炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 二 ) 第236期

而自长沙出台限购政策后，投资客明显减少。 “限购政策太严了，最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售，购买新房一般要两年才能拿到房，之后等拿到产权证又要一年，等到产权证期满可卖至少要7、8年，这对炒房投资的客户来说时间线太长了。 ”杨辉表示，尽管投资客少了但也并不是没有， “因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间，也有投资者拿着购房资格做长线投资的。 ”

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绿地38亿拿下的梅溪湖TOD地块
图片来源：每经采访人员陈利摄
而与时代?梅溪领峰一街之隔的，则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅（毛坯）限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块。 “如果加上精装2500元/平方米，预计（绿地项目）届时推出的价格最高应该是16000元/平方米。 ”杨辉告诉采访人员。
采访人员了解到，由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段，整个板块可供出售的二手房有限，且在价格上与新房存在明显的倒挂现象，更多购房者愿意选择新房。贝壳找房显示，梅溪
湖板块
的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米，挂牌最高已达21023.6元/平方米。
这样算下来，梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右，倒挂明显。
在长沙其他区域，同样存在新房二手房价格倒挂现象。

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楼盘林立的长沙梅溪湖板块
图片来源：每经采访人员陈利摄
《每日经济新闻》采访人员从长沙多个地产中介处了解到，目前长沙二手房市场低迷，购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客，尤以湖南省内的其他地市人员居多。
长沙市住建局提供的数据显示，今年1～5月，长沙本市户籍购房者占比70.03% ，本省其他市州购房者占比26.82% ，外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99% 。

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转型中的代理商：拉外省投资客的路断了

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事实上， 4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期。 2016年长沙楼市开启“牛市” ，大量投资客进入长沙，由于当时还未限购，只要资金足够， 10套甚至100套都可以买。当年6~9月，也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期。
王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一。
2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司，也是公司的大股东。 “当时我们公司跟很多项目都有合作，为了帮项目打开销售渠道，江浙地区、深圳等地都去进行过推广，最后主要集中在了合肥投资客群体。 ”

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湘江西侧的长沙未来新CBD中心滨江新城板块
图片来源：每经采访人员陈利摄
为了将合肥投资客引入长沙，王巍先后多次到合肥出差。 “我们承诺的是，如果他们（投资客）在长沙购买了房，那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担。但如果没有成交，则费用由对方自理。 ”王巍告诉《每日经济新闻》采访人员，就在2016年4月的一个月时间里，他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房， “基本上来了长沙的都有买房，多的能买3~4套。 ”
然而，原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客，却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟。 “房七条”明确指出，要严查投机炒房， “严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长沙购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。 ”
进入2017年，长沙不断加码调控政策。如2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策划定长沙六区和长沙县（限长沙经开区、星沙）为限制区域对于非本地家庭，无房限购一套，已有住房的不得购买新房。
2017年5月20日，长沙市限购对象和限购范围进一步扩大，长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房，同时将二手房纳入限购范围，规定商品房拿到不动产权证两年后才能交易。 2017年9月23日，调控“套餐”再次全面升级，限制区域也扩展为全市，取得不动产权属证书3年后才能出售。
“当时因为这一系列政策确实也套牢了很多人，我当时带过来的客户，有的到现在都还因为拿房产权时间不够还被套着。 ”王巍告诉采访人员，当然也有一些客户因为来到长沙后喜欢上了这座城市而留下来的。