左晖：地产未来发展的八个判断！长租公寓的风口、开发商转型的六个方向

低调，但却是流量男神；

自信，常自带思考体质；

精准，对市场事事洞明…

这，很左晖。

在中城联盟成立 18 周年之际，左晖接受了小编的独家专访，篇幅所限，给大家新鲜速递他对行业未来发展的八个判断——

中小型开发商更迫切需要转型

房地产企业的转型方向，TOP 30 争上游，中小型开发商转型需求更迫切，从住宅到非住宅，从 2C 到 2B，从开发向服务，从一个地域向另一个地域，从资本向投资，从行业内向行业外，都有很大空间。

今天，开发行业的核心资源已经从土地资源变成了金融资源。以金融资源为驱动，规模的集中就会变得非常明确。在这样的情况下，对于大型开发商，比如 TOP30 的开发商，和中小型开发商的转型，是两个不同的命题。

大开发商的转型需要显然还不是那么迫切，无非是 TOP30 如何进到 TOP10，TOP10 如何进到 TOP3，等等。

▲转型是企业生存的法则

而中小开发商的转型，尤其是 30 名到 50 名，或者 30 名到 100 名，可能是比较纠结的。

怎么办？房地产行业的分类，第一种，是住宅和非住宅，原来主要是住宅类的开发商，未来会有很多非住宅类别的。第二种，我们原来主要是服务 C 端的，未来会不会主要服务 B 端。第三种，整个产业链上面有开发、交易、房后的服务和金融的服务，四个大类里又有细分类别，要不要从开发类别向整个服务线上面转型？还有，从地域上来看，中国的一线、二线、三线，环大都市圈，国内、国外等等，都有很多发展空间。

还有两种可能：第一，未来会转成投资型的企业。开发商的特点就是占用了比较大的资源，必须让今天的资本快速地转换成明天的竞争力，否则资本的价值会随着时间指数级地被消耗掉；第二，看看房地产行外，我觉得还有更大的一片空间，特别是中城联盟这些企业家都很厉害，很多人都年富力强，可以开辟新的战场。

我看好房地产行业未来的 5 年发展，它还会是一个持续发展的支柱产业，因为规模比较大，产生的机会和可能就多。

▲未来有更多房企会进入租赁市场

长租公寓将是开发商的大机会

今年年初，在 2017 中城联盟论坛上，我的题目是《租赁崛起》，因为长租公寓的市场很大，我们非常赞同很多开发商进入到这个领域里面。链家今年一年的租金大概在 1 万亿左右，这跟 15 万亿以上的交易相比，大概只占 6%、7% 左右，这跟美国的 50%、100% 差别很大。中国估计 10 年之内的租金可能会接近这种规模，同时可能在 3 万亿里面大概有 3 千亿租金是来自于集中式（整栋）的公寓。3千亿租金背后意味着 10 万亿左右的资产，我们今年一年的开发规模大概在 10 万亿。换句话说，可能从今年开始未来的 10 年，每年有 1/10 的开发规模会转化成持有，再投入到租赁里面。这个规模非常大了，对开发商来说是一个很大的机会。

2018 年，继 2017 年的《租赁崛起》预测全中，左晖将连续第三年登上中城联盟论坛的舞台，说透《新租赁时代》，谈谈新租赁时代的风口与风险，如果你还想再续左晖的第三集故事，识别图片中的二维码，来论坛现场跟他心跳同频吧！

两年之后，运营将成为长租公寓的新瓶颈

长租公寓既是一个规模经济的生意，也是一个“规模不经济”的生意，所以它既有规模的效益、又有规模的黑洞。今天大家规模都比较小，还不会很深刻地感受到这件事。

链家现在大概在几十万间的规模，我们走过这条路，到一定规模之后，比如 3 万间、10 万间，会面临很明显的瓶颈。

开发商更应该聚焦集中式业务

未来资产端跟运营端是分开的。我认为运营服务的品牌，未来会逐步地发展起来。链家或者自如，其实主要做的是运营端。开发商掌握核心资产，运营服务其实不需要自己来做。长期来看，做资产的做资产、运营的做运营，这应该是一种趋势。比如今天的自如，能够做到一个管家能看 170 套以上的房子，还是在分散式的背景下，在北京的出租率 96%，全国的出租率 92%，产品化的交付大概 7 天到 10 天就能够完成，这些运营的能力，需要去打磨。

今天很多开发商进入到分散式的公寓业务，可能是有问题的。因为分散式相对来说跟开发商的能力的边界差距比较大。开发商更应该聚焦集中式业务，通过各种方式来获得核心地段的优质资源，这是更重要的。

▲互联网改变了品牌运营的方式

关注供应过剩带来的风险

比如北京现在的租赁住宅，大概能提供的规模是 1 亿平方米，缺口大概在 3 千万到 5千万平方米。北京现在每年的新增人口数已经比较小了。如果每年新增为5万到10万人，那么租房的人均居住面积非常小，大概占居住型的1/3，12平方米左右。按照新增 10 万人、人均 15 平方米来算，每年市场上新增的需求大概有 150 万平方米。今天各地方说会给市场增加的供应量都是很吓人的数字，如果真能做到，显然会供应过剩，这还是在北京——全国租赁住宅供应量最短缺的一个城市，其他的城市多多少少都会有问题。

三个终极目标

链家的三个终极目标，第一，让消费者的交易不再难。第二，建设经纪人职业化的道路。第三，成为一个全世界领先的数据科技企业。

从我们的愿景出发，距离终极目标还很大。今天在交易层面，不管是买卖，还是租赁，满足基本服务的体验，服务人员的高流失率、非职业化、服务的低品质的负循环，这种现状恐怕还要花很长时间去改变。

▲有目标才有方向

中城联盟想要成为一个百年组织

并不是一个虚幻的目标

18 年是成人礼，中城联盟的成人礼到底是什么？我觉得这是需要联盟所有的企业家、包括创始人大家共同去思考的一个问题。

这个组织是否能存在下去的唯一的决定因素，就是它承担多大的责任。如果为整个行业、社会担当更大的责任的话，它一定会存在下去。当然不管是行业，还是整个社会，今天该承担角色、或者该承担责任的空缺、失位，还是非常多的。谁能填补这个空缺和失位，那谁就会有价值。

创新是生存下去的最关键「基因」

创新、开放等等都是行为层面的，一个行业组织要长期生存下去的最关键基因，是提供价值。

从业者这么多，老板、职业经理人、普通工作人员，我们的组织到底是为服务的？到底为谁提供了什么方面的价值？我们的组织还能为别人服务吗？我们为他们服务的时候会跟我们今天服务的产生矛盾吗？在这个行业里面，中城联盟有没有机会和能力承担更大的责任，如果有的话，那么显然对这个组织的未来就意味着不一样的价值。

男神左晖预见地产行业未来的发展转型，

在 2018 中城联盟论坛，

从住宅到非住宅，从 2C 到 2B ，

从开发向服务，从一个地域向另一个地域，

从资本向投资，从行业内向行业外……

关于未来，他们最有发言权！

猛戳阅读原文或扫描图中二维码，

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文章转自「中城联盟」（ID：cura1999）