孙益功:贸易战加速房地产供给侧结构性调整( 六 ) “最近刚给大家分享了贸

房地产供给侧结构性调整，产业及人口转移是主线

房地产行业应融入中国经济结构调整，供给侧结构性调整主线为产业转移和人口转移。中国城市产业转移遵循两种逻辑，第一，中高端制造业向中部核心二线城市转移，如合肥、郑州、武汉、西安、成都等省会城市;第二，省内中低端制造业向低成本、高效率城市转移，如广东惠州、长三角苏北区域、京津冀唐山和石家庄等。人口转移受平均工资水平差异、城市公共服务配套等因素影响，核心一二线城市是全国人口的主要承载地，一线城市面向全国、全球，吸纳质量型人口进入，二线城市对标一线城市，面向全国和全省吸纳质量型和数量型人口。中长期来看，产业、人口将决定房地产市场。

三四线城市整体来看，长期并不具备增长潜能。2018年6月25日，国开行宣布总行已收回棚改融资审批权限，同时将控制货币化安置比例，主要是3个原因，第一，三四线城市“去库存”进入尾声。第二，货币化安置推动房价上涨，而三四线城市普遍人口流出，产业基础较薄弱，存在房地产需求和人口流动方向背离。第三，棚改货币化实际是地方政府的长期低息贷款，与政府“去杠杆”方向相违背。货币化安置政策逐渐退潮将是大方向，但2018-2020年1500万套“棚改”目标不会变，棚改货币化安置对房地产销售的拉动作用将在未来三年边际递减。