调控在逼“地王”入市，能打破“屡调屡涨”的怪圈吗？| 购房问答买房找购房问答

海上五月花PK泉水湾，哪个更有增值潜力？

【问】曾经沧海：你好，本人在软件园三期上班，迫于资金压力，想买套小两房住宅过渡，以后有机会了再置换大一点的房子。请问海上五月花73平报价3.5万和泉水湾65平报价4万，两个楼盘相比，哪个在未来更有增值潜力？还是说买远一点的融信铂悦湾的新房，融信有83平的复式3房，看过样板房，空间利用的不错，单价3.6万左右，但是总价压力大些。

【答】谢康：目前在售的新房价格都被政府强行按下，销售告诉我铂悦湾的复式价格在3.6万/㎡左右，如果跟周边的二手房比，确实有性价比。你看的海上五月花的单价已经卖到了3.5万/㎡，泉水湾个别小户型的单价甚至超过4万/㎡，在我看来目前的二手房价还是虚高比较的厉害。

都说房子是比较出来的，你提到的这3个楼盘选其一的话，我更推荐你考虑融信铂悦湾。泉水湾位于集美桥头、海上五月花在集美北，铂悦湾在环东海域，如果说要去岛内，那肯定是泉水湾最有优势，其次是海上五月花，铂悦湾离岛内最远，但你的工作地点在软件园三期，相对来说这三个楼盘在距离上的差距并不是太大。其次，买房最直接的就是看单价，前面我已经说过，现在的二手房价虚高的厉害，加上二手房实际首付比例更高，需要缴纳的税费也更多，从自住兼顾投资的角度而言，不是最合理的。最后，先上车再换座，有这样的买房想法很好。

为何海沧生活区的房子升值前景不如马銮湾？

【问】 A平安驾校～蔡教练：老师您好，一直有个疑问伴随多年，几年前买房自住时考虑学区升值方面，所以买了海沧生活区的可以读省重点延奎，离岛内也近配套也成熟，除了房龄老点其它都可以，就是不懂为什么这几年升值方面不行甚至还不如马銮湾，目前均价只在2.8-3万左右而已。最近在考虑改善性换房，除学区外还得考虑升值，纠结是继续留守生活区，还是转战北师大那片的未来海岸呢？首付大慨在200万以内，求老师指点，谢谢！

【答】 谢康：海沧生活区的房子，如果纯粹是考虑自住和学区，确实是不错的选择。不过在升值潜力方面，受房龄过老、区域发展饱和等因素的影响，其升值空间与速度肯定不如利好叠加的马銮湾新城。当然，也不是说生活区的房子不会涨，只是其涨的空间与速度相比马銮湾新城会更慢，随着时间的推移，这个差距还有可能进一步被拉开。

如果你置换房产主要考虑升值回报率，那么海沧区政府板块（天湖城、海投天成、海投天御）、海沧滨海社区（绿苑新城、中骏蓝湾半岛）的房子可以考虑，这两个板块的房子不管是居住舒适性还是升值潜力，都会好于海沧生活区，另外地铁2号线在这两个片区也有站点分布，学区不算顶尖，不过也还不错，200万首付可以挑选到90平左右的两房户型。如果对学区比较重视，未来海岸片区划片的北师大九年制学区优势会比较明显，不过未来海岸片区目前已经饱和，除了海景、学区、地铁4号线优势，中短期内该片区并没有其它太多利好，升值空间会相对有限。

海投尚书房和海投青春海岸综合来说哪个更好？

【问】白兔糖：海投尚书房和海投青春海岸，哪个小区比较好？升值空间会更大？现在一平三万多，刚需房，是否可以买？

【答】佳铖：从现在的情况看，海投青春海岸的地段是好于海投尚书房的，但海投尚书房的学区潜力又明显优于海投青春海岸。但由于海投尚书房还没交房，所以现在我还没办法评价哪个项目的内在品质更好。从刚需购房的角度出发，如果学区需求没那么大，我还是更推荐海投青春海岸一些，主要是海投青春海岸现在情况基本实景呈现，地段也更适合刚需进行职业。如果学区需求较为强烈，那尚书房才会更值得推荐。

从升值角度出发，我觉得海投青春海岸在中长期看，优势会略多一些，当然也不排除海投尚书房周边的厦门一中海沧校区取得显著教学成果，从而带动这个项目价值一举“逆袭”。

现在是把集美房子小换大的好时机吗？

【问】 青藤学堂LI：老师你好。我在集美已经有一套两房，现在想再买一套三房的房子，兼具学区和保值功能，也有可能搬过去住。因为是二套，之前有房贷记录，但是已还清，所以现在首付要五成，总预算不到四百万。主要看了莲花新城、中航C小区、龙湖春江郦城这几个小区，现在集美房价已经快四万了，请问现在是入手的好时机吗？

【答】佳铖：从现在一直到明年，我觉得都算是房屋置换的较好时机。当然这个“好时机”是有前提的，前提之一是没有受到非常大的限购限贷条件限制，就你情况看限制情况不算严重。前提之二则是你置换的房源，其各方面价值要比原有住房有较大提升。我不知道你集美那套房子条件如何，而在你候选名单中的几个盘，基本都是集美相对不错的次新盘，如果价值差距较大，这样的置换还是可行的。

这里补充一点，集美现在学区条件比较突出的，还是碧海蓝天、红树康桥这几个传统学区优势小区。且这几个小区的学区优势，在我看来中短期内很难被撼动。而在你400万预算内，还是买得起这两个小区的小三房，所以建议你也可以考虑下它们。

调控在逼“地王”入市，能打破“屡调屡涨”的怪圈吗？

【问】 秦亮：去年翔安的那几块地王好像都要入市了，之所以拖这么久是因为当初拿地价格太高导致不好卖吧？还是说调控导致这些地王不得不入市？这些高价地入市后应该可以缓解新房的供应，老师你觉得本轮调控能打破屡调屡涨的怪圈吗？

【答】大鹏：“房住不炒”，虽然只有简单的四个字，但千万不要低估这背后隐含的巨大信息量。本轮调控走到今天，应该说已经初步达到了调控的目的与效果，但如果你简单的认为调控即将收手，那就错了。从市场反馈过来的一系列信息来看，调控不仅不会收手，还会继续从严执行，越到后期效果会越明显，我们完全有理由相信本次调控可以打破“屡调屡涨”的怪圈。

从过去年来开发商在土地开发方面的情况来看，很多开发商并没有在竞拍到土地以后就立即投入开发，而是手握土地等待观望，试图通过土地涨价来获取更大利益。导致开发商只拿地、不开发的原因，可能有两个方面：一是想通过等待观望获取最大的开发效应，因为，在一系列政策的调控下，目前的楼市状况并不是很好，价格也比较低迷，如果立即开发，可能很难获取目标效益；二是“地王”项目所需要的投入多，在信贷收紧的情况下，开发的资金压力较大，周期较长。

总结这些年来楼市调控的经验和教训，把调控的目标过多地放在房价上，从而不停地利用行政调控手段遏制房价，却没有对房价上涨的深层次问题进行剖析，可能是导致调控效果不佳的主要原因之一。对土地出让情况的干预，也是调控往更深层次干预的一个信号。

点击下方查看更多你可能感兴趣的内容

① 90后家里都有房了，以后没人买房房价还怎么涨？

② 3号线如果真修到厦大，那边的“老破小”会更好卖？

③ 福州即将进入共有产权房时代，厦门会跟进吗？

┃执行主编：佳铖

┃商务合作：185-5903-1387

┃转载授权回复本微关键词：转载

对老师们的解答

满意就点个Zan！