经济观察网|地下楼市：小中介的安置房生意（：地下楼市：小中介的安置房生意）

（_本文原题为：地下楼市：小中介的安置房生意）

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“我们的业务是做安置房，虽然都是中介，但和链家、我爱我家不一样。 ”6月10日，在北京市五环外一处房地产中介门店坐定后，李伟开始描绘他的业务蓝图，保底30%利润，一般利润都能达到50%以上。
李伟是这家小中介门店的负责人，不同于普通房地产中介收入主要依靠佣金，他虽然也收取服务费，但最重要的利润是赚取价差：从安置户家庭手中购买安置房指标，再以翻倍的价格向购房者出售。
同样是做安置房生意，朱俊自称，可以促成通过拆迁办渠道直接获得安置资格，他将这一方式称之为改底单。改底单业务有两种，一种是针对北京户籍购房者，一种是针对外地户籍购房者。
无论是李伟的倒卖安置房指标，还是朱俊的改底单，类似的交易在北京乃至全国并不鲜见。这些游走在法律、法规边缘的的灰色交易，成为一部分中小房地产中介赖以生存的法宝。
“说实话，做商品房我们肯定干不过链家，与其和他们正面竞争，还不如干他们做不了的业务。 ”李伟表示，目前在北京专门从事安置房买卖的中介有几十家甚至超过百家， “大家活的都很好” 。
实际上， “大家”干的不仅仅是安置房，还包括回迁房、经济适用房、自住房、学区房、宅基地、小产权等各类房地产交易业务。李伟称，他坚决不碰法律不允许的领域， “像公租房、小产权，我肯定不碰” 。
一位熟悉房地产交易的律师表示，虽然国有土地性质的二类经济适用房，自拿到不动产权证书达到一定年限后，可以通过补缴土地出让金转变为商品房，但由于双方信息不对称，购房者存在钱房两空的风险。
安置指标
李伟负责的门店，前台坐着一男一女两名中介人员，办公区有几排格子间，电脑前的工作人员看起来非常稚嫩。
前台与办公区被一道屏风墙半隔开，而二楼则由三间会议室和一间办公室组成。
不同于一般中介电脑上选房、实地看房，李伟将会议室作为与客户洽谈的主要场所， “客户认可这种交易，下一步再去看房” 。
会议室面积不大，一张长方形的桌子加六把椅子，几乎填满了房间。据李伟透露，一般员工主要负责约客户来访，他本人或者经验丰富的资深中介人员负责与客户洽谈。
李伟介绍，有些安置户拿到的安置房指标较多，想把一部分变现，但根据要求，二类经济适用房拿到房本后，补缴土地出让金后可以上市交易， “着急用钱的业主等不了这么长时间” 。
在拿到安置指标之后、交房之前，李伟会从安置户手中将指标买下来。每一个安置或回迁社区都会有几名中间人，中间人负责打听哪家安置户要出售房源，然后通知李伟，李伟亲自去和安置户谈。
李伟透露，这门生意竞争激烈，交通、教育等配套较好的项目，一套安置房的指标通常会吸引多个中介来抢，这个时候， “要么快，得到消息第一时间签下来，要么舍得出钱，别人出二十万，你出三十万” 。
对李伟来说，拿下一套安置房，前期投入的资金并不多。一般根据业主用钱的着急程度、项目的交通和教育配套等条件，当面与业主谈判，有时只需要二三十万就可以锁定一套房源。
也有房源比较好的情况，这时，中介之间的竞争就会很激烈，业主也会坐地起价， “我押过一套地铁口的房子，原值也就80多万元，我给业主定房就花了将近100万元。 ”李伟说，定房资金，就是业主卖这套房子赚的钱。
业主拿到钱后，会和中介签订房屋买卖合同，合同中约定房屋房号、面积、价格及支付周期。同时业主需要提供身份证、户口本等过户所需的各种材料。购房者只需要配合中介做好后续工作即可。