锐理视角|成都高端之战最激烈“战场”如何诞生？武侯新城的价值武侯新城“熟”了

“成都的下一个高端居住区在哪？”在人们讨论这个问题的时候常常望向远处城外，成都的主城区似乎已经挤满，再难出现一个全新的高端居住区了。

那么事实真的如此吗？

土地数据观察

武侯新城崛起的三大特点

武侯新城在近几年成都房地产市场的崛起让人印象深刻，但是锐理君认为这个板块的潜力仍然被低估着。武侯新城很可能是成都主城区下一个，同时也是最后一个新生高端居住区。在武侯新城以后，想要打造新的高端居住区，就必须往近郊甚至更远的地方择址了。

先说说武侯新城板块土地成交的大体情况，根据锐理整理的数据，2012年至今，武侯新城板块共计出让土地24宗，其中纯商业地块5宗，住宅（含商住）19宗，总面积约1700亩。板块出让的住宅类用地平均容积率为2.57，平均土地楼面价为7612元/㎡。

这些土地的几个显著特点：

首先是“面积大”。该板块单宗土地的平均面积达到78.68亩，超出成都主城区同期平均出让面积47%。在2015年之后，成都主城区只有48宗住宅用地面积超过100亩，而在武侯新城则聚集了其中的5宗。

大面积土地更利于拿地房企在开发时充分展现自身优势，利于整体打造；

第二，低密。该区域成交的住宅用地的平均容积率为2.57，而同期成都全域土地的平均容积率为2.98，武侯新城比全市的平均容积率低近14%，呈现低密、低层的建筑格局，居住舒适性随之而来，成为贯穿武侯新城板块土拍历史的一条轴线；

第三，住宅和商业泾渭分明。武侯新城板块出让的19宗住宅用地中15宗附带的商业物业占比低于10%。这与今年以来成都土地出让中“商住各半”土地供应的减少不谋而合。这变相提高了居住的体验，让每一宗土地专注于居住和商业二者之一，让拿地开发商都专注于自己擅长的事业。

虽然进入楼市视野的时间并不算久远，但是这三个特点体现了武侯新城板块的发展思路：力求打造最佳的高端居住体验。

房企入驻情况观察

竞争一触即发

这样的区域发展思路和武侯新城本身具有的优势吸引了房地产市场供需两端的注意，越来越多的大牌房地产企业和购房者们的涌入让武侯新城的楼市越来越热闹。

找到楼市价值“洼地”拿地开发，是房企们梦寐以求的事情。通过数据可以发现，武侯新城板块正是一个这样的“洼地”：

该板块5年来开盘的10个项目首次开盘的平均溢价率达到111%，这项数据说明武侯新城板块的潜力已经逐渐被市场发掘，足以让房企折服。

2015年至今，武侯新城已经云集了包括了中国金茂、中国铁建、保利地产、中粮地产、龙湖地产、阳光城、新希望等全国顶级房企，又一轮的激烈竞争在武侯新城展开。

这样的竞争首先体现在土地市场上：2015年以来，该区域已经有3宗土地成交楼面价突破万元大关，而在今年4月6日的土拍中武侯新城的土地更是创造了目前成都土地市场上第二高的楼面地价——17160元/㎡，中国豪宅专家中国金茂凭借这次出手首次进入成都市场。

突如其来的激烈竞争让处于起步阶段的武侯新城受益不浅，以金茂府系、中铁建西派系为代表的房企TOP系产品都来到这里，各家开发商的TOP系产品在武侯新城密集布局、正面对垒。

这样的竞争也促进了板块的快速成熟，这直观地体现在板块的成交数据上。

楼市数据观察

武侯新城“熟”了

查询历史成交数据很容易发现，武侯新城板块新房的成交均价在2016年10月首次冲破万元之后在2017年下半年站稳1.6万元/㎡，一年之内价格上涨幅度达60%，而同期成都主城区的涨幅只有15%。

价格之外，该板块的另外两个数据也在2016~2017年发生了深刻的变化：

板块的供需关系发生了逆转：武侯新城从2015年到2017年，平均每月的供应面积从高出约销售面积2080㎡到销售面积反超供应面积3530㎡，市场从供过于求到供不应求；

板块的户型偏好发生了变化：2015年，武侯新城板块内成交的住宅套均面积为88㎡，而在2017年10月，成交住宅的套均面积则达到了147㎡，两年之内，套均面积的增长幅度为67%。作为比较，成都楼市成交住宅2017年的套均面积为107㎡。

这两项数据变化说明武侯新城板块已经以惊人的速度成长为成都最受购房者青睐的高端居住区。

城市发展观察

什么保证了下一个高端居住区的崛起

那么，又是什么成为了武侯新城快速发展的楼市背后的背书呢？

首先，从城市发展站位上看，武侯新城的稀缺性凸显。武侯新城位于成都传统主城区的西南侧，在主城区的土地供应量趋紧的大势下，武侯新城这样规模巨大的新兴居住区未来很可能将成为绝唱。同时，在“南拓”带来的机会和“西控”创造的空间，都将为这个板块的高质量发展提供强有力的保障；

武侯新城区位图（图/武侯新城官方网站）

其二是配套规格高。作为高端产业居住集中区域，大量高规格的配套被集中引入武侯新城：地铁三号线、地铁九号线和三环路组成的立体交通网络，保证武侯新城的居民可以毫无障碍的快速来往于居所和新旧城区之间；大悦城、万达广场和武侯新城吾悦广场成为区域商业、娱乐和服务业的集散地，为居民提供高质量的消费场所；龙江路小学、石室外国语学校等名校分校纷纷入驻，为武侯新城居民子女提供优质的教育；

其三是政策和产业的支持力度大。在2017年年初武侯区人民政府公布的《成都市武侯区关于实施产业立区战略若干政策的意见》中，武侯区将对入驻的现代金融业、电子商务、文创和都市休闲旅游产业、大健康等多种高新产业企业给予可观的奖励。武侯新城板块正是武侯区最大的产业集中地，高标准的产业引入势必不断提高板块活力；

其四是规划的前瞻性强。武侯新城在进行区域改造时，采取的是更加高瞻远瞩的策略：地块大面积改造之后再进行整体出让，保证呈现项目的高规格、高质量，避免小面积地块密集出让带来的杂乱无章。

通过这四点保障，武侯新城的居住体验、生活便利性与发展潜力等各个方面都已经具备了竞争成都下一个顶级居住区的条件，甚至可能实现对金融城、攀成钢板块的超越。

项目动态观察

金茂府促板块价值进入新境界

进入2017年下半年之后，武侯新城板块进入了暂时的沉默期，从8月到12月，整个板块的新增供应量为0。对于一个将目标定位于成都最高端居住区的板块来说，这样的沉默或许酝酿着一次能量的大释放。

据可靠消息，中国金茂于在成都的首个产品将于年内以“武侯金茂府”的面貌展现在成都人的面前。