抖内幕!二房东真的好做吗?
有机会的地方,往往也遍布地雷。
近两年来,长租公寓突然成为风口,各大开发商蜂拥而入,大小二房东此起彼伏,特别随着“租售同权”的提出,仿佛只要踏入这个领域,就能抵达财富的彼岸。
但事实真的如此吗,或许你看到的,只是烟花最灿烂的一幕。
首先,这是一个非常古老的行业,也是一个非常传统的行业。长租公寓的生意,刨开开发商自持物业,其余简而言之,就是二房东。
二房东靠什么维持利润?租金差价!这笔钱究竟好不好赚呢?
别着急,我们捋一捋这门生意的全过程:找房源-签合同-收房-装修改造-出房-出租-日常维护。
▲广州长租公寓
这么长的链条,每一步,都不能错位。
找房源的风险在哪?核心是赌房东守不守信用。珠江新城的猎德、天河北的林和村,曾经是二房东密集的地方,但这里均发生过,租金上涨房东撕毁合同的情况。
即便二房东取得赔偿,不至于亏本,但生意没办法维持,房间内的租客,也需要重新安置。
▲广州回迁房
好了,顺利拿下房源,接下来头痛的事,是装修。
如何在控制成本的情况下,快速、有序的完成呢?这里不可控因素太多,一方面是家居质量的把控,另一方面,是对安装质量的监督,还有就是,如何除甲醛?
选择最高标准的建材吧,成本负担不起;如果不选的话,则要请专业公司处理,或者长时间通风开窗,而对二房东来说,时间是极为高昂的成本。
▲广州长租公寓在除甲醛
如果你想把房间,布置的稍有情调,问题又来了。
这需要精心设计,需要精心搭配,也需要应对各种各样的供应商。好了,可以选择淘宝,但到货时间,产品质量存在不可控;去佛山家具城淘货呢,是个好办法,不过当几千家铺面摆在面前时,又是一场艰苦考验。
▲佛山乐从家具城
房间装好之后,终于可以出房了,接下来的难题,是如何把房子租出去。
一种渠道,是与中介合作,其效率最高,不过半月佣的成本不低;另一种渠道,是在58、赶集等网站上发布,不花钱,但成交率偏低,也考验公寓团队的“杀客”能力。
如果出房遇上租房淡季,那么抱歉,你要准备过冬了。
千辛万苦,房子租出去了,资金开始回笼,一切都好了起来。
想省心?没那么容易!租客的各种问题,需要你来解决。举几个最简单的例子吧,晚上没带钥匙怎么办?家里养了宠物,但要出差,宠物如何处理?楼下的大妈,每天早上来一段广场舞,睡不着怎么办……
这一切,都考验二房东的运营能力和协调能力。
此外,中国人对买房的喜爱,是超出想象的。每半年都有租客离开,要吸引新的租客进来,需要品牌效应,也需要持续的营销能力。
很不容易对不对?
但房产君还没有抛出最大难点,就是资金。这是一个相对重资产的行业,房东“两按一压”,再加上装修款,除甲醛费用、营销费用、维护费用。在珠江新城拿一套两房,需要近6万的资金。
回本时间呢?至少2年,如果中间有环节脱节,很可能倒闭。这绝非危言耸听,去年年底,广州就有一家长租公寓因资金链断裂,而抛售已经装修大半的物业。
所以,真的不要以为长租公寓是风口,二房东就是一个赚大钱的行当。
但对房企而言,情况又有所不同,来看万科米酷的一个经典案例。
2015年,米酷发售18平公寓,其后部分业主返租,虽然规划为智慧城,但当时仍是相对偏僻的地区。为此,万科给业主(也就是房东的)的条件是:
一:每平方米租金67元/月;
二:租期五年,免租期半年,且没有押金;
三:业主按照万科标准装修,软装、硬装各需要一万多元。
可以说,万科以非常低的成本,拿下房源,且装修费用业主掏,现在米酷的泊寓月租金多少呢?接近100元/月。
这才是牛逼哄哄的生意。
▲万科米酷
客观的说,这个行业中,有几个万科?有几个米酷?
所以,二房东的生意,看的是眼光,对城市的判断,对供应链的把控,还必须很有钱!
如果这些你不具备,或许可以赚赚小钱,但要想做大,谈何容易。
为此,当你发现身边有朋友,鼓起勇气做二房东,做长租公寓时,不妨多支持,多鼓励他们,毕竟在布满荆棘的道路上,他们勇往直前。
好了,到了传统的广告时间。在天河珠江新城,距潭村地铁3分钟的地方,有一个年轻的公寓品牌——她寓。由一群年轻人创办,他们踩过很多坑,吃过很多亏,但保持一颗初心,希望在最好的地方,提供最好的房子。
这就是他们的出品。
而这样的好房子,合租仅为2000元/月起;两房整租,不过5800元/月起。
如果你渴望珠江新城的生活,她寓不啻于一个好选择。最后,收好他们的电话吧:
公寓管家:杨小姐:13378680195
公寓管家:张小姐:18102508697
————2000元!入住珠江新城————
用最少的钱,住最好的CBD。
现在,最低只需2000元/月,就能以合租的形式,入住珠江新城品牌公寓——她寓,距潭村地铁口三分钟,高速wifi,新房新家具。
当然,你也可以选择单间,价格低至4000元/月起!
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