地产核算及报表的几个要点地产核算及报表的几个要点财务部丁上

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地产核算及报表的几个要点

财务部丁上铭先生

一、成本分类口径及核算

（一）成本分类

１、土地成本

２、开发成本：①前期费用；②建造成本（考虑到内外区分，划分“鹏欣建安，其他建造成本”二类）；③工程配套（大、小配套费用）；④后期费用；⑤间接费用。

３、管理费用；

４、销售费用；

５、财务费用；

６、各种税费。

成本费用的归集，可以按照成本部的归集口径，以利于分析，但只要控制在一级科目即可，成本部的更明细的分类划分，如第２项，成本部还分了土建、安装、装修等，我们不需这么细；还有成本部中有些成本项纯属计提性质的，如总部管理费，不可预计费等，财务部可不列。

（二）数据口径简述

１、经营决策文件中的目标成本，指的是上述１～６项成本费用的汇总。项目开工后，财务部与成本部日常核对数据时，只核对第２项即可，而第２项中除⑤间接费用外，对应的就是财务部每月要做的《合同台账》，所以财务部定义的财务动态成本实际上是第１、３、４、５项财务账面实际发生数列支，加上第２项采用成本部的估测数据，汇总而成。

对于第２项由成本部的估测数据，存在两种情况，其一：对于项目在开发过程中，开发成本的估测，是以合同的履行情况及工程的完工产值来估测的，而不是经营决策文件中《目标成本》中第２项的数值；其二：当项目完工后（竣工备案验收完毕），需要对项目总体的成本做截止，其实主要还是对第２项做截止，这个时候，开发成本的数值是趋近于（可能会大些，也可能会小些）经营决策文件中《目标成本》中第２项的数值的，这个时候就需要项目财务负责人督促成本部对成本中的工程项进行决算，也就是说，这个数值除了最终决算数据的变更外，是不会再有变化的，基本就可以锁定数据了。

但如果这个项目还有后续的经营，后续的经营开业需要再发生的成本，则需要单独另计，在《项目总收支表》中有“商业前期投入”、“酒店前期投入”填列项，在做项目内部测算时，必须进行区分，不能计入项目的总成本中。在开发成本科目中增设“商业前期投入”、“酒店前期投入”明细科目，用于归集商业酒店开业前的业主方投入，在开业后视投入的性质结转分配相应科目（资产原值、长期待摊）。

２、项目竣工备案验收完毕，费用的资本化要截止，在做项目的总成本测算填列数据时，费用按实际发生数据填列（已结转损益及资本化的要还原回来），税金按收入计提。

３、项目完工后的总成本，不含各种税金及附加，只是指第１～５项的汇总。但是由于费用此时已经有两个去向，一个是资本化，在开发间接费用里；另一个是已结转损益了；在汇总数据分析时，这两项费用应予以还原，还原回管理费用、财务费用中，但账务上不做调整。也就是日常说的“调表不调账”。

（三）会计核算简述

在支付各种成本费用时，日常的凭证制单，大体是这样的：

１、成本类支付

借方：开发成本　（有发票）　

预付账款　（无发票）　

其他应收款（仅指鹏欣建安）

贷方：货币资金　（实际支付）　

应付账款　（有发票，未付款）

注意：项目公司支付鹏欣建安工程款，如使用预付账款科目，则其他应收款科目不使用。

２、费用类支付

借方：管理费用

财务费用

销售费用

贷方：货币资金

３、月底费用结转

借方：开发间接费（可以资本化的）

本年利润（结转损益，不能资本化）

贷方：管理费用

财务费用

销售费用

４、税费类支付

借方：应交税费　　（各类预交税费）

贷方：货币资金

注意：在未达到可以结转收入条件时，无法计提相应的税费，所以在会计报表中反映的是负数；但在目前集团要求上报的管理报表时，要求按销售合同价结转收入，所以在管理报表中，按照预征的税率予以计提，即“调表不调账”。

（四）报表填列及校对

１、在开发过程中，会计报表（资产负债表、利润表、现金流量表）的填列，大体按照上述凭证制单反映的科目余额表填列即可。

但在管理报表填列时，就需要做报表的调整，以“资产负债简表”为例，在实务中，从会计报表的资产负债表调整推算出“资产负债简表”，重点在于资产负债表中存货的调整，在资产负债表中，存货就是开发成本科目的余额，在“资产负债简表”中：

存货＝开发成本＋预付账款（无票）＋其他应收款（无票，仅建安）＋已结转损益（费用，不含资本化）－应付账款（有票，未付款）＋应付账款（成本部估测数据）

所以在“资产负债简表”中，预付账款为零，其他应收款仅体现外部单位，股东投入除实收资本外，按照科目余额方向体现在其他应付款或其他应收款，未分配利润为零。

应付账款的估测数据，其实就是与成本部每月核对合同台账时，对《财务动态成本》中第２项开发成本的总估测数值减去已支付的数值得到的差额；平时并不做账务处理，如果要做，凭证制单应该是：

借方：开发成本——估测数

贷方：应付账款——估测数

２、项目开发结束后（竣工备案验收完毕），财务负责人重点要做的工作，第一就是清理成本，重点是开发成本中涉及决算的工程事项，同时确定土增清算方案；其次就是清理单位往来，特别是内部单位往来，要明确清楚地知道往来中非正常经营事项（如通过建安内部兜账），这样才能明晰地排除一些财务核算上的干扰，去伪存真，让会计报表与管理报表趋于一致。

（五）成本结转

当项目结束，达到结转收入的条件后，收入的结转对应的是成本的结转，目前各项目成本的结转，“五花八门”：按账面发生成本结转，或使用在建工程，开发商品等过渡科目。

且不论对错：重要的是应该结转的成本数据是什么？也就是说以哪个数据为准来结转？

前面一直提到的两个重要的名词：财务动态成本，资产负债简表中存货。其实可以根据前面对两个名词解释推算出一个结论：财务动态成本等于资产负债简表中存货（未结转前）。

财务动态成本＝土地成本（付现）＋开发成本（付现）＋开发成本（资本化费，付现）＋开发成本（估测）＋费用（付现，已结损益）

那么，对收入需要结转分配的成本，其实就是财务动态成本扣除已结转损益的费用后的部分，即土地成本加开发成本（付现、估测、资本化）；这个时候，可以按照土增清算时的产品类别（按照当地税务机关认定的类别，比如普通住宅、非普通住宅、商铺等）对应的可售面积计算成本单价，对应已销售的面积计算应结转的成本。如果说同时还有持有的产品（如商铺、酒店），可先按总建筑面积分摊好销售、持有资产的成本，然后再按可售面积分摊销售资产的成本。

Ａ、不建议使用“开发产品、在建工程”等过渡科目，那么在结转成本时就简单明了，凭证制单应该是：　　

借方：主营业务成本　

贷方：开发成本——成本结转

注意：成本按照当地税局要求的产品业态设置辅助核算项目，例如小高层、别墅、商铺等。对应结转的成本按照当期结转收入的面积乘以成本单价计算。

Ｂ、建议对开发成本进行预估入账，按照与成本部核对的数据

借方：开发成本——估测　　　　

贷方：应付账款——估测　

那么，在结转对应收入后的账面及报表反映的存货余额就是：未销售的收入对应的成本＋持有资产对应的成本，非常直观地反映了项目的总体情况。

（六）收入的核算

１、在开发的过程中，收到购房款及定金、意向金，账务处理大体如下：　　　

借方：货币资金　

贷方：预收账款（已签合同并开票）

其他应付款——意向金

其他应付款——暂存款　　

注意：在科目设置中，定金是使用“其他应付款——暂存款”，意向金使用“其他应付款——意向金（原叫认筹金）”。

２、在定金／意向金签订合同后，应作如下账务处理：　　　

借方：其他应付款——意向金　　　

贷方：预收账款（已签合同并开票）

３、在销售回款数据中，销售回款金额＝预收账款+“其他应付款（定金）”。

４、在开发过程中，未达到结转收入条件时，在管理报表中要求体现收入，在这个过程中，要求调表不调帐，但是成本的结转怎么办？成本的结转就按“第（五）成本结转”中方式一样，但数据要按经营决策文件中目标成本中的土地成本、开发成本计算出的分类别可售成本单价，再计算对应收入的成本进行结转；也就是说，这是预设的成本单价，要按这个目标去完成。

５、对于项目结束，已达到结转收入条件时，考虑到税务问题。Ａ对于全额收款的销售合同要求进行账务处理，结转收入及对应的成本、税金；Ｂ对于未全额收款的销售合同，要求不进行账务处理，只做报表的调整，在报表上反映这块收入，同时反映合同应收款（应收账款）。

６、收入结转的条件：大产证办妥且达到合同约定的交房日期。凡达到以上收入结转条件的公司，收入结转的原则按照第５条进行相关的账务及报表处理。

二、报表的数据对应问题

目前地产的报表体系，主要是两类：

（一）会计报表：资产负债表、利润表、现金流量表，会计报表附注；

（二）管理报表：几张主要表，资产负债简表，项目总收支表，财务动态成本表（附表是合同台账），预算汇总表（现金流量表）等；

通过报表的报送，可以推算出：最主要的母表其实就是《项目总收支表》。虽然这张表目前是开发做，其实运营、建安、物业完全可以根据各自的核算业务特点设计出各自的《项目总收支表》；《项目总收支表》对应的其实就是科目余额表，这张表可以推算出《财务动态成本表》中的已支付数据，可以推算出《资产负债简表》，重分类后就是《预算汇总表（现金流量表）》的实际执行情况；所以只要填好了《项目总收支表》就相当于填好其他几张报表。所以这几张报表的口径必须一致，与账务核算口径也必须一致，在编报相关报表时就能一次成型，省时省力。

《项目总收支表》的填列如下：

如正常的按以上规则填列《项目总收支表》，则《项目总收支表》中的累计发生额经调节分类后应该与科目余额表相符。比如有些费用已结转损益了，比如商业的前期投入，财务账上是列支在开发成本的。

所以，平时的报表填报时，可以按如下顺序填报各种报表：

科目余额表 →项目总收支表 →财务动态成本表（合同台账） →预算月度执行情况表 →现金流量表 →资产负债简表 →会计报表

三、关注的几个时间点

１、竣工备案验收日（成本截止日），成本要截止，资本化要截止；

２、产证日（自持资产转固日），计算房产税，计提折旧；

３、开业日（业主方投入确认日），明确划分后续经营成果；

４、交房日（收入确认日），收入确认时对应成本的结转。

要切实领会在不同时间的账务处理原则与报表填报原则。

四、关注的几个税务问题

１、产证日，在自持运营资产转固前，业主方财务应将土增清算方案及转固后的房产税交纳方式（从租、从价）形成方案报备集团财务部核准后实施。同时，转固后固定资产的折旧年限及商业酒店的前期投入纳入长期摊销费用后的摊销年限，必须由集团财务部统一确定。

２、交房日，按照收入确认原则，尽快确认项目土增清算方案，在结转收入成本过程中应控制好节奏，同时对于有些类似车库、人防等成本是否预留的把控均应有预案；

３、开工日，对于新开工项目，项目财务负责人应就一般纳税征收相关细节处理的实施方案上报财务本部审批，因为涉及对各部门的配合要求；同时，一般纳税征收后相关的报表模板问题也应上报解决方案。

五、合并报表的几个问题

１、已运营，开发团队已退出的项目，要求业主方公司上的成本费用列支，只限：资产折旧、经营贷利息、经批准的业主方投入及后续的摊销、财产险、房产税及土地使用税。

２、已运营，开发团队未退出的项目，要求业主方公司区分上述五项与经营有关的费用列支，以利于分析资产的运营效果。

３、对于在一个公司下设开发、商业、酒店账套的公司，明确会计报表、各种管理报表仍按此划分的原则编报，由财务负责人负责汇总合并。

（１）明确业主方投入的预算由运营方负责编报，报表合并时，体现在业主方公司；对于业主方投入的支付，明确在业主方公司支付，如资金不够，可由运营方转入业主方公司支付（报表合并时抵消）；

（２）对于运营方上交业主方利润，明确要求运营方不做“利润分配”的账务处理，不体现在负债表上，划入业主方的上交利润的资金通过往来核算（报表合并时抵消）；

（３）对于内部往来，明确要求，业主方及运营方统一通过“其他应付款——某某方内部往来（合并抵消）”科目核算，如南京四方下的业主方设科目：其他应付款——水游城商业内部往来（合并抵消），而南京四方下的商业方设科目为：其他应付款——水游城业主方内部往来（合并抵消），对于这一类公司，要求会计报表，管理报表均做合并并上报。

４、对于存在开发、商业、物业账套的项目公司，由于账务分别在不同公司上核算，要求会计报表不合并，管理报表按照管理条线的原则予以合并。如呼市商业，相关的收支分别列支在鹏达、呼市沃华、呼市春川三套账上，管理报表要求合并，但需保持各账套数据能够单列体现，会计报表则不需合并。　　

转自：鹏欣会计人

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