孙益功:贸易战加速房地产供给侧结构性调整( 五 ) “最近刚给大家分享了贸

当前房地产市场面临困局，需求端调整空间不大。

由于供给不足导致的市场供需失衡，一线及强二线城市房地产市场存在住宅用地供应和住宅项目供应的双缺口。以上海为例，2016年和2017年住宅用地的成交规划建筑面积分别为340.7万平米和361万平米，较2015年分别下降41.6%和38.2%，商品住宅的潜在供应存在缺口。限价政策下，2017-2018年，上海商品住宅月均供应面积仅31.4万平米(除去2018年4月186.8万平米的项目集中审批入市)，而商品住宅月均成交面积接近50万平米，从多数项目中房率低于30%的情况来看，市场明显“供不应求”。总体而言，一线及强二线城市面临城市房价高企，限价政策下高价项目堰塞湖等问题，需求端调整空间已比较有限。

由于短期需求爆发导致的市场供需失衡，市场轮动下，房企在中西部二线城市拿地意愿增加，强化房价上涨预期，同时人才户籍放松致使中西部核心二线城市短期人口流入较快增长，两个因素叠加推动购房需求集中释放。以成都、西安为例，2018年上半年，成都、西安商品住宅成交均价分别为10529元/平米和10202元/平米，同比增长16.5%和31.4%。而随着房企投资策略转变，同时考虑到房企刚性业绩目标增长，房企拿地下沉至中西部二线城市周边的三四线城市以补充货值。而“五一”前后，住建部主要约谈中西部二线城市房地产相关负责人，被约谈城市已加码楼市调控，抑制房价过快上涨。