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每日房说|403家房企“爆雷”，刚需房财两空？央媒吹风，国家发“铁腕”新规( 二 )


房企破产、营收下滑 ， 正在施工的房屋 ， 必然会“停工”不要小看停工的体量 ， 国金证券曾发布研报：近年来房市新开工面积持续增长 ， 而竣工面积却持续下滑 ， 且施工较为疲软 ， 房企因为资金不足、房价被限等因素积累了大量的停工面积 。 同时 ， 根据测算 ， 企业累计的净停工面积已经有22亿平米 ， 约占施工面积的26% 。
拿最近来说 ， 江西恒新基房地产和工程方资金分歧 ， 导致楼盘从2019年2月一直停工到了2020年11月 ， 给业主的交房时间也越拖越长 。 去年底 ， 某大型开发商在武汉的几个项目接连停工 ， 还有云南仁泽的破产重组 ， 旗下西南海项目也停工多年 。
但是 ， 停工的原因 ， 看似是资金问题 ， 实则是地产商开发过度惹得“祸”前几年房价高涨 ， 从房企的角度来看 ， 就是房子盖得越快 ， 钱就赚的越多 。 那几年 ， 房地产一片暴利 ， 每年都有数以千计的开发商不断涌现 。 做了开发商 ， 无论民间借贷、开发贷 ， 还是明股实债、发债借钱 ， 所有能融资的手段都要用上 ， 只要房子能达到预售门槛就行 ， 销售中心漂亮些 ， 顾问高端些 ， 小区放在那里慢慢盖就行 。
在开发商的高周转助推下 ， 楼市形成了一整套看似稳固的产业链 ， 在这个链条当中 ， 房企高杠杆拿地盖房 ， 是房价上涨的源头 ， 而购房者加杠杆买房 ， 则是让房价继续涨的推手 。 要知道 ， 过去20年来 ， 之所以房价涨势如此凶猛 ， 跟供小于求脱不了关系 ， 但是大家要清楚 ， 但凡是商品 ， 价格波动就必然要遵循“供给”与“需求”的关系 ， 房子当然也是一样 。
试想想 ， 如今从地市到县城 ， 哪怕是人口稍微多点的乡镇 ， 县城 ， 能盖的房子 ， 能接盘的购房者 ， 都已经剩下不多了 。 出现这种情况 ， 是地产商过度开发、楼市金融化惹的祸 ， 而且“供过于求”是迟早的事 。
为了逆转楼市供求关系 ， 国家2条“铁腕”新规 ， 整顿楼市过度金融化的乱象1、设置硬性指标 ， 限制地产商的融资渠道
在8月份的时候 ， 重点房企进京集体开了个会 ， 高层根据负债率给房企规定了三道红线 ， 根据踩线的数量 ， 房企被分为红橙黄绿四档 ， 并以此来限制地产商的融资规模 。 即便没踩线 ， 每年可增加的负债率只有15% 。
重点是 ， 新政将于2021年起在全行业全面实施 ， 并力争让房企在三年内完成降负债的目标 。 如果说成交量是“水” ， 那么银行、信托这些能“借到钱”的地方 ， 就是房地产的“粮仓” 。 供过于求、三道红线新政 ， 可以说楼市直接“断水断粮”了 ， 这在年销售16万亿的市场里 ， 没几家公司能顶得住 。
2、决定房价的最大“购买力”消失 ， 多地推进现房销售
此前 ， 中信建投证券发布数据 ， 无论施工面积、销售额还是销售面积 ， 几百个地市和县城在全国房地产市场所占的比例 ， 都达到了60%以上 。 也就是说 ， 决定房价位置的 ， 并非是一二线城市 ， 三四线城市才是最大变量 。 不仅如此 ， 2014年启动的棚改货币化 ， 是推动房价上涨的决定性力量 。
【每日房说|403家房企“爆雷”，刚需房财两空？央媒吹风，国家发“铁腕”新规】
随着棚改进入最后一年 ， 也意味着中小城市的购买力已经懈怠 ， 慢慢消失 。 明白了这个前提 ， 对购房者来说 ， 市场已经转换为买方市场 。 政策方面 ， 针对房企的销售端也在持续收紧 。

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