独家丨全龄化社区+低密洋房华侨城中北镇住宅规划大曝光！在寸土寸金的市内六区

在寸土寸金的市内六区，楼面地价屡破新高。随着越来越多高价地的出现，不少刚需置业者将目光投向了距离市区最近的环城板块，那里配套成熟、交通便利。作为环城四区之一的西青区，其发展的速度是较快的。从西青整个区域来看，中北镇板块各方面的配套无疑是最成熟的，但目前纵观版块内却无新房住宅在售。近期，天津市规划局网站了公示了中北镇一宗住宅地块新规划，2191套房源将入市，这一波新房源或许将解中北镇“房荒”之困局。

华侨城底价摘”捆绑”地块

住宅用地规划曝光

从天津市规划局网站公示的星光路东侧住宅地块修建性详细规划草案来看，该地块四至范围为：东至曦霞路，南至御河道，西至星光路，北至阜锦道。从地块位置来看，该宗地块正是今年6月份，华侨城以底价50.26亿元摘得的中北镇+张家窝“捆绑”地块，这宗地块的出让过程也可谓是“一波三折”。

西青星光路地块早在2016年11月首次挂牌，却在临出让的前三天被公告“下架”。时隔半年，该宗地块又重新上架，虽然在规划性质、拟出让总体量等各项数据指标保持不变，但却与张家窝枫雅道一宗商服用地组成CP，打包出让。而且公告对未来规划及竞买人也做出了进一步的要求，其中便要求A地块沿河设计方案须符合西青区南运河整体文旅提升设计方案要求；此外，竞买单位还需在天津西青区注册并设立区域性企业总部。时隔一个月之后，该宗地块终于迎来摘牌，与当前土地市场屡屡上演的竞自持戏码不同，该宗地块未进入竞拍环节，仅底价成交，最终华侨城以50.26亿元摘得，折合楼面价14940元/㎡。随后华侨城相关负责人就表示，欲将该项目打造成城市客厅，成为比深圳欢乐海岸还要丰富的文旅项目。

全龄化社区+低密洋房产品

2千余套房源将入市

如今，不到半年时间，这宗”捆绑“地块中的住宅部分规划已公示，据悉，该宗地块规划总用地面积185524.7平米，规划可用地面积155308.2平方米，包含住宅及幼儿园两大部分。其中居住规划可用地面积151254.2平方米，幼儿园规划可用地面积4054平方米。

居住部分整体总建筑面积356132.14平方米，其中地上建筑面积为257132.14平方米，包括249323.14平方米的住宅、5179平方米的公共服务设施、2610平方米的商业以及20平方米的门卫；地下建筑面积99000平方米，主要用于建设地下车库。

项目整体容积率仅1.7，建筑密度25%，绿地率45%，未来或被打造成低密宜居社区。居住户数2191户，可容纳至少6135人，平均每户建筑面积约113.94平方米，建筑层高80米。

此外，小区共设置机动车停车位共2299个，包括地上机动车停车位36个，地下机动车停车位2263个以及3535个非机动车停车位。社区共设置4个出入口，其中两个为行人出入口，未来待业主入住后，小区或将实行全人车分流管理，保证业主出行安全。

从规划图可直观看出，该宗地块产品规划以7层到顶的洋房为主，兼有10-11层到顶的小高层和20-27层到顶的高层。从位置来看，小高层分布在地块东西两侧，高层分布在地块北侧阜锦道一侧。临河一侧集中安置社区低矮配套建筑，北高南低的排布方式，一来是为了整体景观效果及采光角度的考虑，二来也是为了满足挂牌文件中”沿河设计方案须符合西青区南运河整体文旅提升设计方案“这一要求。

同时，据规划图显示，项目还将规划有社区卫生服务站、社区老年人日间照料中心、居民学校、社区文化活动站、物业管理服务用房、商业服务网点、居委会、警务室以及组团绿地、居民健身场地等等，全龄化社区成为该项目一大亮点。虽体量不大，但可谓“麻雀虽小五脏俱全”，可满足小区居民日常生活所需。

另外，在地块的东南角位置还规划建设一所幼儿园，规划可用地面积4054平方米，容积率0.7，地上建筑面积2850平方米。幼儿园距离社区入口不远，方便家长上下班直接接送孩子。综上所述，从这些已曝光的规划来看，西青中北镇星光道地块未来无疑是一个面向改善客群的低密宜居产品。

中北镇配套愈加完善

住宅房源饥渴

中北镇隶属于天津市西青区，位于天津市城区的正西方，是天津市规划的“西部新城”核心区。中北镇凭借其优势，置业热度一直居高不下。经过多年的发展，中北镇的发展已经十分成熟，地铁2号线、永旺梦乐城、希乐城等都是中北镇的代表。区域发展向好，利好消息不断，环球购物中心、宜家等等，中北镇配套已经愈加完善。

据相关数据显示，2016年，中北镇商品住宅共计成交了3049套，成交面积36.7万平米，占西青区总成交量的20%左右。随着板块热度的持续增加，片区内的在售房源量也逐渐减少，早期项目已经清盘，普通住宅已久无供应，面临断粮的尴尬局面。

目前中北镇在售的项目仅有3个，涵盖公寓、洋房及别墅产品。住宅产品为雲锦世家（洋房均价28000-29000元/㎡；别墅均价40000-50000元/㎡）。公寓在售项目为东方环球影城（均价18800元/㎡）和澜湾广场（均价14000元/㎡）。地块周边二手房运通花园、丽泽嘉园、顺通家园、慧轩家园、兆发家园、嘉汇园等，但房龄相对较老，报价在20000-30000元/㎡左右。如今华侨城星光路地块规划出炉，超两千套房源正在路上，这一方面会缓解房源“饥渴”的中北镇，另一方面也将给板块注入新的活力，带动区域价值的再提升。

独家丨全龄化社区+低密洋房 华侨城中北镇住宅规划大曝光！

独家丨全龄化社区+低密洋房华侨城中北镇住宅规划大曝光！