经济学家谈房价有盲点？任泽平也不能例外︱DK楼市不能说No.26 他们可以把宏观趋势谈得很透彻

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声音︱刘德科

年薪 1500 万的任泽平说，下个买房时机是 2019 年或 2020 年。怎么看？

任泽平从证券公司跳槽去恒大做副总裁，本来只是一则业界小有轰动的新闻；后来爆出恒大给他 1500 万年薪，任泽平跳槽就变成了一条社会新闻。

据说，任泽平在 2014 年成功预测了「5000 点不是梦」，在 2015 年又成功预测了「一线城市房价翻一倍」，成了横跨股市与楼市的预言帝。特别是 1500 万年薪这个刺激性新闻话题，更是给任泽平这位预言帝的头顶加了一道光环。

现在，似乎任泽平说什么都是的。他尚未过期的一个预言：「2017 和 2018 年炒股票，2019 年和 2020 年买房。」

这个预言对不对？我们先搁在一边。我们先来看看任泽平讨论房地产的盲点在哪里。

任泽平说，要看一个城市的人口净流入：「什么地方房价涨不动？库存高的，人口流出的城市。」

这话听起来很正确。

任泽平还是李嘉诚地段定律的拥趸：「房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。」

这话听起来也很正确。

但是，你或许会说，这样的观点，我也会说呀。是的，如果你要成为中国房地产的专家，现在只需要讲三句话：第一，要关心人口净流入；第二，地段地段还是地段；第三，对于房地产市场的走势持谨慎乐观态度。

任泽平已经是中国经济学家里最懂房地产的了，所以他不会像三流专家那么说「对市场持谨慎乐观态度」这样的废话。

任泽平对于宏观了如指掌，但是对于微观层面的房产品变革，涉猎甚少。

我们的看法是：影响房价的因素太多了，房产品变革也是一个因素，并且这个因素的权重正在越来越大。

比如，按任泽平所说，库存高的、人口净流出的城市，房价就涨不动？对此，我们会发现很多相反的例子：过去一年，有不少这样的城市，库存高、人口净流出，但房价照样涨幅明显。

为什么？因为，我们往往只喜欢说库存高，但很少去分析库存高背后的结构性问题。简单说，库存高的主要原因是那些产品都是「僵尸库存」，产品已经严重落后。

这时候，如果有一家房企在这座高库存城市，做一个更新迭代过的最新房产品（户型更紧凑，外观更有面子，功能更齐全，关键是总价更低，等等），在大行情不那么糟糕的时候，通常还是会开盘热销，然后这个楼盘就会变成一条鲶鱼，多多少少会带动那些「僵尸库存」的动销。

如果宏观环境的银根正好是松的，楼市交易行情是上扬趋势，那么这种鲶鱼效应会更明显。

我们再来用房产品变革的思维，来看任泽平或李嘉诚所说的「地段地段还是地段」。由于房产品正在发生剧烈的更新迭代，地段在房价构成中的权重，已经比过去下降。

过去，产品营造水准普遍不高，所以地段在房价中的权重可以占到百分之八九十；现在和将来，地段在房价中的权重恐怕只能占到百分之五六十。

所以，我们说，经济学家谈房价，他们可以把宏观趋势谈得很透彻，但是他们没法掌握微观层面的产品逻辑对于房价的影响。当然，我们没有要刻意夸大房产品变革对于房价的影响，我们只是说，微观层面的房产品变革，也会影响房价的宏观走势。

再给大家举一个例子。过去两年单价地王特别多，除了宏观经济层面的各种因素，还有一个微观层面的技术问题不能忽略——地产商在产品研发上找到了更妥帖的「高低配」方式（简单说就是高层+别墅排屋或洋房），可以平抑高地价的压力。

当然，我们没有刻意冒犯任泽平先生的意思。我们说的是，经济学家这个群体在讨论房地产时往往存在这样的盲点。

现在，任泽平先生加入了恒大，应该可以把这个盲点给照亮了——但是也不一定，恒大在中国房企 TOP50 中，房产品的变革能力差不多是最弱的。

对于与房产品变革无关联的那些判断，我们还是为任泽平先生鼓掌。特别是那句「我本人绝不配置海外市场，因为我一直觉得最好的投资机会就在中国」，不能同意更多了。

最后，回到我们节目一开始说的那个任泽平预言——「2019 年和 2020 年买房」。对不对？对也不对。如果是更新换代过的房产品，现在买，或者 2018 年买，都没有问题啊。

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