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12月25日

一、市场动态

12月24日，北京新房成交277套，12月累计成交4084套，环比上月增加13.32%，同比去年减少52.07%；二手房成交79套，12月累计成交6426套，环比上月减少3.95%，同比去年减少49.28%。（2，8号数据未出）

二、要闻简析

关键词：2018年楼市调控三大看点：明年房贷或出现结构性优化；多渠道增加住房供给助力租赁市场健康发展；业内预计一线城市租赁住房占比将超30%。

1、12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出，2018年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

2、加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

3、2017年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。业内认为，租赁市场发展的空间不断扩大，满足了更多购房困难群体的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地产长效发展。

三、住房城乡建设工作会 明年改造棚户区580万套

        12月23日，全国住房城乡建设工作会议召开。住房和城乡建设部部长王蒙徽在介绍2018年重点工作时表示，2018年将深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。同时，将扎实推进新一轮棚改工作，2018年改造各类棚户区580万套。

        王蒙徽介绍，将抓好房地产市场分类调控，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

        会议提出，2018年将全面提高城市规划建设管理品质，推动城市绿色发展。将全面开展规划期至2035年的新一版城市总体规划编制工作。全面推进海绵城市建设，完善标准体系，编制实施海绵城市建设专项规划。进一步加大城市黑臭水体整治力度，推进城市排水防涝补短板三年行动，因地制宜推进城市地下综合管廊建设，大力加强城镇污水和垃圾处理设施建设，全面推动城市生活垃圾分类工作，在部分城市开展老旧小区改造试点。

        此外，2018年还将加大农村人居环境整治力度，推进美丽乡村建设。落实党的十九大乡村振兴战略的部署，实施农村人居环境整治三年行动，继续推进农村生活垃圾治理，大力推动农村户厕建设和改造。

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（一）2018年楼市调控三大看点：明年房贷或出现结构性优化

       2018年的楼市调控会在哪些方面发力呢？从中央工作会议的精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是明年楼市调控的重要看点。

       12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出，2018年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

       首先是分清中央和地方事权。概括来说，房地产调控中的中央事权就是要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。明年楼市调控中央事权的一大发力方向就是住房租赁市场的建设。

       至于明年楼市调控中的地方事权，则主要是指加大各地房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。这一点已经在今年的楼市调控中表现的淋漓尽致。明年则会在这方面给予进一步优化，提升楼市调控综合政策的有效性和精准性。

       其次是实行差别化调控。楼市的差别化调控不难理解，其实就是“因城施策，分类调控”的另一种表现形式。

       今年各地依据自己的实际情况，升级丰富了“限”字令。通过“五限”采取（即限购、限贷、限涨、限售、限商）等措施，各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了市场运行的基本平稳。从今年5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。楼市差别化调控的效果非常明显。在今年的调控基础上，明年楼市的差别化调控会进一步优化，具体措施会随着市场走向进行适度调整，以促进楼市平衡稳定发展。

       第三是精细化房贷政策。房贷政策（主要是限贷）的调整则是2017年楼市调控的主要措施之一。可以预计，2018年的房贷政策并不会比今年放松多少，但有保有压的趋势会更加明显。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

 （新闻来源：证券日报）

美  联 视 角：预计，明年房贷会出现结构性的优化，比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化。同时，对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。明年的房地产调控除了上述三个重要看点之外，楼市去库存、房地产税立法进程等也是社会广泛关注的焦点问题。

（二）多渠道增加住房供给助力租赁市场健康发展

       加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

       今年以来，我国房地产市场调控延续从紧态势。从调控结果看，房地产市场交出了一份令人提气的“成绩单”。热点城市以及部分三四线城市的房价上涨态势得到控制，商品房销售和房地产投资保持一定增长，都说明房地产市场处在平稳运行状态之中。

这种平稳运行得益于持续推进的住房制度改革和长效机制建设。据不完全统计，有超过50个城市出台住房租赁政策，20家房企启动了长租公寓战略，预计明年部分地级市和重点县城将继续跟进。

       事实上，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现人民群众住有所居的重要途径。但从长期以来，住房租赁市场一直是我国房地产市场发展的短板之一。

       有些人认为，租房并不是一个好的选择：首先，租房的合法权益随时可能受到侵害；其次，租房不稳定。此外，许多人长期对我国房地产市场存在“侥幸心理”，认为买房是最“赚钱”的方式之一。

       还有些人认为，租赁市场的供给不足严重影响了它的吸引力。目前租赁市场规模远不及住宅销售市场，租赁市场大多呈现“小而散”的特征，不便于租赁需求者选择。

 （新闻来源：中国证券报）

美  联 视 角 ：租购两大市场并非割裂。一方面，存量房流通能够为租赁市场提供更多房源，满足不同层次租赁需求；另一方面，租赁市场的稳定能够分流购房市场需求，有助于房价平稳。房地产市场已告别过去爆发式增长阶段，稳定运行将成为未来市场的主要特征。随着房地产市场结构的转变，调控政策趋于稳定。未来长效机制将逐渐取代此前供给端的单一调控方式，成为房地产市场平稳发展的“压舱石”。

（三）业内预计一线城市租赁住房 占比将超30%

       2017年以来，中央及地方频频出台各类发展租赁市场的政策文件。业内认为，租赁市场发展的空间不断扩大，满足了更多购房困难群体的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地产长效发展。

       易居房地产研究院研报指出，利好政策将带动更多市场参与者加入到租赁市场中，租赁供需两端均会积极发力。预计未来10年，即2018年至2027年将是我国租赁市场快速发展的阶段。

       在供给端，2017年多个城市的租赁型用地供应计划值得关注。其中，北京规定，未来5年新供应住房中，产权类住房约占70%，租赁类住房约占30%。而上海规定，“十三五”时期，预计新增供应各类住房约170万套，包括租赁住房约70万套。据此计算，上海租赁住房供应占比将达到41%的水平。

       其他城市的规划也有类似的比例，如广州在2017年至2021年租赁住房占各类住房供应套数的比例为20%；深圳在2016年至2020年该比例为大于20%。

（新闻来源：经济参考报）

美  联 视 角 ：参考此类城市的情况，我们认为未来租赁型用地的开发将主要分布在全国36个一二线城市中。而在此类城市租赁住房的占比方面，预计一线城市将保持在30%的水平之上。而二线城市将保持在20%的水平之上。综合计算，这36个城市租赁住房的占比约为25%。预计未来10年，即2018年至2027年将是我国租赁市场快速发展的阶段。

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