【市场观察】风云涌动！楼市“下半场”会怎么走？开年不过一个多月

开年不过一个多月，房地产行业却可以说是风云涌动，早在三四年前就有人提出房地产已经来到下半场，但2018年，对于房地产行业来说绝对是一个关键性的转折点。

强者恒强，巅峰对决

2月，各大房地产公司公布2018年1月收入状况。

这张表格是行业前十的数据，但却是两重天：前三名碧桂园、万科、恒大月销售额均在600亿以上，4-10名的收入则从200多亿到100多亿不等，差距明显。

再拿龙头房企月度数据与行业年度数据相比：去年，销售额超千亿的房企全国仅有18家，也就是说，开年首月，龙头房企就完成了千亿级房企全年六成的任务。

历史资源和经验的积攒让龙头们与后来者拉开了绝对距离，

之后的房地产市场，怕是碧万恒们的“巅峰对决”之地了。

金融趋严，房产命脉难把控

房企的变现周期长，对资金的需求量巨大，与金融血脉相连。

然而最近，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

现在四大行不少分支机构，以及一些股份银行新增的房企授信业务，都相当紧张，有些额度已经用完了。即便有额度的银行，对房企的审核也非常严格。目前上海监管部门已经发文需要进一步规范并购贷款，或很快在全国推开。

早在去年年底，银监会发布《关于规范银信类业务的通知》，要求银行不得利用信托通道规避监管或实现资产虚假出表等，并明确提出不得将信托资金违规投向房地产等限制或禁止领域。

1月25日，厦门银监局连续开出6张罚单，其中涉及的中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行，绝大部分正是由于资金违规流入房地产、流入楼市。

1月30日，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。

同时，前两年房企依赖的境内公司债目前依然被严控。2017年房企境内公司债规模仅为437亿元，从2016年的4527亿元骤降90%以上。公司债这种重要的融资手段继续被严控。

纵观这一系列的事件，融资难已变成事实。最近，

已经有大型房企在内部发出通知，要求减少拿地，最大程度地保持现金流畅通。

去库存和去杠杆，短兵相接

新年伊始，很多行业都推出了促销活动。但房子打折，优惠的就不只是一两百元了。

2月9日，恒大集团传出“新春优惠88折”的消息，活动将面向旗下的全国楼盘。由于限价政策，只适用于商铺类项目，但这背后彰显出了恒大去库存的决心。

2018年下半年，将进入集中偿还公司债的高峰期，房企若不能加快销售速度，现金压力非常大。此外，加快提升销售额才能储备“粮食”拿地，以求进一步扩张规模。

但在需求端，出手买房又谈何容易。

自从将居民去杠杆列为2018年银监会主要工作重点后，一系列的措施就陆续出炉。其中包括重点打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为，严控个人贷款违规进入房市等。而各地银监会及银行也响应号召，开年以来，广州四大行上调首套房贷利率至基准1.1倍。此外，南京、苏州、武汉、天津等城市，首套房贷利率也已普遍上浮15%。

一个想要去库存，一个不得不被去杠杆，对房企来说，负债压力很大，但借不到钱压力更大；对人们来说，当房奴很心酸，但想当却当不了更心酸。

租购同权，卖房or租房？

尽管地产公司融资难度加大，但在长租公寓方向，政策却一直是正向激励的。

除了像天津、南京提出“租购同权”，刺激人们用租赁替代购买，与限制房企融资相反，中国人民银行在2月的工作会议中提出要建立健全住房租赁金融支持体系。

2月2日，碧桂园旗下的“中联前海开源—碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，产品规模100亿元。这项碧桂园租赁住房REITs是国内首单达到百亿级规模的REITs产品。