小睿|不求一战成名，但须天天向上｜睿和公开课作者|陈秀春

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作者 | 陈秀春（创富港联合创始人、副总裁）
排版 | 刘睿智来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
轻重模式之辩在联办行业发展的5年间其实一直都存在。轻资产运营的特点也比较明显——占用资金少，能快速占领市场。特别是在今年，经济较长时间处于下行周期的时候，轻资产对于企业来讲似乎是个不错的发展策略。
“但从重到“中”再到轻， “重者自重，轻者自轻“ ，不管哪一条路，都应以盈利为最终追求。
——创富港联合创始人、副总裁陈秀春。
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“半轻模式”：
追求单位面积投入产出利益最大化
就联合办公行业而言，我觉得比较重的模式是自行购买物业，投入装修后自发运营。而比较轻的模式，则是单纯地输出运营管理，由物业方提供物业以及装修。

创富港的主要模式介于这两者之间，我们称“半轻”模式——我们租赁物业，投入装修，再加上自己的团队运营。创富港选择半轻的资产运营模式，主要原因是我们认为这种模式目前能够做到单位面积投入产出利益最大化。
轻重模式哪个比较好？这个不是绝对的，一方面要看哪种模式的收益和价值能够最大化，另一方面也受限于企业自身的资金能力和运营能力。
理论上来讲，我觉得重资产运营模式的收益是最大化的，因为其收益包含两部分：运营产生的收益，和物业增值带来的价值。但问题是企业需要有解决大资金的能力，而且需要考虑物业未来的升值空间能不能足够高？如果租售比能够高过银行贷款利率还好，如果租售比太低的话，连运营产生的增值收益都没办法对冲资金利息，那就需要不断消耗资金，也就未必是一个好的模式了。
那么，只输出运营管理的轻资产运营模式呢？任何一个物业，都会有一个合理的市场租赁价格，业主愿意把物业交付给企业运营，是为了获得超出原本市场常规的租金回报的。这要求运营商需要有超水平的运营能力，能够带来超过常规租金的增值回报，且这个模式要有大规模成功的案例。
我的结论是：在适合自己的模式下，在运营的全链条过程中，能够持续不断产生最大化的单位面积收益。每个企业的经营活动都有一个闭环、一个链条，只有每个链条中的关键节点都做到位，才能有比较良好的结果。如果关键的环节做不好，最好不要轻易去改变自己擅长的模式。
来源：创富港

我们自2005年开始探索联合办公， 2008年正式成立创富港品牌，启动中国区域的全面连锁经营。但创富港一路走来，主要的股权融资其实就只有一次——2011年，红杉资本投了约2000万，后来就一直依靠运营产生的现金流不断发展，每年能够实现30%左右的稳定增长。
创富港成立以来的12年，一直奉行的发展原则就是“稳中求快，以稳为先” ，创富港还会继续的这样走下去，因为这个市场足够大。当然有条件的时候，我们也不排斥重资产去收购一些物业运营，前提是它能带来足够的回报率。
现在整个行业思考“由重转轻”其实是偏被动的，因为更多时候是由于企业运营能力不够精细化，不能产生足够好的利润，经营上出了问题才想找解决方案。但我觉得思考这些并不一定能解决问题，经营上的问题还得回到经营的本质上来。