经济观察网|地下楼市：小中介的安置房生意( 二 ) （：地下楼市：小中介的安置房生意）

等到交房时，原业主和中介一起去收钥匙，本应由原业主支付的购房款，也由中介来支付。
一般情况下，在正式过户前，中介不会支付原业主全部房款，押一部分资金，完成过户后支付。李伟称之为押尾款，具体额度，根据业主赚取的差价来定。少则10万元，多则七八十万元。
李伟透露，对原业主来说，卖一套安置房指标，会有相当于这套安置房原值的收益。比如原值是100万元的安置房，业主不用出100万元给开发商，还能拿到100万元现金收益。如果遇到急用钱的业主，中介也会乘机压价，或者押更多尾款。
中介与原业主签订房屋买卖合同后就开始寻找客户，如果在交房前能把房子卖出，交房时的房款就不用中介垫付，而由购房者交，减少了中介的资金压力。这种情况下，中介一般可以赚到三五十万元的差价。
购房者从中介手里购买安置房，中介会让原业主与购房者重新签一份房屋买卖合同，原来合同作废。购房者一般需要支付50%左右的首付，交房时再交余下50% 。
如果交房前，房源没有卖出，中介需要垫付不菲的购房款，使得押房总成本上升， “这个时候，付出的成本大，但赚得也多，基本赚50%没有问题，有的中介从业主手里拿的时候便宜，利润可以翻倍。 ”李伟说。
改底单
朱俊工作的中介门店位于四环内一处居民区底商，谈客户的场所同样在会议室内。虽然与李伟一样做的都是安置房生意，但朱俊称他不对接拆迁户，而是直接从拆迁办和开发商手中购买剩余房源。
朱俊介绍，通常情况下，如果安置户不愿意购房，开发商会加价回购， “比如安置房定价是1万元/平方米，开发商的回购价可能是1.1万元或1.2万元，这样一个项目下来，开发商手中会积累一批房源。 ”
由于是政策性住房，需要特定的购房资格，这部分房源开发商无法正常销售，朱俊称，他就是帮助开发商销售剩余房源的。这类房源通常价格会比周边商品房价格低40%左右，由于和开发商直接签约，所以未来房本下来时，直接就是购房者的名字。
朱俊介绍，想要购买这类住房，第一步先和他们公司签委托代理合同，并交付50%的房款。第二步，他带领购房者到拆迁办做拆迁补偿手续。
朱俊称，安置房均与拆迁或腾退面积相对应，开发商回购安置房，等于对应的拆迁或腾退面积也空置出来。 “比如说，老房子60平方米，补偿600平方米安置房，但人家只要200平方米就够了，开发商回购400平方米，对应的就是原来40平方米的老房子面积。 ”
购房者名义上买的是老房子，老房子腾退或拆迁，需要补偿安置房，实现间接购买安置房的目的。 “你买了老房子，只要有合同，那就应该给你安置房，你买多大的安置房，对应相应比例的老房子。 ”
第三步，拆迁办做好老房子购房合同、拆迁补偿协议等一系列手续后，统一拿到主管部门进行资格审核。通过审核后，购房者会拿到一张类似准购者的购房证明，然后等开发商通知选房。
朱俊表示，如果安置小区的房源选完了，购房者没有选到房，一般有两种选择，要么选择其他安置项目房源，但需要重新做拆迁手续、审核；也可以退款。 “因为不止我们一家在做，很多公司都在做，选不到房也正常。 ”
朱俊透露，并不是所有安置房项目都可以做底单，每个项目要求不一样。朝阳区有三个安置房项目，外地人只要具备购房资格也可以购买，但海淀区某个安置房项目，做底单必须得北京市户口，外地人无法做。
一位接近北京市住建委的人士告诉经济观察报采访人员，无论拆迁还是腾退，都是一户一室登记，改底单几乎没有任何通过审核的可能。该人士也提醒，这类行为可能存在诈骗， “你把钱给他了，到时候说审核没通过，房子没了，钱也要不回来” 。