厦大教授戴亦一:这类房产更值得重视!业内透露买房三大转折信号

厦大教授戴亦一:这类房产更值得重视!业内透露买房三大转折信号

厦大教授戴亦一:这类房产更值得重视!业内透露买房三大转折信号

今天(11月29日)下午,在厦门财富中心,由龙湖地产主办的厦门楼市攻守道沙龙上,厦大管理学院经济学与金融学教授、博士生导师,厦门大学金圆研究院理事长戴亦一,中原地产厦门区域总经理李慧,厦门大块悉达总经理、资深地产营销专家叶旭端齐聚一堂。共同探讨厦门楼市的现状,未来一年的可能走势以及购房者现阶段的买房策略。

厦大教授戴亦一:这类房产更值得重视!业内透露买房三大转折信号

▲左起第二:李慧,第三:戴亦一,第四:叶旭端

观点

李慧:这轮调控或将完整执行至2018年年底,到时严厉程度可能有所缓解。

戴亦一:刚需分两种,一种是自住型刚需,另一种是投资型刚需,现在其实是这两种刚需在厦门买房的好时机。

叶旭端:现在买房要转换观念,“要精不要多”,普通中产者有个两三套优质资产就行了。

信号一:调控或在2018年底有所缓解 关注高端住宅保值能力

本次沙龙演讲由李慧演讲开头,她表示,明年年初的两会,关于今年提出的“房住不炒”概念,会有更多政策去进行落实,整个楼市调控严厉程度直到明年年底才有望缓解。

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李慧

中原做出这个预测主要是基于四大原因,即这轮政策还需要发挥更多时效性;部分城市楼市供不应求现象仍未解除;2018年政府换届需要各地方政府稳定市场和中央“房住不炒”定调须充分展开。

通过中原最新统计数据,李慧提出厦门房价在调控之下现已高位维稳,以及厦门今年千万级豪宅成交比例增加两个值得关注的现象。

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形成这两个现象的主要原因

一是厦门人口“金字塔型”年龄结构推动房屋购买力指数活跃;

二是,厦门小学生数量的高增速,让刚性购买群体持续增长。

而厦门居住用地出让近两年的“不给力”,让市场供应端产生巨大缺口,继而让市场供需矛盾持续加剧。

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关于厦门千万级豪宅,李慧提出了资源型豪宅和成本型豪宅概念。其中资源型豪宅即指那些占有稀缺资源,地段好,拥有主动定价权的豪宅,在厦门帝景苑就是一个很好的例子。

成本型豪宅是厦门高地价下,开发商“不得已而为之”的产物。因为公司业绩需要等种种原因,开发商需要在一些地段不算很好的地方拿地,但又需要实现一定利润,打造成本型豪宅就成为唯一出路。成本型豪宅更强调产品规划设计、人文消费体验以及一些艺术格调带来的附加值。

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李慧认为:

这些高端豪宅的保值性,在当下市场环境下都非常值得关注。一个值得借鉴的经验是,香港在20世纪末遭遇楼灾时,高端住宅价格下跌45%,而普通住宅价格下跌了60%。楼灾后的恢复阶段,香港高端住宅价格上涨了100%,而普通住宅价格只涨了50%至60%。所以说购买厦门高端豪宅,从资产保值升值角度来看是很正确的选择。

信号二:投资房产要逆周期 现阶段买房要“深挖一井不挖十坑”

对于李慧将1000万总价定义为厦门豪宅标准线,戴亦一笑言“这个标准太低了”。他认为厦门豪宅标准应该是总价1500万以上,“因为岛内一套房单价都要7、8万,1000万总价折算下来房子面积才100平多点,实在不能算豪宅嘛。”

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戴亦一

但戴亦一还是认同李慧关于“豪宅更保值”的观点,主要是因为“物以稀为贵”。他回忆2008年厦门房地产行情不好的时候,厦门岛内房价跌幅是低于岛外的。“因为当时岛内的房子比较稀缺,自住的人更多,所以跌得慢,而行情一旦逆转,价格反弹得更高”。

提及今年的厦门楼市,戴亦一认为,现在市场上的买房人普遍喜欢扎堆,“羊群效应”太明显。今年年初的时候“2000个人抢200套房子”,新房市场严重供不应求,一群人焦虑买不到房。现在又因为政府“五限”政策,调控力度空前,导致市场预期转变,二手房价也出现下跌,大家又焦虑是不是不能买房了。

戴亦一觉得这样买房实在太盲目,实际上现在市场上还是有很多刚需,这种刚需一个是自住型刚需,另一种是投资型刚需,即追求资产保值,而非炒房的购房需求。这些刚需不要一直考虑去抄底,跟风,而应多从价值层面去考虑买房。

对于投资型刚需而言,做投资一定是逆周期的,这不是炒房,是对自有资产进行优化组合。在人人都抢房的时候,手头较平庸的房子可以卖掉,自己感觉“住的不爽”的房子可以卖掉,因为那时候容易卖。而在市场行情不好的时候,就是“换筹码”,去淘房的时候。这时候多去走一走看一看,会淘到一些很好的房子。

戴亦一还认为:

现阶段买房要“深挖一井,不挖十坑”,即只抓一个优质城市投。优质城市的房子虽然房价高,但“一分钱一分货”,从中长期看是物有所值的。像深圳厦门这种房价高的城市,全国房价跌了,它们房价才跌。而全国房价开始涨的时候,它们通常都是最先涨起来的。

信号三:厦门未来20年大有希望 现在保证一定现金流最重要

叶旭端同样看好厦门的房产投资价值,她认为厦门之所以未来还有很大希望,其一大原因是厦门未来20年将获得很好的发展时机。这20年里,厦门凭借深水良港优势,可能会成为国内为数不多的自由贸易港。很可能凭借独一无二的对台优势,成为国家中心城市。这两大可能的政策红利非常可观。

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叶旭端

叶旭端还提出,厦门是一个“每一个方面都不是国内第一,但都能做到国内优秀”的城市。比如这里有山有海有岛,市民文明素质高,城市是“小政府大市场”,这也让在厦门经商的“灰色成本”更低,经商环境较优质。集这么多优势于一身的城市,放眼全国可能也就厦门一个。

接下来随着厦漳泉同城化的推进,全国城市群大格局的形成,地处长三角和珠三角两大都市圈之间的厦门,还会有更多变动和机会。

谈及当下中产阶层资产配置的方式,叶旭端与戴亦观点类似。她认为:

现在的普通中产者配置房产“要精不要多”,根据自己的实力配置个两三套房子就行了。她表示,在市场行情不好的时候,保证一定的现金流是最重要的。

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