产市场从总量上正在经历增量向存量转变，结构上的重要转变是消费升级、二胎背景下“首置换房”向“改善换房”转变，而换房需要存量市场的环境。从资产保值增值的角度看，“收益”和“流动性”是成功的投资需要具备的两个条件，成熟的二手房市场是投资顺利变现的重要前提。

■ 存量市场非一二线独有，“惊艳三线”脱颖而出

2017年房地产市场萌生了一些新的变化，存量市场的标签不再仅属于一二线城市，除了北上广深、厦门南京大连外，一些三线城市的二手房占比突出，部分城市二手房GMV占比甚至超过50%，已经步入存量时代。如中山、金华、常州、乌鲁木齐、珠海及芜湖等6个三线城市二手房GMV占比首次超过了50%。

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以二手房GMV占比为重要考量指标，我们认为除深处西北内陆，且人口有流出倾向的乌鲁木齐(2016年人口同比减少1%)外，其他5个三线城市的城市潜力和地产价值值得深入研究:2017年房地产市场GMV几乎都在500亿以上，常州高达1683.5亿，背后代表的是大量的潜在需求;二手房占比几乎都在50%以上，强流动性优势凸显。“惊艳”的房地产表现意味着什么?深层驱动力是什么?

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■ 新的城市格局正在形成，重点三线潜力巨大

2017年房地产突出表现的背后是需求的支撑、产业和配套的完善，五个典型三线城市2017年均实现人口净增长，人口是一个城市的战略性资源，且产业结构在不算完善，各个城市结合优势走出适合自身的道路:开放型经济巩固常州苏南强市地位、向“电商之都”转型的金华、技术创新助推中山珠海经济升级、交通枢纽提升芜湖城市重要性。

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1.常州:开放型经济打造苏南强市

对外贸易进一步提速:最新数据显示，2017年常州市对外贸易取得突破性进展，全年外贸进出口总额按美元计算突破300亿美元大关，按人民币计算为2117.6亿元，增长16.4%。其中进口562.8亿元，增长26.4%，出口1554.8亿元，增长13.1%。

配套持续完善:医疗卫生条件取得明显进步，2016年医疗床位数达2.51万张，同比增长13.6%，且近几年呈现持续上升态势，医疗配套条件持续改善。

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2.金华:“火腿之乡”到“电商之都”的蜕变

信息网络经济发力，产业优化升级。2015年，金华首次提出重点培育五大千亿产业，作为自己工业转型升级、产业融合发展的主攻方向，从而推动产业结构从中低端向中高端迈进。其中信息网络经济被列为五大千亿产业的“一号产业”。截止2016年3月，金华全市拥有47家电商园区，是全国电商园区最密集的城市。且截止2016年末，金华市实现网络零售额1833.90亿元，同比增长36.5%，占全省网络零售额的17.8%，网络零售额居全省第二。其中跨境网络零售出口187.20亿元，占全省跨境网络零售出口的58.6%，位列全省第一。

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3.中山、珠海:高新技术推动经济高质量增长

高新技术发展迅速，经济增长质量提高。2016年中山市专利申请量35248件，增长26.46%;全市有31家企业通过企业知识产权管理规范贯标认定。高新技术企业达到882家，数量实现翻番，增长107%，国家和省创新型企业(试点)达到 36 家，高技术制造业增加值增长14.7%。

城市活力高、潜力大。中山市作为环深城市也是人口流入的重点方向，小学生数量可以理解为城市潜力的代表指数:社会的主力一般是小学生的父母(30岁左右的劳动力)，小学生未来也会成长为城市的建设者，在全国人口出生量减少的当下，中山2012-2016年在校小学生人数的增速均保持在3%以上。

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近两年珠海高技术企业爆发式增长，“粤港澳大湾区”为珠海经济注入新活力。2016年珠海是高新技术企业数量由410个猛增至787个，近乎翻倍。2016年专利申请数量同比增长59.3%;珠海作为环深临海城市，是一座年轻有活力的城市。其小学生数量近年来稳步增长，2016年增速达4.4%。此外，随着粤港澳大湾区规划的落地实施，珠海经济发展将迎来新的机遇。

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4.芜湖:交通优势重塑芜湖城市地位

交通战略性位置突出，城市地位提升。芜湖与合肥并成为安徽省的“双核城市”，旨在发挥芜湖作为沿江重要港口城市，交通体系完善、产业创新和配套能力较强的优势。2016年芜湖市公路网密度显著提升，2017年交通运输、仓储和邮政业营业收入达 405亿元，占12项重大服务业企业总收入的40.6%。近年来芜湖市产业结构升级转型，重点产业发展良好，新兴产业保持较快增长，高新技术产业比重提高。

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实际上，常州、金华、中山、珠海、芜湖等只是众多三线城市的缩影。除此之外，台州、镇江、惠州、漳州、南通、绍兴等不少三线城市2017年房地产GMV超过300亿、二手房占比超过30%。整体来看，2017年房地产市场GMV超过100亿的城市有155个，不管是对经纪机构、开发商还是普通居民来说都值得重点关注，其中不少三线沿海城市正在经历或是互联网革命或是交通格局变化带来的新机遇，有望成为“明星城市”。

其实，中国的城市化可能走向和国际并不完全一样的道路，不平衡不充分的问题正在得到重视、也将一定程度被缓解，不仅重点一二线城市，不少三线城市也将迎来更大的发展，广阔天地，择一城而居，不负芳华，必有所为!

*本文为作者观点，不代表楼市参考立场，仅供读者参考

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