厦大教授戴亦一：这类房产更值得重视！业内透露买房三大转折信号现在房子还能买吗？这三位大咖有话说！

今天（11月29日）下午，在厦门财富中心，由龙湖地产主办的厦门楼市攻守道沙龙上，厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师，厦门大学金圆研究院理事长戴亦一，中原地产厦门区域总经理李慧，厦门大块悉达总经理、资深地产营销专家叶旭端齐聚一堂。共同探讨厦门楼市的现状，未来一年的可能走势以及购房者现阶段的买房策略。

▲左起第二：李慧，第三：戴亦一，第四：叶旭端

观点

李慧：这轮调控或将完整执行至2018年年底，到时严厉程度可能有所缓解。

戴亦一：刚需分两种，一种是自住型刚需，另一种是投资型刚需，现在其实是这两种刚需在厦门买房的好时机。

叶旭端：现在买房要转换观念，“要精不要多”，普通中产者有个两三套优质资产就行了。

信号一：调控或在2018年底有所缓解关注高端住宅保值能力

本次沙龙演讲由李慧演讲开头，她表示，明年年初的两会，关于今年提出的“房住不炒”概念，会有更多政策去进行落实，整个楼市调控严厉程度直到明年年底才有望缓解。

李慧

中原做出这个预测主要是基于四大原因，即这轮政策还需要发挥更多时效性；部分城市楼市供不应求现象仍未解除；2018年政府换届需要各地方政府稳定市场和中央“房住不炒”定调须充分展开。

通过中原最新统计数据，李慧提出厦门房价在调控之下现已高位维稳，以及厦门今年千万级豪宅成交比例增加两个值得关注的现象。

形成这两个现象的主要原因

一是厦门人口“金字塔型”年龄结构推动房屋购买力指数活跃；

二是，厦门小学生数量的高增速，让刚性购买群体持续增长。

而厦门居住用地出让近两年的“不给力”，让市场供应端产生巨大缺口，继而让市场供需矛盾持续加剧。

关于厦门千万级豪宅，李慧提出了资源型豪宅和成本型豪宅概念。其中资源型豪宅即指那些占有稀缺资源，地段好，拥有主动定价权的豪宅，在厦门帝景苑就是一个很好的例子。

而成本型豪宅是厦门高地价下，开发商“不得已而为之”的产物。因为公司业绩需要等种种原因，开发商需要在一些地段不算很好的地方拿地，但又需要实现一定利润，打造成本型豪宅就成为唯一出路。成本型豪宅更强调产品规划设计、人文消费体验以及一些艺术格调带来的附加值。

李慧认为：

这些高端豪宅的保值性，在当下市场环境下都非常值得关注。一个值得借鉴的经验是，香港在20世纪末遭遇楼灾时，高端住宅价格下跌45%，而普通住宅价格下跌了60%。楼灾后的恢复阶段，香港高端住宅价格上涨了100%，而普通住宅价格只涨了50%至60%。所以说购买厦门高端豪宅，从资产保值升值角度来看是很正确的选择。

信号二：投资房产要逆周期现阶段买房要“深挖一井不挖十坑”

对于李慧将1000万总价定义为厦门豪宅标准线，戴亦一笑言“这个标准太低了”。他认为厦门豪宅标准应该是总价1500万以上，“因为岛内一套房单价都要7、8万，1000万总价折算下来房子面积才100平多点，实在不能算豪宅嘛。”

戴亦一

但戴亦一还是认同李慧关于“豪宅更保值”的观点，主要是因为“物以稀为贵”。他回忆2008年厦门房地产行情不好的时候，厦门岛内房价跌幅是低于岛外的。“因为当时岛内的房子比较稀缺，自住的人更多，所以跌得慢，而行情一旦逆转，价格反弹得更高”。

提及今年的厦门楼市，戴亦一认为，现在市场上的买房人普遍喜欢扎堆，“羊群效应”太明显。今年年初的时候“2000个人抢200套房子”，新房市场严重供不应求，一群人焦虑买不到房。现在又因为政府“五限”政策，调控力度空前，导致市场预期转变，二手房价也出现下跌，大家又焦虑是不是不能买房了。

戴亦一觉得这样买房实在太盲目，实际上现在市场上还是有很多刚需，这种刚需一个是自住型刚需，另一种是投资型刚需，即追求资产保值，而非炒房的购房需求。这些刚需不要一直考虑去抄底，跟风，而应多从价值层面去考虑买房。

对于投资型刚需而言，做投资一定是逆周期的，这不是炒房，是对自有资产进行优化组合。在人人都抢房的时候，手头较平庸的房子可以卖掉，自己感觉“住的不爽”的房子可以卖掉，因为那时候容易卖。而在市场行情不好的时候，就是“换筹码”，去淘房的时候。这时候多去走一走看一看，会淘到一些很好的房子。

戴亦一还认为：

现阶段买房要“深挖一井，不挖十坑”，即只抓一个优质城市投。优质城市的房子虽然房价高，但“一分钱一分货”，从中长期看是物有所值的。像深圳厦门这种房价高的城市，全国房价跌了，它们房价才跌。而全国房价开始涨的时候，它们通常都是最先涨起来的。

信号三：厦门未来20年大有希望现在保证一定现金流最重要

叶旭端同样看好厦门的房产投资价值，她认为厦门之所以未来还有很大希望，其一大原因是厦门未来20年将获得很好的发展时机。这20年里，厦门凭借深水良港优势，可能会成为国内为数不多的自由贸易港。很可能凭借独一无二的对台优势，成为国家中心城市。这两大可能的政策红利非常可观。

叶旭端

叶旭端还提出，厦门是一个“每一个方面都不是国内第一，但都能做到国内优秀”的城市。比如这里有山有海有岛，市民文明素质高，城市是“小政府大市场”，这也让在厦门经商的“灰色成本”更低，经商环境较优质。集这么多优势于一身的城市，放眼全国可能也就厦门一个。

接下来随着厦漳泉同城化的推进，全国城市群大格局的形成，地处长三角和珠三角两大都市圈之间的厦门，还会有更多变动和机会。

谈及当下中产阶层资产配置的方式，叶旭端与戴亦观点类似。她认为：

现在的普通中产者配置房产“要精不要多”，根据自己的实力配置个两三套房子就行了。她表示，在市场行情不好的时候，保证一定的现金流是最重要的。

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