锐理观察|“博翠天宸”亮相成都青白江：高速金科的高速逻辑在巨头统治的房地产行业中

近几年的房地产行业，俨然已经成为验证“马太效应”最好的标本——资源集中程度越来越高，少数巨头成为这个市场中最后的玩家。然而，有一些灵动身影——“黑马”房企的出现让我们眼前一亮，为这个看似等级森严的地产市场提供发展和进化的活力。在众多的“黑马”房企中，金科地产无疑是最吸引人眼球的一个。

虽然许多人对这家起源于山城重庆的新锐房企了解不多，但是“金科通过在土地拍卖中竞得土地首入某城市”的新闻在2017年屡屡出现在各地的媒体上，这或许能够给许多不了解金科的人一个初步的印象——金科地产是一家成长和扩张都很快速的房企。

年均增长44%的挑战

在这几年许多对房地产市场的预判中，许多研究者都认为未来的全国房地产市场将会呈现10~20家超大体量房企垄断市场的局面。这样一个基于房地产市场本身发展规律的判断让许多还未跻身巨头的房企颇为泄气，但是也激发了许多新型房企的勃勃雄心，金科地产就是其中之一。

2017年6月14日金科股份发布的2017~2020年发展纲要中，金科提到其已经将2017~2020年四年间的销售目标分别定为“500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元”，并提到力争在2020年实现年销售额2000亿元的目标。

在2016年，这家房企的全年销售金额为319亿元，要在2020年完成年销售2000亿元意味着金科在5年里必须让每年的年均复合增长率达到44%，为自己设定这样的成长目标对于任何一家房企来说都意味着巨大的挑战，也让许多人对此表示怀疑——在巨头的阴影之下，2017年的金科是否能完成这一年的销售目标呢？

然而，在距离2018年还剩最后一个月的时候，金科的表现足以让所有怀疑者沉默。根据克而瑞发布的《2017年1~11月中国房地产企业销售排行榜》提供的数据，金科前11月完成销售额585.9亿元，排名第30位，同时其销售面积为867万㎡，位列全国第9。按照月均销售53亿元的平均成绩，金科在将2017年突破600亿元销售金额，相比去年几乎翻了一番，超出其500亿元的年度销售计划100亿元几成定局。

人们对近年来金科的“快”已经颇为熟悉，但是这样的成长速度仍然让人瞠目结舌，这样的“快”又是怎么做到的呢？

2017年悄然变化的扩张策略

巧妇难为无米之炊，对于一家房企来说，多拿地、拿好地是快速扩张的关键乃至根本。

从金科一整年的全国布局里，可以看到这家房企面对这个挑战时展现出的勇气，以及惊人的执行力。

根据锐理统计的数据，截至2017年12月15日金科地产新增项目56个，新增权益建筑面积约830万㎡。而在2016年全年，金科的当年新增项目为25个，当年新增土地储备规模为613万㎡，金科在2017年陡然提高的发展速度在拿地扩张上可见一斑。

仔细梳理金科2017年的拿地详情，可以发现金科在今年的土地储备结构和以往相比有了明显的改变，相比往年重庆的新增土储占比过大的情况，2017年金科在全国各处开花，有过拿地记录的城市不仅包括北京这样的一线城市，还有天津、成都、苏州、武汉等二线城市，嘉善、泸州、雅安等中小型城市也在列。可见，金科2017年的拿地策略一方面更大胆，另一方面视野也更广了。

在金科的《发展纲要》中提到，金科过去几年的投资策略为“围绕重庆为中心进行适度扩张”，而从2017年开始，其策略已经调整为“大力发展以重庆为核心的成渝城市群、以郑州为核心的中原城市群和以武汉为核心的长江中游城市群；重点发展以上海为核心的长三角城市群、以广深为核心的粤港澳大湾区城市群和以北京为核心的京津冀城市群；积极发展山东半岛城市群、北部湾城市群等。”并且“聚焦发展一二线城市，大力发展中心城市，选择性进入优质三四线城市。”

（金科地产全国布局）

简单地说，金科在今后的扩张策略为围绕核心的一二线城市向周边的三四线城市扩张，并将不同的城市群扩张策略概括地分为“大力发展、重点发展和积极发展”。根据在不同城市群的市占率、利润率等指标，灵活地选择扩张节奏。

健康的金科

可见，“快”只是金科2017年拓展的特点之一，金科在拓展发展中不仅强调“快”，其策略性也是不容忽视的，也只有具备这样的策略性，才能保证房企高速而健康的发展。

在2016年持续至今的这波房地产楼市中，选择大跨步扩张的房企并不少，而为扩张牺牲了“健康”的也屡见不鲜，而金科在扩张中则显然没有出现这样的状况。

金科股份2017年第三季度的财务报告显示，在前三季度销售金额同比大涨94%的同时，金科持有的货币资金仅下降了不到4%，毛利率则由去年前三季度的18.31%上升到20.89%，净利润率从去年的5.08%上升到今年的7.69%。

也就是说金科的规模增长并不是建立在牺牲发展质量的前提上的，其获取利润的能力也随着扩张不断增长着。

内功如何修炼？

这又是如何做到的呢？

首先，提升包括“广泛合作的战略能力、产品研发储备能力、高效融资上账能力、土地储备提前获取能力、关键岗位人才储备能力”在内的综合能力。

第二，围绕“聚焦项目、突出重点、权责对等”的原则建立起科学员工激励机制；

第三，加强多渠道的融资能力，从根本上降低成本扩大利润。

这样高质量的成长不仅能够帮助金科在让人惊叹的发展速度中保持低风险，更为后续的加速提供了强大的潜力支撑。

有魄力且有策略的土地储备策略，高速且健康的财务策略，强大的综合能力，支撑着金科下一轮的高速增长。

这一切，都将最终通过金科的产品与市场“相遇”，说到底，企业做的所有准备，只有通过一个足够好的产品获得市场的认可之后，才可能有所收获，正所谓“行百里者半九十”。

实际上，金科这几年来的快速发展正是和其在产品创新、服务创新上的快节奏密切相关的。目前，金科拥有有“原创中国洋房”、“空中院馆”、“X+1夹层住宅”、“别墅级洋房”等四项专利，并提出了“成长更好”、“便利更好”、“健康更好”、“居家更好”、“邻里更好”等“五个更好”，建立起其第三代产品体系。

“博翠”横空出世

“天宸”“天都”等金科旗下产品线已经入驻了许多城市，在成都市场也曾经收获佳绩，而金科想要在各个已经全面进入改善时代的城市继续提速，则必须也不断更新其高端改善产品系。

在这样的要求之下，新的产品线“博翠系”应运而生。

“博翠”的名字体现了金科对于新产品系的期望，“博大”的“博”显示新产品系的丰富内涵，“翡翠”的“翠”则体现出了产品独特的、蕴含东方哲学的审美追求。

在锐理得到的一份金科内部关于“博翠系”的资料中，金科对这个被寄予厚望的新产品系的定位是“高贵”的“贵”。

这个“贵”则从“高贵地标”和“高贵圈层”两个层面上进行理解：前者是硬件，后者是软件。

反映到产品层面上，“高贵地标”的打造：通过高标准选址、高规格设计、高空间尺度、高审美景观、高品质材质等等组合而成第十代洋房体系和创新高层体系提供给业主奢华、富于艺术感和尊崇感的居住体验。

而“高贵圈层”的培养，则有赖于金科利用其多年来积累的各类高端资源为高端系业主提供的精神生活和社交圈子，金科在近年来多次赞助全国各地的古典音乐会等高雅艺术活动无疑对此帮助极大。

青白江如何面对两大挑战

虽然关于“博翠系”的信息金科并没有释放太多，但是这个新产品系的推出无疑是2017年金科最值得关注的新动向，所幸，成都的第一个“博翠系”项目很快就要和成都人见面。

（金科·博翠天宸区位图）

2017年8月，金科通过一场土拍收获77亩青白江土地，实现了首入青白江的壮举，12月，“金科博翠天宸”亮相成都，4个月，“金科速度”又一次体现。

在成都城区的快速扩张中，拥有自贸区优势的青白江房地产市场在2017年获得了前所未有的成长，截至2017年12月，该区域的成交均价达到5500元/㎡，较去年同期增长37.5%，同时，区域库存下降至去年同期的50%。这个逐步成熟的市场却一直罕有一线品牌开发商入驻，直到2017年，金科、万科、美的等布局全国的大型品牌开发商终于瞄准了这片“金矿”纷纷进驻。

在成都传统城区拿地已经极为困难的情况下，转战青白江拿地不失为明智之举。对于金科来说，要面对的是两个重要的问题：首先是青白江区域对成都购房者来说依然陌生，怎么打造一个能够吸引成都人前来置业的作品是这个项目能否成功的关键；第二是面对强大的竞争对手，如何把项目做出足够的吸引力。

凤凰湖畔的高贵地标

“金科·博翠天宸”给出的答案是依托地块所在的凤凰湖生态圈，为项目提供不可替代的景观和环境资源，以及未来青白江最显著的城市生活圈，并将其整合进入“博翠系”的“高贵地标”中。

（金科·博翠天宸效果图）

凤凰湖是四川省首个集生态、休闲、度假、观光为一体的城市湿地公园景区，将林、溪、湖三条景观脉络紧密结合，1.5万亩水体烟波浩渺，对于“亲水爱水”的成都人来说有着绝佳的吸引力。

（凤凰湖湿地公园）

而“博翠天宸”新中式、新亚洲的建筑装饰风格正好暗合中国人天人一体、融入自然的园林设计思维，辅以西式的智能家居、打磨细节的人性化精装，带来极致的居住体验。

一向以快著称的金科在“博翠天宸”上却显得耐心十足，活似一个对自己作品爱不释手的雕塑家：通过项目和景观产生的“共振”，为高端业主提供一个远离城市喧嚣、享受自然浸润的自然家园，并在此基础上打造一个属于“博翠天宸”高端业主的人文社交圈层，金科在这个凤凰湖边项目上花费的心思并不比成都的顶级豪宅们少。

（金科·博翠天宸效果图）

对于金科来说，虽然成绩斐然，但是要在2020年达到2000亿的销售目标仍然有很长的一段路要走，“博翠系”和成都市场显然是金科要在这条路上走快走好必须重视的“阶梯”。在深耕多年的成都市场上创造出“博翠天宸”这样的作品让人相信这几年金科的让人称奇的快速发展并非偶然，而今后，“博翠天宸”和更多类似的作品将为金科注入源源不断的活力，支撑这家活力无限的新兴房企不断挑战房地产市场的“旧秩序”。

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编辑 | 图之

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