炒房客谈之色变，深圳前来学习取经，这座城市收入跑赢房价，刚需很幸福( 五 ) 第236期

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忧愁的中小房企：生存空间被严重挤压

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限地价、限房价、限利润让中小房企生存越发困难。
湖南高信集团是一家在长沙有着20余年开发经验的本土企业，曾先后在长沙开发了高信?向日葵、燕山豪苑、乾源国际广场等多个项目，董事长刘兴跃是长沙首批进行房地产开发的企业家之一。
然而随着楼市调控的收紧，高信集团已连续几年未曾新拿地块，目前主要精力放在对之前项目的收尾工作。 “8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大，而且也需要极强的资金链，再加上近年来外来开发企业的入驻更是加大了市场竞争，我们的生存更是困难了。 ”
刘兴跃所说的8%的利润率，是2017年11月30日长沙市发改委出台的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，该办法提出限价商品住房价格由成本+
利润+
税金构成，平均利润率为6%至8%；2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。

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长沙最热闹商圈五一广场地标性建筑IFS
图片来源：每经采访人员陈利摄
“在一线城市，每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙，每平方米利润可能也就1000多元，有10多倍的差距。 ”刘兴跃坦言，目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了。
“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地，本土中小企业都在做存量，或者谋转型。 ”刘兴跃告诉《每日经济新闻》采访人员，目前高信集团也正谋求向文旅地产转型， “完全脱离房地产行业是不可能的。 ”
“事实上，长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊。无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业，在刚开始的时候都是懵的。但是在经过3~5个月的磨合期后，长沙的调控体系还是有章可循的，既维护了政府的基本利益，又维护了开发商的基本利润，还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求，控制了炒房可能。 ”易建国表示， 8%的利润虽然不能让开发商大富大贵，一个项目就吃成一个胖子，但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益。
“而政策从土地出让方、开发商、消费端各个层面对利润进行压缩，地价不控制，开发商的成本自然就高了，房价也就降不下来。 ”易建国坦言，其实长沙的调控政策更多的是政府让利于民。
对中小房企而言，限价后其利润空间缩小，接下来10年、5年都将拿不到地。 “只要有地就被大企业或国企拿走了，就再也不可能有‘一夜暴富’的机会。 ”易建国向采访人员举例称，可能当时企业在拿地时的成本是9000元/平方米，在未调控前该地块开发的房子可能卖到15000元/平方米，可以赚6000元/平方米。但是调控后，就可能只卖到11800元/平方米，一平方米就少赚了几千元，后续发展自然会出现问题。
不仅如此，易建国还表示，随着利润空间的压缩，开发商加大了对成本的控制，近两年来长沙优质的、创新性的、革命性的产品几乎没有了。 “调控政策之后，开发商推出的产品也是毋庸置疑地留下了一个又一个的普普通通的住宅产品，对城市品位和城市品相的提升没有起到应有的作用。 ”
一位不愿具名的长沙业内人士也对近几年长沙新建商品住宅质量深表忧虑：“未来几年将迎来长沙交房高峰期，届时交房所涉及到的质量投诉等问题可能也会越来越多。 ”
一方面是中小房企生存空间越来越小，另一方面则是品牌企业市场份额持续扩大，行业集中度进一步提升。

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长沙TOP20房企所占市场份额
数据来源：中指研究院
据中指研究院统计，今年1~7月，长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企。如绿地控股以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单，保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军。今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元，同比增加3.9%；TOP20房企市场份额为59% 。

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井喷的公寓市场：去化周期创新高至40个月