房屋租赁市场观察（三）：龙湖冠寓，一扇“由轻入重”的资金之门从2016年8月龙湖地产(00960)董事长吴亚

从2016年8月龙湖地产(00960)董事长吴亚军在中期业绩会上宣布推出长租公寓“冠寓”品牌至今，“冠寓”已经成为房屋租赁市场中一股不可忽视的力量。

资料显示，截至2017年9月末，龙湖已开业长租公寓项目共计16个，分布于成都、重庆、苏州、杭州、厦门、西安、南京、上海、北京、武汉及广州共11个城市，开业间数为5500间。龙湖预计至2017年底，“冠寓”开业房间数将超过1.5万间，至2020年租金收入超过20亿元。

目前以冠寓为代表的长租公寓业务已经和地产开发、商业运营、物业服务一起成为龙湖集团的“四驾马车”。在龙湖快速拓展长租航道的同时，围绕着冠寓的“轻重”之辩也日益喧嚣。

以“寓”之名，由“轻”入“重”

2017年3月12日，冠寓成都金楠天街店、冠寓时代天街店正式开业，这是“冠寓”的首发之作，同时标志着龙湖正式进军长租公寓市场。

随后的2017年3月15日，龙湖首次发布冠寓品牌形象及品牌主张，并正式推出“核桃”、“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线。这标志着龙湖冠寓开启全国化布局。

龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石在这次发布会上表示，作为集团战略性业务，冠寓未来将聚焦北京、上海、广州、深圳、重庆、成都等12个一线及领先二线城市，力争用三年时间，跻身中国长租公寓市场前列。

韩石表示，在业务拓展方式上，冠寓将不拘泥于龙湖自有物业。起步阶段，龙湖将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业，以期快速在市场上占据规模;中长期看，龙湖会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2:8。

在龙湖的计划中，2017年显然成为关键的一年，冠寓要在2017年实现量的跨越，仅成渝两地冠寓的开业房源数量就要达到2000间左右。龙湖相关负责人曾对媒体表示，龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模。

一旦5年内以量和增值服务实现正盈利，和所有商业地产的逻辑一样，冠寓此后则进入盈利叠加期。

对于轻资产的长租公寓来说，成本主要涉及四个方面，分别是拿项目、装修、运营、管理。

韩石曾对媒体透露，在决策体系中，集团给予冠寓初步授权，在轻资产项目的获取上反应非常快，一周之内能对项目做出判断，从拿地到开业，龙湖的周期大约维持在130天左右。

对于轻重资产两种模式的盈利差别，此前在中期业绩会上，龙湖管理层曾透露冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上，毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右，毛利率高达65%。伴随冠寓的扩张，龙湖在轻重比例上的计划也发生了变化。早期轻重比是8:2，后期将逐步加大重资产比例，实现6:4。

运营管理方面，曾与长租公寓同属龙湖创新事业部的一展空间也显示出与冠寓的强关联。

以北京酒仙桥冠寓为例，它集合了长租公寓、一展空间、以及配套商业多个业态，龙湖称之为CityHub。

其中，冠寓的一大客群就来自这些联合办公里的创客，类似酒仙桥冠寓就是龙湖商住办的小型综合体，内部商住办的打通成为冠寓租住生态的一大特征。冠寓用户画像中包含这样一些关键词：独立生活、20-35岁、月收入30%-60%租房、高学历、高收入、城市中坚力量。以酒仙桥项目为例，靠近798艺术区，经常混迹在这片的年轻人成为冠寓未来的潜在客群。

50亿住房租赁专项债券

最近一笔50亿规模的融资计划，也证明了龙湖对冠寓由“轻”入“重”的布局。

据观点地产新媒体报道，11月5日，龙湖于境内的主要运营平台，间接附属公司重庆龙湖企业拓展有限公司(简称“龙湖拓展”)一笔规模80亿元的2017年公司债券于上交所网站上显示已受理，距离2016年底40亿元公司债被终止大约一年时间。

就在前一天，另一笔50亿元的住房租赁专项公司债券亦更新动态为已受理。特别要注意的是，这两笔小公募的期限都比较长，为不超过15年(含15年)。

其中，与去年的40亿公司债计划的募集用途相一致，80亿元小公募将用于发行人及下属子公司债务，这些债务多于2018年-2019年到期，少数于2020初到期。50亿的公司债中，首期基础发行规模为30亿元，其中21亿元拟用于住房租赁项目建设。

这笔50亿规模的“住房租赁专项公司债券”，显示龙湖将在它全新的项目之中特意挪出一部分面积作长租公寓。

募集说明书显示，在首期30亿募资中，将有21亿元用于7个住房租赁项目的建设，这些项目均位于热点一二线城市，如上海、南京、成都及武汉。

据统计，这笔融资所投向的7个项目涉及的产权面积达19.06万平方米，累计提供6399套公寓。

资料显示，冠寓正在各地密集地开展业务。12月1日，成都四间冠寓新店开业;11月22日，龙湖西安公司与上实城开西安公司战略合作，龙湖收购后者所持的商业及公寓综合体项目;10月27日，冠寓于广州推出天河旗舰店，由此完成四个一线城市的布局。据悉，龙湖于广州共获取了五个项目，包括佛山项目在内合计有2000间房。

据韩石于10月份的活动上透露，在今年实现1.5万间之后，冠寓中期发展阶段将以50000间作为节点;进入第三阶段后，龙湖将争取三年之内达到行业前三甲的目标，同时营收超过20亿元。

但从已有的数据资料来看，长租公寓普遍的盈利难问题也存在于冠寓。龙湖2017年半年报显示，龙湖上半年已开业投资性物业不含税租金收入同比增长28.8%至11.4亿元，其中天街租金收入占比为87.1%，冠寓的租金占比为0.3%，仅有342万元。

对此，龙湖曾表示，希望在三年内能把规模做到一定程度，因而三年内集团不考核长租公寓的利润情况，而是在发展的第二阶段更多地考虑盈利模式。