预告|地产的雷，正在向头部房企引爆( 二 ) 绩优股|净利润

可银行贷款、信托融资、私募投资、市场发债、股票发行等各种融资的路子被一一封堵，而到期的债务还要还，于是一个又一个雷就这样爆了。
融资压制、土储受限、商票逾期、股份冻结、资产查封……这就是当下房产行业的惨状，目前似乎看不到任何好转的苗头。
房地产高杠杆、高负债、高周转、高暴利的时代已经过去了。
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过去二十余年的房地产牛市经历了大致三个阶段。
在2008年以前是利润表时代，房地产行业野蛮生长、经营粗放但暴利诱人，全国各地的中小地产商如雨后春笋般涌现，没有招拍挂靠关系拿地、销售监管不完善随意内购、有市场巨大需求有房就能卖掉。
2008年至2018年近十年间，房地产进入了现金流量表时代。最大的特征是高杠杆、高负债、高周转，此时比的是谁能借到钱、谁能借更多的钱，考验的是融资负债能力…用别人的钱撬动大量的资产。在此期间，一些筹融资能力弱的中小型房企纷纷被市场出清淘汰。
2018年以后，房地产行业进入了资产负债表时代。其特征是存量博弈、房地产进入低毛利阶段。此时考验的是精细化管理能力、产品的设计研发管控能力、融资借钱的能力及借低成本资金的能力。
在杠杆红利的第二阶段向管理红利的第三阶段转向过程中，有些企业没有转向、或者转向慢、或者转向失败…也就成了牺牲品、成了被出清淘汰的对象。
接下来的房地产市场竞争将更加惨烈、市场环境将会更加风声鹤唳，这其中隐藏着风险也孕育着机会，就看个人如何把握了。
对个人来说，买房最大的风险是烂尾以及长时间的延期交房。
现在房地产的融资渠道几乎已经断绝，最靠谱的融资渠道就是加快住房销售，可在楼市调控下、购房者“买涨不买跌”心理开始发酵，进而会影响到新房的销售。
当地产商没钱建造房屋时，就会烂尾。即使重组被收购，也会延迟交房、延迟个三五年的也很常见。其实现在已经出现了这种现象、并有蔓延趋势：项目停工、项目烂尾、迟迟交不了房，即使勉强交房也品质低劣。
也因为市场行情不好，地产商为回笼资金、也就存在地价捡漏的机会，关键是要选好地产商、尽量选择央企、国企及负债三道线全绿的企业，这样才能大大降低购买的风险。
如果对市场行情不了解、对地产商实力不熟悉，那就尽量买二手房……所见即所得，不会烂尾、不会预期落空、买入就能入住，或许没有惊喜、但绝对安全。
地产商这两年的痛苦割肉离场，都是在为在前些年的疯狂泡沫埋单。
大家都知道剩者为王，可胜利却总是以别人的牺牲作为奖赏。