这个指标出炉了，恒大率先促销原来另有隐忧! 关心买房的人

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关心买房的人，应该都注意到了最近的一条劲爆消息:中国房企前三甲的恒大降价促销了!

最早发布“恒大降价促销”消息的是“财联社”，其报道全文如下:

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随后，很多媒体围绕恒大究竟是全国打折还是局部打折展开了论战。但这些都不是本文讨论的重点。我们只要认定一个事实:恒大确实在大力度打折促销!

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作为媒体人，我更关心的是:恒大为什么急于开始打折促销?

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是销售业绩出现拐点吗?显然不是!

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2017年，龙头房企前三甲全年业绩均突破5000亿，其中碧桂园全年累计完成销售金额5500.1亿，锁定第一。万科和恒大分别实现销售金额5239亿元和5131亿元，分别排在二、三位。我们从数字看，其实前三名的业绩差距不大。

而且2018年1月，三家龙头房企销售都取得了，销售额均超600亿元。碧桂园销售额已经接近700亿元，万科为679.8亿元，恒大是643.6亿元。

那是因为恒大的财务状况出问题了吗?这也说不通!

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恒大前几年公司负债率也一度达到119.8%的惊人程度，许家印当时激进的扩张战略也饱受争议。但房地产企业是资金密集型企业，有时豪赌扩张也是一种战略。直到拉出一条血路后，2017年，恒大成功引入三轮合计1300亿战略投资，推动恒大净负债率较2016年年末大降超六成。

那我们可以大胆猜测，推动恒大打折促销的最大原因是:2018年的楼市大环境不容乐观。

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俗话说，春江水暖，鸭先知。恒大之所以这几年突飞猛进，不仅因为这只鸭子胆子肥、跑得快，更牛的在于它对温度变化更敏感。M2数据就是楼市的水温。

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人民银行2月12日发布了2018年1月信贷数据，新增人民币贷款、M2(广义货币)增速等多项指标超出市场预期。

1月广义货币(M2)同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点;1月2.9万亿的信贷增量创历史峰值。

我们知道楼市的景气度和M2数据是正相关的。M2是衡量市场资金流动性的主要指标，央行发的钱多了，当然大家买楼的积极性就高。

这个数据一出来，有的媒体就立马开始唱多楼市了，什么房价拐点论、刚需抢房潮等等报道就来了。

但我想提醒诸位的是，单个月M2的数值不能代表1年的走势。看看M2近一年的走势，你就知道在去杠杆的背景下，今年M2数据突破两位数是小概率事件。

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央行在解释今年M2数据时提到,1月新增贷款创新高，部分原因是因为去年底的贷款顺延至今年初进行投放，而去年12月新增贷款是5844亿元。

股市有句话叫:利多出尽就是利空。所以我们要反过来解读1月份的M2数据:在金融继续去杠杆大背景下，8.6%有可能是今年M2数据的高点之一。在后面的日子里，央行的钱袋子还是管得很紧的。

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1月份信贷数据创历史新高，那到底有多少钱流入了房地产呢，这才是房企最关心的。

1月份，个人贷款尤其是个人住房按揭贷款占新增贷款的比例均大幅下降。1月住户部门贷款增加9016亿元，占新增贷款的比重从去年12月的56%降至31%。居民房贷增加5910亿元，占新增贷款的比重从去年12月的53%降至20%。

住房贷款的环比下降幅度超过了一半，这才是房企最害怕的地方。

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楼市需求分为投资性需求和刚需。我们分两部分看:

在严厉的楼市调控下，楼市短期投机需求开始退场，特别是在限售严厉的一二线楼市，限售期至少在三年以上，资金量不够的炒家，基本上离场了。环京地区二手房价格暴跌就是很好的证明，这种情况今年会陆续在其他一二线城市出现。因为北京是住房投资的风向标。投资性需求是买涨不买跌的。

再看刚需(包括改善性需求)。去年刚需接盘，很大程度上是借助消费贷，副作用就是居民负债水平提高很快。刚需的特点就是，房企收割一个少一个。当刚需的负债率达到一个临界点时，债务就没法扩张了。

数据显示，中国居民部门债务占居民可支配收入的比重，从2006年时的18.5%暴涨至2017年8月的77.1%。还有多少举债的空间呢?

我们再从政策面看，其实中国现在楼市现状，恰好是政策调控的结果，而高层已经明确表态，2018年楼市调控不放松。

1月25至26日，银监会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，部署了10项工作。十项工作中，有两项都与房地产有关。

第二条，控制居民杠杆率，打击消费贷、透支信用禁，直指各种违规融资购房，尤其是投资投机性购房，显然是在落实“房住不炒”的最高指示。

第九条，遏制房地产泡沫化，说明管理层很担心泡沫扩大，所以要严查各种违规融资，既包括上述的个人需求端融资，也包括开发商的供应端融资。

显而易见，房地产是防风险、去杠杆的重要阵地。所谓“去杠杆”，就是个人房贷和开发商贷款都要降下来。

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所以恒大明显是感觉到了2018年楼市的寒意。如果连恒大都开始率先出招自保，那其他小房企处境之艰难更不用讲了。

2018年，我们将见证中国楼市格局的巨变。