传统借贷vs新型金融：中泰银行：REITS的“政策指向”及对银行的影响( 二 )

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REITs发展对银行经营的影响
短期REITs发展多方面约束：前期规模增长有限
基础设施资产转让缺乏相应的制度保障。目前很多基础设施的所有权归属于国有企业，国有企业资产流转特别是权益流转需要国资委审核和招-拍-挂的流程，这可能对REITs的发行产生巨大的不确定性。此外对价安排方面，若为了确保发行保证高收益率，对企业而言会有比较高的资本摊销，是否会涉及国有资产流失也会对REITs的发行产生障碍。
税收优惠制度、特许经营权等配套制度仍需完善。 1、我国不动产涉及税种较多，一旦公募+ABS结构最底层基础设施发生资产真实转让给专项计划，很可能涉及到诸多税务问题。税务和税收优惠政策后续仍需明确。 2、中国的基础设施建设、运营和盈利模式等方面与西方国家有较大区别，比如存在大量的经营性资产、投融资模式不同、收费模式多样、PPP发展程度不同等等，因此，需在制定监管规则时充分考虑国情和基础设施的特点。
交易层面， REITs如何定价也需要思考。目前大部分投资机构已有成熟的定价模型不太适用REITs品种。一方面，股票投资定价中市盈率、市净率等指标对于REITs定价没有太大意义；另一方面， REITs是项目定价，不像债券定价有主体信用兜底，项目收益率的确定以及波动率的考量都是市场需要去思考的问题。
此外， REITs投资者需要从债权思维到股权思维的培育转换。目前国内对于私募“类Reits”产品已经运转成熟，这类产品依赖原始权益人的回购而具有债权属性。如果公募Reits要在项目端实现纯股性，意味着要同时实现“从私募到公募”和“从债性到股性”的转变。未来需要投资人群体培育，实现从债权思维到股权思维的转换，可能路径是不断优化REITs的负债，使REITs债性投资人的利差空间收窄，同时提高权益端的收益，倒逼债性投资人向股性投资人转变，这需要一个长期的过程。短期内如果投资者群体规模不大，产品流动性会受到影响，也会影响公募REITs的价格水平。
未来REITs的市场化程度决定了发展规模和高度。 1、本次REITs政策的优点。门槛更低（之前参与基建项目只能对通过100万起的信托）、参与者更多；整体上规划市场化程度更高；低利率的环境有利于大规模的发展。 2、未来整体发展取决于市场化程度。之前PPP模式本质也是让民间资本参与基建，但是目前来看民间资本参与的热情逐步走低，背后是市场化的程度不高。未来REITs真正要大发展还是要观察市场化程度的情况，包括背后配套制度的建设。