锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

12月13日,成都土地市场再次迎来土地拍卖。本次共有2宗土地走上拍卖席,分别位于龙泉驿区和新津县,面积合计约193.6亩。

现场情况

一号宗地】:龙泉驿区龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东,面积约152.4亩,住宅兼商业用地,最大容积率2.0,起拍楼面价8800元/㎡。本地块采用“配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式进行拍卖。

最终,一号宗地以9000元/㎡的楼面地价成交,成交总价18.3亿元,竞得者为188号中国水电建设集团房地产(成都)有限公司,无偿移交租赁住房0套。 

【二号宗地】新津县花源镇柳河村4组、9组,面积约41.2亩的纯住宅用地,最大容积率1.8,起拍楼面价600万元/亩。

最终,二号宗地以682万元/亩(5683元/㎡)的楼面地价成交,成交总价2.8亿元,竞得者为18号成都山水渡建设有限责任公司,为新津县国有资产管理局旗下企业。

宗地详情



锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152
一号宗地锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

电建18.3亿竞得皇冠湖旁百亩地块

一号宗地位于龙泉驿主干线桃都大道以南、兴业大道以东,地处规划中的皇冠湖对面,紧邻地铁2号线界牌站,交通十分便利。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

宗地位置图(桃都大道/地铁2号线界牌站)

据锐理君实地探查,宗地整体形状较规整,地块内尚存大量堆土、部分杂树及农作物,与路面形成了一定的高差,未来地块内部的平整工程还有待时日。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

宗地内部图

该地附近已有多个房地产开发项目:皇冠湖壹号、果壳里的城、艺锦湾等。距离最近的皇冠湖壹号正在修建中,目前暂无在售住宅房源,果壳里的城在售二手房均价约15000元/㎡;距离宗地1.5公里处为去年开业的新城吾悦广场,是该区域唯一的大型商业配套。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

皇冠湖壹号/新城吾悦广场

宗地东侧有东风渠在此潺潺流过;北面则为龙泉驿区重点规划的皇冠湖,目前暂无动工迹象。根据规划,皇冠湖占地面积3000余亩,定位于区域中心公园,现已纳入2018-2020年建设项目计划。建成后将成为宗地优质的湖景资源,而在最大容积率不超过2.0条件下,该地块极可能打造大型改善型产品。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

东风渠

根据出让文件,本地块采用“配建并无偿移交公建配套设施+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房套数”方式进行拍卖,当达到最高限价时,通过竞配建并无偿移交租赁住房套数确定竞得人。不过最终并未触及最高限价,无偿移交0套租赁住房的。公建配套方面,竞得人需地铁出口区域配建不低于300个P+R公共换乘机动车位,这也是成都土拍规则中首个需配建无偿移交P+R车位的宗地。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

一号宗地出让文件

锐理扫描

龙泉作为“东进”战略的主战场,今年在土地市场一直备受关注。2017年以来,龙泉驿区累计出让6宗土地,其楼面价两次破万,一宗位于大面板块,一宗位于十陵板块,而今日拍卖的皇冠湖地块举牌仅3次,以9000元/㎡的价格成交,溢价率仅2.27 %,令人意外。

锐理君认为该地块遭受冷遇可能有以下几点原因:

1、8800元/㎡起拍价不仅创下二圈层新高,且直逼主城区土地起拍价,面积152亩体量巨大,对房企资金实力要求较高;

2、无偿移交公建配套设施(300个P+R公共换乘机动车位)+竞配建租赁住房套数等规则,使房企在土地价格及未来获利空间之间有所考量;

3、年底各大房企土地储备任务基本完成,拿地价格趋于理性。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

据锐理数据,该地块周边两公里内已近5个月少有新增供应,此次超百亩地块的出让,将成为该片区未来主要供货来源。本宗地竞得者电建地产在成都扎根已久,此前在龙泉打造电建地产云立方项目,在成都主城区曾打造泛悦城市广场、泛悦国际、电建洺悦府等项目,目前均无在售房源。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

地块周边2公里范围内市场备案情况(201701-201712)

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152
二号宗地锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

成都山水渡掷金2.8亿斩获牧马山地块

二号宗地属于牧马山别墅板块,位于新津县花源镇柳河村4组、9组,净用地面积约41.2亩,最大容积率1.8,土地用途为纯住宅用地。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

宗地位置图

宗地东邻柳河,西侧为在建的地铁10号线二期,大件路南段、新津高铁站也在宗地不远处。地块周边有香榭湾、柳河苑、金科廊桥水乡等多个小区,开发较成熟且多为高端别墅居住区;教育配套有花源学校、成都职业技术学院、成都艺术职业学院、北大附中成都新津校区等。该宗地最大容积率仅为1.8,并要求建筑高度不大于24米,起拍楼面价约5000元/㎡,未来可能打造高溢价别墅或花园洋房等改善型产品。

锐理扫描

新津上一次土拍是10月24日,太行瑞宏以7770元/㎡的楼面价首次进入新津,刷新新津地价,一度引发业内外的广泛关注。此前,牧马山板块最近一次供地是8月16日中房以4800元/㎡楼面价竞得,距离本宗地不到2公里。

2017年由于成都限购政策影响,部分购房需求外溢,新津房价较之往年有大幅度提升,土地市场也异常火热。而地处新津核心腹地的牧马山板块,凭借其良好的环境、优越的地理位置,吸引了恒大、融信、龙湖、金科等众多品牌开发商入驻。

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

2016-2017年新津土地成交情况

未来随着成都“南拓”的不断发展、天府新区利好的辐射带动、轨道交通(10号线二期、11号线二期、12号线、21号线)的逐步开通运营,新津房地产市场价值将进入新的发展时期。

成交结果一览

【宗地一】

位置:龙泉驿区龙泉街道桃都大道以南、兴业大道以东

面积: 101624㎡ 合152.4360亩

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 容积率大于1.0,且不得大于2.0

起拍楼面价(元/㎡): 8800

成交总价(万元):182923.2

成交楼面价(元/㎡):9000

竞得者:108号中国水电建设集团房地产(成都)有限公司

溢价率:2.27 %

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

【宗地二】

位置: 新津县花源镇柳河村4组、9组

用地面积: 27474.57㎡ 合41.2119亩

土地用途: 纯住宅

容积率: 容积率大于1.0,且不得大于1.8

起拍价: 600万元/亩

成交总价(万元):28106.52

成交楼面价:682万元/亩, 5683元/㎡

竞得者:18号成都山水渡建设有限责任公司

溢价率:13.67%

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152

编辑 | 皮卡丘

声明 | 锐理原创作品,转载请联系后台

加群 | 请关注锐理数据官方微信,后台回复“加群”

锐理土拍|“高开低走” 电建地产9000元/㎡楼面价竞得皇冠湖旁152