锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152 12月13日

12月13日，成都土地市场再次迎来土地拍卖。本次共有2宗土地走上拍卖席，分别位于龙泉驿区和新津县，面积合计约193.6亩。

现场情况

【一号宗地】：龙泉驿区龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东，面积约152.4亩，住宅兼商业用地，最大容积率2.0，起拍楼面价8800元/㎡。本地块采用“配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式进行拍卖。

最终，一号宗地以9000元/㎡的楼面地价成交，成交总价18.3亿元，竞得者为188号中国水电建设集团房地产（成都）有限公司，无偿移交租赁住房0套。

【二号宗地】：新津县花源镇柳河村4组、9组，面积约41.2亩的纯住宅用地，最大容积率1.8，起拍楼面价600万元/亩。

最终，二号宗地以682万元/亩（5683元/㎡）的楼面地价成交，成交总价2.8亿元，竞得者为18号成都山水渡建设有限责任公司，为新津县国有资产管理局旗下企业。

宗地详情

一号宗地

电建18.3亿竞得皇冠湖旁百亩地块

一号宗地位于龙泉驿主干线桃都大道以南、兴业大道以东，地处规划中的皇冠湖对面，紧邻地铁2号线界牌站，交通十分便利。

宗地位置图（桃都大道/地铁2号线界牌站）

据锐理君实地探查，宗地整体形状较规整，地块内尚存大量堆土、部分杂树及农作物，与路面形成了一定的高差，未来地块内部的平整工程还有待时日。

宗地内部图

该地附近已有多个房地产开发项目：皇冠湖壹号、果壳里的城、艺锦湾等。距离最近的皇冠湖壹号正在修建中，目前暂无在售住宅房源，果壳里的城在售二手房均价约15000元/㎡；距离宗地1.5公里处为去年开业的新城吾悦广场，是该区域唯一的大型商业配套。

皇冠湖壹号/新城吾悦广场

宗地东侧有东风渠在此潺潺流过；北面则为龙泉驿区重点规划的皇冠湖，目前暂无动工迹象。根据规划，皇冠湖占地面积3000余亩，定位于区域中心公园，现已纳入2018-2020年建设项目计划。建成后将成为宗地优质的湖景资源，而在最大容积率不超过2.0条件下，该地块极可能打造大型改善型产品。

东风渠

根据出让文件，本地块采用“配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式进行拍卖，当达到最高限价时，通过竞配建并无偿移交租赁住房套数确定竞得人。不过最终并未触及最高限价，无偿移交0套租赁住房的。公建配套方面，竞得人需在地铁出口区域配建不低于300个P+R公共换乘机动车位，这也是成都土拍规则中首个需配建无偿移交P+R车位的宗地。

一号宗地出让文件

【锐理扫描】

龙泉作为“东进”战略的主战场，今年在土地市场一直备受关注。2017年以来，龙泉驿区累计出让6宗土地，其楼面价两次破万，一宗位于大面板块，一宗位于十陵板块，而今日拍卖的皇冠湖地块举牌仅3次，以9000元/㎡的价格成交，溢价率仅2.27 %，令人意外。

锐理君认为该地块遭受冷遇可能有以下几点原因：

1、8800元/㎡起拍价不仅创下二圈层新高，且直逼主城区土地起拍价，面积152亩体量巨大，对房企资金实力要求较高；

2、无偿移交公建配套设施（300个P+R公共换乘机动车位）+竞配建租赁住房套数等规则，使房企在土地价格及未来获利空间之间有所考量；

3、年底各大房企土地储备任务基本完成，拿地价格趋于理性。

据锐理数据，该地块周边两公里内已近5个月少有新增供应，此次超百亩地块的出让，将成为该片区未来主要供货来源。本宗地竞得者电建地产在成都扎根已久，此前在龙泉打造电建地产云立方项目，在成都主城区曾打造泛悦城市广场、泛悦国际、电建洺悦府等项目，目前均无在售房源。

地块周边2公里范围内市场备案情况（201701-201712）

二号宗地

成都山水渡掷金2.8亿斩获牧马山地块

二号宗地属于牧马山别墅板块，位于新津县花源镇柳河村4组、9组，净用地面积约41.2亩，最大容积率1.8，土地用途为纯住宅用地。

宗地位置图

宗地东邻柳河，西侧为在建的地铁10号线二期，大件路南段、新津高铁站也在宗地不远处。地块周边有香榭湾、柳河苑、金科廊桥水乡等多个小区，开发较成熟且多为高端别墅居住区；教育配套有花源学校、成都职业技术学院、成都艺术职业学院、北大附中成都新津校区等。该宗地最大容积率仅为1.8，并要求建筑高度不大于24米，起拍楼面价约5000元/㎡，未来可能打造高溢价别墅或花园洋房等改善型产品。

【锐理扫描】

新津上一次土拍是10月24日，太行瑞宏以7770元/㎡的楼面价首次进入新津，刷新新津地价，一度引发业内外的广泛关注。此前，牧马山板块最近一次供地是8月16日中房以4800元/㎡楼面价竞得，距离本宗地不到2公里。

2017年由于成都限购政策影响，部分购房需求外溢，新津房价较之往年有大幅度提升，土地市场也异常火热。而地处新津核心腹地的牧马山板块，凭借其良好的环境、优越的地理位置，吸引了恒大、融信、龙湖、金科等众多品牌开发商入驻。

2016-2017年新津土地成交情况

未来随着成都“南拓”的不断发展、天府新区利好的辐射带动、轨道交通（10号线二期、11号线二期、12号线、21号线）的逐步开通运营，新津房地产市场价值将进入新的发展时期。

成交结果一览

【宗地一】

位置：龙泉驿区龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东

面积: 101624㎡合152.4360亩

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 容积率大于1.0，且不得大于2.0

起拍楼面价（元/㎡）: 8800

成交总价（万元）:182923.2

成交楼面价（元/㎡）:9000

竞得者:108号中国水电建设集团房地产（成都）有限公司

溢价率:2.27 %

【宗地二】

位置：新津县花源镇柳河村4组、9组

用地面积: 27474.57㎡合41.2119亩

土地用途: 纯住宅

容积率: 容积率大于1.0，且不得大于1.8

起拍价: 600万元/亩

成交总价（万元）:28106.52

成交楼面价:682万元/亩， 5683元/㎡

竞得者:18号成都山水渡建设有限责任公司

溢价率:13.67%

编辑 | 皮卡丘

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