变局到来，从未有过！房地产正出现惊人洗牌
您可以点击标题下方的“楼市气象”关注我们。
接天气，接地气，大家都看的地产自媒体！
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
引语
据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，今年一线城市宅地供应量较2016年有明显上升，“地王”现象被有效抑制，这也是一线城市土地政策的转变的反映。密集的调控在一定程度上给楼市降温，但大型房企仍然度过了高歌猛进的一年，在这背后，是猛增的负债问题和中小房企转型的迫切需求。
宅地供应1一线城市宅地供应增大，“地王”不易出
今年以来，一线城市土地供应明显增加。截至目前，北京、上海、广州、深圳等四大城市供应的住宅用地已经超过去年全年的宅地供应量。与此同时，在供应提升的情况下，土地成交均价和溢价率持续降低。
据伟业我爱我家市场研究院最新数据统计显示，截至17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市，尤其是北、上、广在2017年的宅地供应力度增加明显。
北上广深17年宅地供应
虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长，但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日，北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平方米，环比2016年下降2.2%；成交土地均价为32642元/平方米，环比2016年下降4.8%；平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点，近8年来仅高于2011年的平均溢价率。
“一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化，其核心思想正在向满足人们的居住需求转变。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。在这样的土地政策下，过往“面粉贵过面包”的现象得到了有效缓解，一线城市的新房价格也得到了稳定，进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。
胡景晖认为，北京今年新增的宅地供应有许多是自住型商品房（共有产权房）用地；上海、深圳也推出了专门的租赁用地。“这些土地的利润空间小，开发商抢地积极性不高，大多都只经过一两轮的争夺便已成交，有的甚至是以底价成交，所以今年一线城市的宅地成交价格、平均楼面价、平均溢价率都出现了下滑”。
中小房企的烦恼1大型房企业绩猛增
从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来，在密集调控政策下，一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。
不过，从近期公布的销售业绩情况来看，知名房企似乎并没有受很大影响。地产研究机构克而瑞发布的数据显示，今年前10月销售业绩前20强的企业中，碧桂园、万科、恒大、融创等 15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元，比去年全年业绩超出4820亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析：“从实际情况看，虽然调控逐渐收紧，但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说，今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企，较好地抵御了市场风险，市场销售相对表现较好。更为关键的是，当前地产领域真正的降温还没开始，预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩，很难说2018年会出现同比下跌。”
2今年千亿房企数量有望超过15家
克而瑞近期公布的前10月房企销售业绩TOP100显示，碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元，有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是，在前20强房企中，保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。
中原地产首席分析师张大伟认为：“今年虽然楼市调控重压，但市场表现依然乐观。从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录，预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。据前10月销售业绩来看，千亿房企数量在2017年有望超过15家。”
3中小房企生存艰难，转型成为突破口
与大型房企的高歌猛进相比，不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理，总的来看，前20家企业（占总数14%）净利润之和占到了总利润的近70%，在一定意义上也符合“二八定律”，即房地产行业内部发展也是不均衡的。
有专家表示，房地产行业的洗牌仍将持续，“在‘强者恒强，弱者恒弱’的年代，对一些龙头房企来说，现在过得比‘黄金时代’还舒服，甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说，这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”
中国房企产业协会年初发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。该报告还认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。
在今年9月河南省房地产业商会举办的中秋酒会上，建业集团董事长胡葆森发言表示，“房地产行业洗牌阶段即将进入尾声，随着市场集中度的快速提高，预计再过10-15年，百强企业将会占据市场规模的80%~85%。”他认为相比于大型房企“存量运营+增量开发”的发展模式，在存量资产上下功夫，积极改善自有资产的管理和运营，是中小房企应该努力的方向。
弄啥嘞？这场大聚会，你能想到的河南地产大佬都来了！
大型房企的烦恼1业绩猛增背后是负债猛增
虽然龙头房企的业绩很惊人，不过，也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。
Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%，增长近22个百分点。
从负债方面来看，上文提及的139家房企的总负债为5.86万亿元，同比增加1.28万亿元，增幅为27.94%；每家房企平均负债421.58亿元。
随着楼市调控力度持续加大，房企资金压力开始增大，在融资和信贷政策收紧背景下，房企贷款成本提高，拿地成本增加。随着房地产行业将迎来还债高峰，而楼市调控政策仍将继续，早期那些高价拿地的房企，现在资金流情况如何？
2加杠杆拿地
基于大型房企的扩规模、补土储需求及品牌等优势，这类房企在前三季度拿地普遍活跃。
据前述机构统计，今年前十月，有4家房企拿地金额超1000亿元，分别是碧桂园、万科、保利地产和中海地产。这四家房企在销售排行榜中均进入了前十，其中碧桂园、万科在销售榜单中同样位居第一、第二，保利地产排名第五，中海地产排名第六。
3资金压力隐现
积极获取储备的另一面是，房企短期内资金压力加大，加之楼市调控整体趋严的环境，也透露出一些隐忧。目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款，但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍，在所有行业中，房企的杠杆率较高，是因为房地产行业兼具金融属性，对杠杆依赖性强，既体现在供给端，也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控，无法支撑企业规模迅速扩张，最终导致现金流断裂，这是以前房企破产案例带来的重要启示。
“现在房地产行业面临严格的政策调控，行业边际成长空间正在趋缓，未来行业毛利率也较难回到从前，部分中小型房企依靠融资和杠杆获取地王为未来埋下隐患。”
孙彬彬建议，对于杠杆率较高的房企，对未来资金来源和降杠杆计划需积极关注，在现有调控环境下，企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。
大家都在看
千载难逢！栾川旅游产业集聚区两宗地计划招商啦！（附详细内容）
重要报告揭示惊人秘密：银行！仍然鼓励买房子
大事记:郑州房价再上8000/荥阳诞出新地王/河南第5个人才公寓选址公布/郑州地铁17号线筹建/郑东新区试点集体土地建租赁房