炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 六 ) 第236期

文章图片
针对日益从严从紧的调控政策，在住宅利润收缩、投资受限的情况下，不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展。
长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年的规模将远超此前十年，堪比一线城市的规模体量。

文章图片
数据来源：国策机构
此外，湖南中原研究中心数据则显示， 2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底，长沙商业公寓库存量为123万平方米，去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米，去化周期达20个月；而最新数据显示，截至今年7月底，长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米，年度供销比达2.28 ，去化周期再创新高，达40.84个月。
其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米，分别为100.2万平方米、102.9万平方米，雨花区去化周期更是达到了42.06个月。

文章图片
数据来源：湖南中原研究中心
事实上，长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程。 2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购，一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等风光无限。
2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购，商办项目几乎哑火；直到2017年后，长沙市对住宅再度实施限购且不断升级，公寓产品再次被投资者热捧，供应井喷，尤以岳麓区、雨花区为甚。
据长沙市新峰地产研究院数据， 2019年，岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3% 。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76%。
谈到长沙市不断高企的公寓
产品的
供应来源
，湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示， “一方面，近几年长沙纯住宅用地供应量仅占整体供应的不到20% ，且大部分土地出让要求商业配比不少于30% ，今年上半年长沙出让土地共33宗，其中19宗为商住用地，纯商用地9宗，纯住宅用地仅5宗；另一方面，由于限购政策的影响，利润受限，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现，自然吸引了无数房企前赴后继地投身公寓市场。 ”
不过陈世霞预测，随着越来越多项目入市，长沙公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化。
值得注意的是，尽管目前长沙公寓库存高企，但相比住宅限价后涨幅放缓的情况，包括芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区在内的长沙内五区的商务公寓价格则快速攀升，甚至出现了新建商品住宅与公寓价格倒挂现象。近三年，商务公寓与新建商品住宅的成交均价比一度从1.09扩大至最高时的1.32 。

文章图片
长沙市开福区浏阳河两岸楼盘林立
图片来源：每经采访人员陈利摄
《每日经济新闻》采访人员在开福区实地走访时了解到，位于长沙市开福区湘江边网红大盘北辰三角洲，住宅毛坯均价在2019年底为12500元/平方米，如按照长沙市精装2500元/平方米的标准，其精装房均价在14000元/平方米左右。但其精装公寓目前却卖到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓产品毛坯均价更是达到18000元/平方米。
“今年以来，面对商业公寓的高库存，一些项目为快速回笼资金，开始选择打折销售‘以价换量’ ，从而也让住宅、公寓成交均价比从2019年的1.32降到2020半年度1.11 。 ”陈世霞表示，在住宅限价的背景下，长沙商务公寓价格一路窜高，而后期随着供应量的激增，公寓价格预计还将进一步下跌。
如何解决当下公寓库存高企的状态？陈世霞认为，除了需要企业从产品的硬件、软件进行创新外，也需要政府、开发商对土地供应指标进行转化、区分， “可适当加大对纯住宅用地的供应量，减少商业配比等。 ”
长沙市住建局在回复《每日经济新闻》采访人员采访时表示，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，房地产市场平稳健康发展。继续实施限售、限企和差别化信贷、税收调控政策，根据市场变化择机选用长效机制政策工具进行调控，第一时间平衡供求关系、解决风险问题。
（应受访者要求，文中刘强、杨辉、张健为化名）

文章图片
采访人员手记｜房住不炒“优等生”的烦恼