阿轩聊楼市|2021年，房子是“买”还是“等”？三个信号下答案不言而喻 “你买房了吗

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“你买房了吗”、“我在xx位置买的房子，这几年涨了近一倍”、“我房子正在装修，到时候装修好了来家里吃饭”……亲朋好友聚会闲聊，话题总是离不开“房子” 。近20多年，房价从不到2000元上涨至过万元， “买房早两年，奋斗少十年”成为大多数人的共识。
而随着进入2020年，楼市变得扑朔迷离。从年初的75折，到金九银十的7折，再到双十一的百亿补贴，最高5折以上，全线降价打折促销的消息不绝于耳。而相对的，却是房价整体上涨，国家统计局数据统计， 10月， 70大中城市中有45城新建商品住宅价格环比上涨，环比看，扬州涨幅0.9%领跑，北上广深分别涨0.2%、涨0.3%、涨0.5%、涨0.2% 。根据国家统计局城市司高级统计师绳国庆解读测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.1%和8.0% ，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4% ，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.0%和1.5% 。
一方面是房企打折促销，而另一方面确实整体房价微涨。房价的涨跌让人摸不清脉络，找不到方向，房子是“买”还是“等” ，对于很多人而言都左右为难。从三大信号上来看， 2021年的答案已经明确。

一、M2货币增发，但资金流入楼市严格限制监管
近日，央行发布的2020年10月金融统计报告，数据显示， 10月末，广义货币(M2)余额214.97万亿元，同比增长10.5% ，狭义货币(M1)余额60.92万亿元，同比增长9.1% 。诺贝尔经济学奖获得者格兰杰曾发表过房价与M2单向正相关理论，房价高低不决定于M2余额，但M2余额多少可以直接影响房价高低。中国首席经济学家论坛副理事长李迅雷也曾指出，北上广深房价上涨更多来自于资金的集聚，正如上海不是本地人的上海，是全国人的上海，人口以及资金的集聚对于房价肯定有所影响。
另一方面，根据上图，可看出M1同比增速与二手房价格基本契合， M1的增长直观反映经济中的现实购买力，意味着更多的人将定期存款或者储蓄存款、部分资产变现成随时可以支付的现金，也进一步造成资金往楼市集聚，导致房价上涨。

M1和M2的增长，并不代表资金全部流入楼市，也可能流入股市或者利好投资的实体或者高科技等行业。通过以往数据，货币发行速度曾在2017年之后降低至8%左右，受今年“黑天鹅”事件的影响才重新增长至10%以上。对此，今年住建部、央行也发布过多条规定，大致分为三个限制，其一，是8月底发布的“三条红线” ，直接限制了房企的融资条件，并且各地也相继发布了监管规定，防止地方银行、企业等违规资金流入房地产市场。其二，是预售资金的监管，有效地防止了房地产企业将预售款项挪作他用。其三，是房贷利率上升，防止投机炒房客利用低利率环境，将经营贷、消费贷投入到房地产市场。笔者认为，三方面的限制下，资金集聚现象会有所改善，但是房价大致会在高位横盘，有所微涨。
【阿轩聊楼市|2021年，房子是“买”还是“等”？三个信号下答案不言而喻】
二、“房住不炒”为未来5年主基调
近日，新华社公布了2021年-2025年的发展规划及前景目标，其中明确指出未来5年将坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。