建发物业|建发物业分拆上市，再现国企高管持股( 二 ) |厦门建发集团有限公司|上市

??物企上市前，高管获得股权激励，逐渐成为行业风潮。如最近递表的金科服务、第一服务、荣盛生活等，老板都给予了高管股权奖励。这些物企的高管通过不同的持股平台持有即将上市的物业公司股权。
??但这些绝大多数发生在民营企业，老板拥有股权分配的话语权。国企限于体制，股权激励并不多见。据乐居财经不完全统计，目前仅在金融街物业上市时，出现了高管和员工持股。建发物业高管通过建发国际，间接持股建发物业，再一次打破了物企高管持股的坚冰。
体量小，远低于行业均值
??建发物业深耕福建省，重点布局长三角核心城市，建发房地产和建发国际的大型项目组合及土地储备为建发物业带来不少发展机会。上市申请书称，褔建省的物业总在管建筑面积由2015年的6.96亿平方米增加至2019年的8.7亿平方米，复合年增长率为5.7% 。按收益建发物业于2019年总部位于福建省物业管理百强企业中，排名第二，但在全国排名中，建发物业综合实力排名仅在第三十六位。
??截至2020年6月30日，建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司，总合同建筑面积达3960万平方米，在管建筑面积共2170万平方米。其中，建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米，占在管总建筑面积的77.9% 。
??据统计，各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。建发物业的管理规模远低于行业平均值，在行业管理规模排行中，大约排在倒数第7、8名。
??建发物业的大本营在厦门，前期主要依赖建发地产。为了进一步扩大规模，建发物业有意识加大了外拓力度， 2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团发展的在管建筑面积分别为67.3%、61.5%、54.4%及55.7% 。
??建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差。虽然从母公司处获得不少在管面积，但截至2020年6月30日，建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4% ，并且大部分收益来自独立第三方。
??建发物业上市申请材料数据显示，收益大头的物业管理业务中， 2020年上半年独立第三方收益占总收益的57.6%达2.6亿元，同比上涨26% 。 2017-2019年及2020年前六个月，建发物业来自第三方的三项业务收益占比分别为68.3%、69.3%、68.3%及69.6% 。

本文插图

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??至于盈利，建发物业年度毛利由2017年的人民币1.17亿元增加至2019年的人民币1.834亿元。 2017年毛利率为26.2% ， 2018年下降至23.1% ， 2019年再次下降至22.9% 。