预告|地产的雷，正在向头部房企引爆绩优股|净利润

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房地产行业的市场出清正在向纵深推进，这回终于轮到高杠杆的头部房企，或许不祭天几个牺牲品、不足以崩溃对房地产的信仰。
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又一个地产的雷，爆了。
近日有媒体报道，民生信托于7月26日发布公告称“民生信托·至信651号宝能投资信托贷款集合资金信托计划” ，因宝能未能及时付款而逾期。
▲民生信托关于宝能逾期违约的公告
因利用非自有资金（如保险的万能险缴款等）收购万科引发“万宝大战”、而名噪一时的宝能，终没能逃过高杠杆的宿命。
除信托违约之外，宝能旗下多个理财产品均出现了逾期，如面向内部员工定向融资的天盈、天鑫、贵鑫等“员工赢”产品，以及面向社会高净值人群发售的数只私募投资基金等。
这是加强楼市调控、地产去杠杆下，又一个以地产为主业的头部知名企业被曝债务违约。
其实比宝能更知名的头部房企是行业排前三的恒大…同样因为债务违约（主要是到期商业票据无法兑付）而焦头烂额。
关于恒大债务处置的最新消息是，根据相关部门要求、恒大集团关联案件将统一交由广州中院集中管辖，也就是说那些拿着只有几十万金额商票的债权人们、不能在当地法院起诉而只远赴广州起诉了。
什么样的债务诉讼会集中管辖呢？
必定是牵扯到的债务额足够多、牵扯到的债权人足够多、债务分布地域足够广、债务错综复杂且社会影响较大。之前被要求集中诉讼管辖的企业有雨润集团、海航集团、华夏幸福、东旭光电等大型企业。
其实在2020下半年恒大就出现过一次“因重组失败”而引发的债务危机。
恒大本想借壳深深房实现A股回归，但因“市场环境等原因”重组失败、因此面临1300亿巨额资金赎回的压力，后跟战略投资者达成协议、由此化险为夷。没曾想最终还是载了…以商业票据无法兑付而再次陷入违约的泥淖。
在本轮楼市严调控下，一个个高杠杆或者多元化失利的房企陆续违约逾期、甚至债务暴雷面临重组…从不知名的地方性中小房企蔓延至全国都有项目的知名头部房企。
本轮楼市调控的严厉程度超乎想象，只是之前很多房企并没有反应过来。
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本轮楼市调控最早可追溯至2016年10月。
【预告|地产的雷，正在向头部房企引爆】刚开始绝大部分房企和广大购房者一样、都不以为意，认为“熬过三年一个周期新行情就来了”、“遇到些经济困难房地产这个夜壶就被重新捡起”、“下一轮信贷放水、钱还是会流入房地产”……后来他们都失算了。
2018年至2020年上半年，一些全国性的中小型房企，如中弘股份、国购投资、三盛宏业、华业资本等陆续暴雷。
当时不少人认为这是房地产市场的理性出清行为、是行业尾部风险的集中释放，反而对头部大型房企是利好…因为这些尾部中小型房企死了、会腾出更多的市场供头部房企占领，行业集中度上升、寡头垄断形成、企业利润回升。
万万没想到的是，债务违约、逾期暴雷的风险却在一步步扩大，并开始向头部和准头房企引爆。
行业前50强的房企，如闽系房企泰禾、环京房企华夏幸福、川系房企蓝光等陆续债务违约，再到更头部的房企恒大、直至最新违约逾期的宝能。
中小房企逾期违约尚可理解，为什么看似实力雄厚、甚至大到“大而不能倒”的头部房企也会出现债务危机呢？
因为债务太多了。
根据会计恒等式“资产=所有者权益+债务” ，所谓的资产多/实力强，这些钱可以是自有的钱、也可以是借来的钱……而现实是，这些钱大多是借来的、是通过债务融资来推动资产的膨胀。
银行贷款、信托贷款、私募投资、资管计划、明股实债、票据融资、内部员工融资、甚至还一度纷纷成立P2P平台来融资……这么多的融资渠道快速吹大了房产公司的资产。
▲某头部房企推出的高端理财
而债务是有成本的、是要还的。
在行情好的时候这都不是事，可一旦行情清淡、甚至房价不涨，高杠杆/高负债就会反噬…
销售不畅回款缓慢会拉长资金占用时间、由此高昂的利息会侵蚀收入。
当然还债还有一个办法就是借新债还旧债。